59亿港元融资后业绩会：新世界发展明确减债为首要任务

近期新闻不断的新世界发展，发布了2025财年业绩报告。该公司表示要“把握市场契机，在当前利率下跌、地产市场氛围回升的情况下，继续全力推进销售，加快现金回笼。”

根据公告，报告期内新世界发展录得营业收入276.81亿港元，毛利116.26亿港元，核心经营溢利为60.16亿港元，来自持续经营业务的股东应占亏损163.02亿港元。亏损主要来自发展物业产生的减值拨备约85亿港元、11SKIES项目估值修订产生的减值亏损27亿港元，以及出售中国内地多项旧有物业产生的12亿港元亏损。

对于现阶段的新世界发展来说，新融资获批或许比业绩增长更令资本市场感到振奋。9月25日消息，新世界发展宣布与Deutsche Bank AG（德意志银行）等订立了一份融资协议，将获提供一项最高达59亿港元的定期贷款融资，其中初始承诺部份最高达39.5亿港元。这笔融资以名为“Victoria Dockside(维港文化汇)”的物业作为抵押，该物业包括K11 ARTUS（寓馆）、K11 ATELIER（K11办公大楼）、K11 MUSEA（K11人文购物艺术馆）、香港瑰丽酒店及若干停车场。

在2025财年业绩发布会上，管理层透露已确认获得初始承诺部份的39.5亿港元融资。在此之前，新世界发展刚刚完成882亿港元巨额银行再融资。管理层表示，“这次再融资为我们争取到了宝贵时间，能让我们全力专注于核心业务发展。”

减债为最优先

最新财报数据显示，近年一直困扰新世界发展的流动性危机有了明显改善。截至2025年6月末，该公司总债务从2024年12月末的1465亿港元降低到1460亿港元，净债务从2024年12月末的1246亿港元压降至1201亿港元。在882亿港元再融资帮助下，短期债务变化显著，两年内到期债务从738亿港元下降448亿港元到290亿港元，其中一年内到期债务从416亿港元直接降至66亿港元。

这要归功于新世界发展积极的减债行动。今年年初举办的2025财年中期业绩发布会上，管理层提出集团正推行“七招全力减债计划”，包括积极出售发展项目、积极出售非核心资产、释放农地价值、提高租务回报、精简成本、暂停派息，以及积极的财务管理等。

这些计划在短时间内取得了不错的成果。在出售发展项目方面，新世界发展财年内如约达成上调后260亿港元合约销售目标，其中香港合约销售110亿港元，内地销售140亿元人民币。就2026财年，管理层宣布将继续提升合约销售目标为270亿港元。随着香港楼市逐步升温，新世界发展旗下项目销情持续不错，如2026财年首个项目“瑧博”于9月19日首次开盘当天售罄。2026财年，新世界发展在香港还有柏傲庄III期等多个重点项目推出；2027年也有将军澳百胜角香港铁路通风大楼项目等项目待推出。在内地，新世界发展可售资源丰富，会陆续推售广州凯旋新世界等多个项目。

资产出售方面，2025财年，新世界发展陆续出售了包括香港九龙新蒲岗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB等资产。管理层表示2026财年会继续推行相关出售计划。释放农地价值方面，2025年内新世界发展已成功转换或即将转换50万平方呎农地，未来1 - 2年内还能转换200万平方呎，长远来看可再陆续转换940万平方呎农地。

提高租务回报方面，文章后续会展开描述。精简成本方面，新世界发展财年内花去资本支出约126亿港元，同比下降15%，管理层称后续会继续压降资本支出到120亿港元以下。暂停派息方面，过去一年新世界发展暂停了向股东和永续债持有人派息以保留现金；积极管理财务方面，882亿港元银行再融资就是最好体现。

业绩发布会上，管理层表示会继续执行“七招全力减债计划”，并提出减债仍是公司接下来最优先的任务。管理层称会继续坚持专注主业、积极管理财务、提升运营效率三个工作方向，把握市场契机，全力推进销售，加快现金回笼，运营保持稳中求进。同时强调，目前市场不稳定因素仍存在，利率后续走势有风险，减债工作才刚刚起步。

稳定的经常性收入

“七招全力减债计划”中，“提高租务回报”措施值得单独分析。新世界发展拥有数百万平方米优质投资性物业，既成为获取新融资和实现再融资的“筹码”，又提供了稳定的经常性收入。

2025财年，新世界发展香港投资物业收入录得32.34亿港元，分部业绩24.01亿港元，占集团核心溢利40%，主要是K11 MUSEA及写字楼出租率高于市场。报告期内，位于香港尖沙咀海傍的旗舰项目K11 MUSEA表现亮眼，去年7月至今迎来多个国际高奢品牌和约50个不同业态品牌进驻或扩店，推高了出租率和营业额。未来两年，K11 MUSEA还有逾十个奢侈品牌的进驻及升级计划。

新世界发展在香港的另一个核心投资物业K11 Art Mall表现也不错，2025财年人流创开业以来新高，整体出租率100%。K11 Art Mall近年引进多个动漫、潮玩品牌以及户外品牌，2025财年动漫潮玩类商户销售额同比提升65%，主要运动时尚品牌销售额有40%升幅。

在内地，新世界发展布局有大量投资物业，包括8个已开业运营的K11项目，如深圳太子湾K11 ECOAST。报告期内，该公司在内地实现投资物业收入18.21亿港元，分部业绩8.43亿港元。2025财年总投资物业收入为50.55亿港元，基本维持稳定。

数据来源：企业公告，观点指数整理

内地主要物业出租率也保持稳定，上海K11 ART MALL等项目出租率维持在较高水平。按照计划，新世界发展于2026财年起还有多项投资物业落成开业，如广州汉溪K11将于2025年9月29日开业；上海K11 ELYSEA写字楼部分K11 Atelier将于2026年开业；杭州新世界·城市艺术中心预计2025年底全面竣工。

随着这些项目开业，新世界发展投资物业经常性收入将继续提升，成为集团发展的“稳定器”。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。

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