二手房流入法拍市场，凸显流动性困境

当下二手房市场面临着流动性难题，房东们为了卖房可谓使出浑身解数。有些房东活跃在社交平台，扮演起中介角色来推销自家房源，甚至还有房东开始尝试法拍房，推出“一元起拍”的策略。

近期，我们留意到法拍市场出现了新变化。越来越多城市有普通二手房流入法拍房市场并成功成交，不仅有一元起拍的低价房源，还有总价超3000万的豪宅成交。这反映出法拍房市场有了突出的结构性变化，大量普通二手房源正加速涌入法拍市场，法拍房成为加速房产流转、盘活存量资产的重要途径。

今年前9月，重点城市法拍房共成交约3.6万套，同比下降25%，法拍房的热度与一二手房表现趋于一致。不过，二手房选择通过法拍房市场出售，能加快房产出售速度，对打通一二手放置换链条也有一定益处。

9月广州法拍房成交规模最高，上海成交金额排第一

从挂拍情况能明显看出，大量二手房房源的涌入使得挂拍规模不断走高。7月挂拍4.4万套，9月4.2万套，分别创下近一年新高和次新高，这也从侧面反映出当前二手房市场的流动性困境。

法拍房市场成交走势与一二手房基本相同。9月典型城市法拍房成交5033套，环比下降8%，同比减少14%。

9月成交套数前三的城市是广州、杭州和温州，均在150套以上。上海法拍房成交金额排第一，共成交5.1亿元，杭州成交4.7亿，深圳成交4.6亿。

从成交率来看，据CRIC抽样调查数据，9月法拍房成交率19.3%，较上月环比下降1.9个百分点，降至年内均线以下。在各地房地产营销力度加强的9月，面对各类需求侧政策利好推动，以及新房市场营销力度增强，更多消费者转而关注一二手房市场，再加上法拍房挂拍规模增加，法拍房成交率下滑也在情理之中。

重点城市中，杭州以48%的成交率继续位居首位，福州、上海、南昌、宁波、深圳、厦门的成交率也在30%以上。作为更具投资价值的一二线城市，大多数城市的法拍房成交率仍明显高于全国平均水平。

普通二手房加速流向法拍房

如果说威海乳山此前的一元法拍房只是个例，那么到了9月份，这种情况已蔓延至核心一二线城市。惠州、广州、深圳、杭州、南京等多个城市均出现“1元起拍”的法拍房并成功成交。这类房源产权清晰，无复杂纠纷，业主选择法拍的核心目的就是“求快”。

比如深圳大鹏新区的千户所城独栋住宅，建筑面积290平方米，实际使用面积约320平方米，经过267次竞拍后以206.5万元成交。而当前大鹏新区二手房月均交易量不足10套。

除此之外，高总价改善房源也开始试水法拍房。典型的如杭州远洋西溪公馆的一处类别墅住宅，起拍总价1080万元，经过255轮竞价后以3200万元成交，较起拍价溢价率高达196%，折合成交单价约10.5万元/平方米，仅低于市场价格10%左右。

值得注意的是，该房源并非因破产或法院处置，而是商业买卖行为，产权清晰，不存在交付困难。从二手房市场来看，前9月杭州总价3000万以上的二手房只成交了17套，月均不到2套。像远洋西溪公馆这类房源以法拍渠道低价入市，能切实有效地加快房产的流动速度。

目前，普通二手房源加速进入法拍市场已从零星个案发展到核心城市。从整体房地产去化情况来看，预计未来可能会有更多二手房、“准现房”、一手房等房源选择“试水”拍卖市场。不过，对于法拍房还是要理清规则，建议各地进一步完善相关管理规定，利用好现有的拍卖平台，同时规范“法拍房”与“商拍房”等相关条款，在进一步拓宽租赁权和产权的转移渠道，加快存量资产转移的同时，也为释放改善需求、助力市场稳定发展提供更多动力。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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