上海八批次土拍揽金近200亿，市场有新看点

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撰文/张晶

10月20日，上海第八批次土地拍卖结束。

此次共推出6宗地块，分布在徐汇区（2宗）、静安区、杨浦区、宝山区和松江区。总的出让面积为19.16万平方米，总建筑面积40.87万平方米，起拍总价约184.95亿元，吸引了中海、保利、招商蛇口等20多家房企参与竞拍。

最终结果是，6宗地中3宗溢价成交、3宗底价成交，总共揽金198.77亿元。整体溢价率普遍不高，都不超过15%。

从成交情况来看，招商&越秀&星狮&瑞城联合体经过52轮竞价，以77.37亿元拿下静安苏河湾地块，楼面价81415元/平方米，溢价9.03%。

中海以44.65亿的总价竞得徐汇滨江地块，溢价率10%，楼面价148503元/平方米，刷新了该区域楼板价纪录。

保利置业以26.16亿元总价竞得杨浦滨江地块，溢价率14.69%，楼面价69958元/平方米。

其余3宗地均底价成交：徐汇华泾地块被徐房&汇成联合体以26.51亿元竞得，宝山杨行地块由金茂&宝冶联合体17.51亿元拿下，松江新城地块则由松江交投&厦门国贸联合体以6.56亿元摘得。

和前几批次土拍相比，此次土拍热度明显下降，但重点板块仍有看点。

中海刷新滨江楼面价

中海竞得的徐汇滨江地块是此次土拍的一大看点。

该地块位于龙华板块核心，靠近11号线云锦路站，周边配套完善，有云锦天地、绿地滨江CLUB等高端商业综合体，周边还有中海·领邸玖序、云锦东方等项目。

从规划条件来说，该地块是居住用地，出让面积20044.45平方米，建筑面积30066.68平方米，容积率1.5，限高30米，未来可能打造低密度别墅、洋房类高端产品。

该地块起价很高，达到40.59亿元，起拍楼面价13.5万元/平方米，最终成交楼面价涨到14.85万元/平方米，仅次于祺祥旺宇创下的20.03万元/平方米纪录，创造了徐汇滨江片区成交楼板价纪录。

此前，同区域绿城·潮鸣东方楼板价13.1万元/平方米，嘉佰道·徐汇楼板价约12.6万元/平方米。

从拿地节奏看，中海下半年在上海市场的布局明显加快。

上半年，中海在内地10个城市和香港共新增17幅地块，但没在上海拿地。下半年开始，中海动作不断：7月第六批次土拍中，以118.88亿元竞得静安东斯文里和普陀真如两宗地块；9月又与招商、中旅联合，以154.78亿元收购徐汇东安项目地块。

此次再次拿下徐汇滨江地块，显示出中海补仓上海核心区的信心。

联合体扎堆拿地

和中海独自拿地不同，其余中标房企大多以联合体形式参拍。

其中，静安苏河湾地块竞争非常激烈。该地块吸引了中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城联合体三家竞买人竞价，最终招商&越秀&星狮&瑞城联合体以77.37亿竞得。

该地块直线距离苏州河约200米，是苏河湾最后一宗宅地，出让面积30108.11平方米，建筑面积95033.41平方米，容积率3.16，限高150米，为住宅文化混合用地。

根据规划要求，地块内需保留791平方米的二级风貌建筑“延陵寄庐”，并设置宽度不低于6米的南北向公共通道及面积不低于700平方米的内部广场。

复杂的开发要求对项目规划、资金与施工能力提出了较高要求，联合体模式有助于各方分担风险、整合资源。

周边区域豪宅集中，像苏河湾中心·润府、中粮天悦壹号等项目，挂牌均价超过17万元/平方米，未来新项目仍有一定市场空间。

此次溢价最高的杨浦滨江地块，由保利置业经过43轮竞价、打败中铁建后，以26.16亿元夺得。

该地距离轨交12号线爱国路站400米，紧挨着保利置业在第四批次土拍中拿下的地块，后者成交楼板价8.02万元/平方米，项目定名为“保利·誉滨江”。

值得一提的是，同区域的保利蘭桂坊项目9月首开便录得383.3%认购率，位列当月上海新开盘项目首位。

此次保利置业再次在杨浦滨江拿地，体现了其深耕该片区的决心。

从整体结构看，本批次土拍除中海和保利置业外，其余中标者均为联合体，其中国央企仍是主力。

业内人士指出，本批次部分地块涉及风貌保护、商业配建、地下空间开发等复合要求，开发难度较高，联合体合作能够在资金、设计、施工及后期运营等环节上形成互补。

此外，本批次出让文件显示，所有地块均取消了中小套型占比限制，开发商可根据市场需求自主调整户型配比。

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