上海“好房子”新规出台，老楼盘压力倍增
2025年9月26日，上海规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，为买房人和开发商都明确了新的重点。
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阳台从“遮遮掩掩”到“名正言顺”提高得房率
在新政实施前，上海不少新盘就在阳台方面动脑筋了，个中缘由大家都懂。
如今好了，政策给大家吃了“定心丸”，条条都切中“增加得房率”这个痛点，这也是购房者的心声——上海的得房率实在太低了！
其一，封闭与开敞同等对待，告别“赠送歧视”。
过去上海封闭阳台全部计入容积率、不赠送面积，开发商为了提高得房率，几乎都采用开敞阳台，结果导致外立面杂乱无章。现在不管阳台是否封闭，都按水平投影面积的1/2计算容积率。
其二，打破“小阳台困境”，大户型有了舒展空间。
以前上海规定，阳台进深超过1.8米、面积超过8㎡就要按全面积计入容积率，这使得不少项目为了保证赠送比例，阳台做得很小。小户型还好，大户型就显得很憋屈。
现在每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16㎡(含16㎡)，相当于160㎡的房子能有16㎡的阳台，其中8㎡还不计入容积率，这面积都快赶上老房子的小卧室了，摆个茶桌、种点花草，别提多舒适了。
其三，多了一个“免费观景台”，上海人喜欢外置晾衣服的习惯也被考虑到了。
新规还允许增设一个“带围护结构的开敞式阳台”：进深≤0.75米、宽≤3米（约2.25㎡），既不算入容积率，也不计入10%的阳台额度。别小瞧这2㎡多的空间，正好能放个晾衣架，下雨天还能通风，要是挨着河、靠着绿地，站在这儿看风景也十分惬意。
算下来，100 - 160㎡的房子得房率能提升约4% - 6%。目前上海新房得房率普遍在82%（含赠送），未来大概率普遍能达到90%。要知道，老小区得房率大概在80%左右，新规下的新房，在品质感、空间设计和性价比方面将拉开差距。
不过，想从其他方面“偷面积”就难了，政策规定得很细致，比如对空调室外机就有明确规定，围护结构或每户水平投影总面积大于2.5平方米的，超过部分要计入容积率。
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外立面将开启新一轮“颜值竞争”
上海新房的外立面，总让人感觉有点“憋屈”。
真石漆 + 玻璃幕墙 + XXX基本是标配，很少使用干挂石材、陶板等材料，不是开发商不想用，而是饰面层要计入容积率。
现在外立面饰面层不计入容积率，开发商终于不用在“颜值”和“空间”之间做艰难选择了。
杭州、成都早就大幅提高了对外立面的要求，这次上海也跟上了步伐。而且上海这两年拍出了不少高价地，新规一放宽，高端项目肯定会采用干挂石材、陶板、金属板等高品质材料，估计大多数刚需的新规项目也会对外立面进行更新换代，到时候新规产品的外立面会更有质感。反观老小区或者现在市面上的新房项目，如果还是“真石漆”为主，后续的“颜值差距”会更加明显。
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车库 + 架空层从“压抑地下”迈向“空中社区”，居住体验将升级
新规在“社区空间”方面的调整，比面积更能提升“居住舒适度”。
其一，车库抬高，一楼视野瞬间“开阔”。
以前车库基本都在地下，甚至一些项目还有地面停车位，一楼的业主向外看出去视野很差，而且上海天气潮湿，一楼的居住舒适度极低，除非安装科技系统。
新规允许车库设置半地下室、底层(仅限一层)架空层，且不计入容积率，在车库上再设置不封闭的架空层、风雨连廊，同样不计入容积率。也就是说，开发商能把居住层抬高至6 - 8米，一楼就相当于“空中花园”，推开窗就是绿植，再也不用受地面噪音、潮湿和灰尘的困扰。
其二，架空层、风雨连廊“免费增设”，梅雨季节不用再淋雨。
过去建造架空层、风雨连廊要计入容积率，很多项目要么不做，要么只在部分楼栋设置架空层或一小段风雨连廊。
很多业主去看项目时，看到楼栋有架空层，实际交付后却发现自己买的那栋可能没有架空层，而且架空层其实比会所（会所大多要另外收费）更实用。
现在明确规定用作公共通道、休闲区的架空层（净高≥3米）、风雨连廊都不计入容积率。以后每栋楼都能设置架空层，放上健身器材、儿童玩具，老人小孩不用挤在家里，也不用跑到有架空层的楼栋；而且上海梅雨季节多雨，风雨连廊连接起来，从小区门口走到单元楼都不用打伞，非常人性化！
其三，天际线更灵活，好地段房子视野将更佳。
新规还调整了建筑限高，50米及以下的房子能再增高7米，50米以上的能再增高11米，过去100m需要按照标准设计，且没有“错落天际线”的引导。
所以小区楼栋高度几乎一样，排布呆板；现在可以错落着建造，靠江、靠公园的房子可以建得高一点，视野不会被遮挡，住在高层看风景更舒适。
比起晦涩的政策条文，这波调整蕴含的全是关乎“居住获得感”的切实改变——从阳台面积到建筑颜值，都切中了上海人的居住痛点。虽然和杭州等城市的政策开放度相比还有差距，但对于当下的上海购房者来说，用“实在”二字来概括再合适不过了。
目前还没确定什么时候正式实施，但看这形势，落地应该不远了。对买房人来说，房子空间更大、颜值更高、居住更舒适，但对老楼盘来说，压力可就大了。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：说真话的盘姐，36氪经授权发布。
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