合并传闻下的保利发展：前三季卖楼超2000亿背后的挑战与机遇

尽管保利发展和保利置业都否认了合并传闻，但从实际情况来看，“合则两利，斗则俱伤”确实是这两家兄弟公司的真实写照。

10月9日晚间，保利发展发布公告，为“双节”后的首个工作日增添了一丝波澜。

公告显示，保利集团内部进行了国有资产无偿划转，保利发展公司控股股东由保利南方变更为保利集团。

经过此次变动，保利发展在集团内部的地位得到提升，同时也引发了一则传闻：保利集团有意整合旗下两大地产平台——保利发展与保利置业。

不过，这一消息很快被否认。

保利发展相关人士向媒体表示，公司股权调整主要是为了响应法人层级压减要求，其他架构、管理安排等并无变化，保利发展一直是保利集团的主要子公司，由集团直接管理。

另一边，保利置业也隐晦地否认了合并传闻。

10月10日，保利置业公司股价收盘上涨19.51%，该公司当天发布澄清公告称，经合理查询，确认不知悉导致价格及成交量波动的原因。

合并传闻

实际上，关于保利集团旗下两个地产平台合并的消息并非首次在市场流传。

有业内人士称，保利发展和保利置业的合并工作在宋广菊时代就已着手推进，但直到她卸任也未彻底解决。

早在2013年股东大会上，时任保利地产（2018年改名为保利发展）董事长的宋广菊曾表示：“未来两个平台的整合肯定是集团的战略目标和规划，这一两年可能会进一步提到议事日程上。”

2016年5月的股东大会上，宋广菊透露了较为具体的时间，称保利地产与保利置业两个平台的合并要在2018年完成。

2016年11月29日早间，保利地产因筹划发行股份购买保利置业相关项目而停牌，被市场视为保利集团整合两大地产业务平台的信号。

然而，当天晚间保利地产便公告称，推进该项重大事项的条件尚不成熟，决定终止筹划。

此次整合苗头刚出现便戛然而止，因持续时间短暂，被称为“半日重组”事件。

如今宋广菊已离开保利发展，在现任掌门人刘平带领下，此前未完成的合并目标似乎有了转机。

根据保利发展10月9日的公告，保利集团通过无偿划转方式，将保利南方持有的45.12亿股保利发展股份（占总股本的37.69%）收归己有。加上原有的3.03%，保利集团对保利发展的直接持股比例升至40.72%，保利南方失去了保利发展控股股东的身份。

保利发展股权变动情况，来源：企业公告

从图中可以看出，经过本次股权划转，保利集团与保利发展之间的关系从“保利集团—保利南方—保利发展”三级持股，精简为“保利集团—保利发展”的二级管控模式，符合“对法人层级压减”的说法。

目前，保利发展成为保利集团一级子公司，而保利置业仍是“孙公司”，且保利发展持有保利置业的股权，因此市场猜测，保利发展是否会通过收并购成为保利置业的大股东。

保利置业股权架构，来源：企业公告

不过，对于当前的保利发展而言，成为保利置业的大股东或许存在较大难度。2017年，保利发展从保利集团手上收购保利（香港）控股有限公司50%股权时，支付价格超过50亿元，如今若进一步收购，代价可能更大。

2000亿背后

尽管保利发展和保利置业均否认合并传闻，但现实情况显示，“合则两利，斗则俱伤”是这两家公司的真实写照。

过去，由于保利发展和保利置业在集团内部地位相同，同业竞争问题一直存在，双方曾约定回避同台竞技。但在行业下行期，继续遵守约定只会让自身陷入困境。

当初地盘划分中，北京、天津、沈阳等城市属于保利发展，深圳划给保利置业。从保利发展今年拿地情况看，仍在一定程度上遵守约定。

今年上半年，保利发展共拓展26个新项目，总地价509亿元，拓展金额权益比为87%，总计容面积228万平方米，涉及北京、上海、广州等14座城市。

下半年，保利发展斥资74.51亿元拓展9个项目，涉及上海、佛山、三亚等地。

从全年情况看，保利发展似乎刻意避开深圳市场。然而，缺失核心城市业绩，让其面临不小压力。

10月10日下午，保利发展披露9月份销售情况，单月签约面积111.9万平方米，同比减少10.46%；签约金额205.31亿元，同比减少1.84%。

1 - 9月，保利发展累计签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%；累计签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%。

虽然保利发展今年前三季度保住了销冠名头，但根据观点指数1 - 9月房地产企业销售表现报告，前100房企1 - 9月累计全口径销售金额23404.34亿元，同比下降约15.6%，保利发展的降幅高于这一数字。

另一方面，保利发展融资需求一直居高不下。2024年融资规模达359亿元，进入2025年后融资节奏进一步加快。

今年5月底，保利发展完成国内首单85亿元现金类定向可转债的发行，综合成本仅2.32%；6月19日，获准注册50亿元超短期融资券；8月19日，再次注册总计100亿元中期票据；国庆前，该公司又发布融资预案，拟公开发行最多150亿元公司债。

除了业务发展需要，保利发展对资金的渴求也受利润挑战因素影响。今年上半年，保利发展实现利润总额99.09亿元，同比下滑29.7%；归母净利润约27.11亿元，同比降幅高达63.47%。

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