下半年房企聚焦增量质量优化与第二增长曲线打造
头部房企中，华润置地和龙湖集团展现出强大的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特点，轻资产及运营服务业务贡献了更高的利润。下半年，头部房企的经营策略主要集中在加快存量去化、优化增量质量，加速产品迭代以建设好房子，以及打造第二增长曲线。
上半年业绩表现：营收降、负债率升
数据显示，上市房企营业收入均值为104.2亿元，同比下降16.9%，降幅较2024年同期扩大3.2个百分点，营收端收缩压力不断升级，这反映出市场需求疲软和销售端持续承压的现状。
盈利表现也不容乐观，行业净利润均值跌至 -8.3亿元，亏损规模逐渐扩大，约六成上市房企出现不同程度亏损，部分高杠杆房企面临债务重组压力。这既体现了行业在深度调整期面临去库存、寻找新增长点等多重挑战，也预示着房企转型与风险化解尚需时日。
2025上半年，中国房地产上市公司财务风险持续攀升，偿债能力进一步弱化。数据显示，上市房企剔除预收账款后的资产负债率达66.5%，同比上升0.9个百分点；净负债率大幅上升至171.8%，同比激增55.8个百分点，反映出行业整体杠杆水平居高不下。这主要是由于货币资金规模持续收缩，加上市场低迷导致存货及投资性物业资产贬值压力加剧。
当前房企普遍面临融资渠道收窄、融资成本高企的困境，部分企业不得不通过资产处置、债务展期等方式艰难维持现金流平衡。
2025年上半年财报显示，在典型房企代表中，华润置地与龙湖集团展现出较强的抗周期韧性，营收结构多元化。从营收结构看，华润、龙湖持有物业收入和运营服务收入占比均超20%。
从利润贡献看，华润、龙湖非开发业务贡献超过六成的利润。2025上半年，华润置地开发销售业务贡献净利润占比为39.8%，非开发销售业务贡献净利润超过60%。龙湖集团开发销售业务贡献利润占比仅为1.3%，非开发销售业务贡献利润占比超过90%。
头部房企下半年策略：去存量、优增量、迭代产品、打造新曲线
我们梳理了头部房企下半年经营策略，在投资策略、产品及业务发展方面主要有以下特征：
1.投资策略
2025年下半年，头部房企加快存量去化，通过“一盘一策”全力攻坚去化、回笼资金，平衡存量项目的利润与现金流。在投资上，企业保持精准，确保增量项目的安全性、流动性和盈利性，提高资源质量。同时，头部房企聚焦核心城市、核心地段。如越秀地产围绕“稳业绩、谋突破、精管理、提能力”，聚焦加快销售和去库存、提高商业运营能力、深化组织变革和强化精益管理，全力实现销售及各项经营目标，坚持精准投资策略，增加优质地块，提高资源质量。此外，优化资源配置，重点投向一线城市和重点二线省会城市的核心区域，加强与优秀企业合作，提升投资能力，应对市场竞争。
2.产品策略
响应“好房子”政策，做好产品迭代。如华润置地加强深化产品迭代；龙湖强调以客户需求为导向提升产品力，交付好房子、提供好服务；滨江集团遵循优质原则，即选择优质城市、地段、项目、产品和合作伙伴，确保投资项目实现高质量与高回报。
3.业务策略
加快构建新发展模式，打造第二增长曲线。如华润置地提出做专、做优、做强、做大经营性不动产业务及资管业务，推动第二增长曲线高质量发展。扩大万象生活轻资产管理业务的市场领先优势，强化其作为业绩贡献强劲增长极的作用。同时积极培育生态圈要素型业务，形成增长新动能，构建各业务板块协同共进的发展格局。龙湖集团则在开发、运营、服务等板块齐头并进，未来增长主要集中在C2到C5四个经营赛道，即商业、资管、物管、代建，构建自身板块的竞争优势，保持持续增长，培育第二增长曲线。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
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