润达丰与嘉禾兴：成都民企的突围之路
今年成都楼市出乎多数人意料，两家从四川地市发展起来的民企搅热了市场。一家首次涉足豪宅领域，就将成都新房单价推到22.1万/㎡；另一家成立仅5年，3年内在成都拿地花费60亿，牢牢掌控着近郊市场。
今天我们不探讨大道理，来深入了解这两家“黑马”企业的发展路径。
头部房企下滑，民企逆势上扬
不得不承认，成都在二线楼市中仍是佼佼者。
今年1 - 7月，成都商品住宅成交金额达1477亿，同比增长7%。但从五月起，这个“尖子生”开始有些力不从心，7月成交金额同比直接下降27%。
更值得关注的是市场“玩家格局”的变化。
头部房企逐渐“缩量”。在成都TOP20全口径销售额中，全国化头部房企占据了60%的市场份额，但几乎所有头部房企的销售额都在下滑，TOP20里的头部企业，同比平均跌幅达11%。
部分民企却逆势“冲锋”。除了凭借麓湖长期稳居榜单的万华，另外两家民企成功冲进TOP20。润达丰滨江排名第8，若剔除全国前20大房企，它能直接升至第2，销售业绩同比暴涨731%；嘉禾兴地产排名第15，剔除头部房企后直升至第6，同比增速达402%。
2025年1 - 8月成都全口径销售数据（亿翰整理，不代表排行榜全貌）
当全国房企还在专注核心区域时，部分本土民企已悄然加速。
近一年，拿地权益金额靠前的多是华润、建发等头部国央企，拿地权益金额均超20亿，且大多集中在成华、锦江、金牛等核心区。
民企中，嘉禾兴表现最为典型，今年拿下4宗地，双流、温江各有一宗，新都拿了2宗，成为成都拿地数量最多的企业；其次是润达丰，去年拿地3宗，权益金额超30亿。
2025年1 - 8月成都权益拿地金额TOP10（亿翰整理）
润达丰突破豪宅上限，嘉禾兴深耕近郊刚需
在成都市场突围，润达丰和嘉禾兴采取了截然不同的策略。
润达丰：从“刚需之王”到“豪宅新贵”，首入顶豪市场单价飙至22万/㎡
谁能料到，前几年靠“高赠送刚需盘”立足的润达丰，今年直接进军豪宅领域并引起轰动？
它的起点并不“豪华”：2002年在达州开展项目，2015年首次进入成都，第一个项目是滨江和城，当时凭借“高赠送”吸引了众多购房者，128㎡实际可得153㎡；后来的滨江睿城，113㎡甚至可实得200㎡，单价1 - 2万/㎡，总价从几十万到一两百万，是典型的“刚需玩家”。
润达丰滨江布局图（图源网络）
2024年，润达丰果断转换赛道。它高调推出“缦华系”，一口气推出3个千万级豪宅项目——交子缦华、丽世缦华、悦蓉九州。
拿地时尽显“狠劲”，交子缦华在2024年4月以23400元/㎡的楼面价拿下地块，溢价率达33.91%；随后又以26000元/㎡拿下林家坝地块，溢价率超44%，刷新了片区地价；丽世缦华在2024年9月经过100多轮竞价，花费9亿拿下地块，楼面价24300元/㎡，溢价率高达87%。
2025年3月，交子缦华取得预售证，16.98万/㎡的单价刷新了成都新房最高单价；今年6月，丽世缦华一期取证，最高单价22.1万/㎡，总价5661万，直接突破了成都豪宅的价格“上限”。
润达丰的成功，得益于“刚需盘优点与豪宅配置的结合”。
人才挖掘：从龙湖挖来多位高管，在产品、营销、运营、管理等方面对标一线豪宅的人员配置。
产品优势：一是“豪”，如丽世缦华全域采用顶级石材，是全行业首个使用防弹玻璃的项目，全屋采用国际顶奢品牌精装标准，每户配备4个花园等；二是“高得房率”，作为大平层产品，丽世缦华得房率达145%，悦蓉九州实得率超170%，交子缦华二期大平层得房率达130%，而周边项目得房率大概在85% - 95%，润达丰的产品多出约40%的利用空间。
嘉禾兴：从“资中起家”到“近郊霸主”，3年拿地60亿
如果说润达丰是“向上突破”，那么嘉禾兴则是“深耕基层”。
它的起点更为“草根”。2019年底才成立，在成都注册公司，老板严兴桃来自内江资中县，早期在简阳、资中开展项目，2023年才正式进入成都市场。
拿地策略“稳”。3年共拿下12宗地块，花费60亿，全部位于温江、双流、新都、郫都、青阳等成都二圈层的近郊区域。2023年拿下4宗共259亩，2024年同样拿下4宗共200亩，今年又拿下4宗，每年稳定拿地4宗，楼面价基本控制在4000 - 9000元/m²。
资金实力“实”。与其他靠融资拿地的企业不同，嘉禾兴在案场公示：“如嘉禾凤栖和鸣项目自有资金占比超70%，不融资不贷款”。作为家族化企业，全款拿地让购房者更放心。此外，还通过合作分摊风险，如与国企空港兴城联合拿地，与海南瀚雅、华颐幸福合作开发。
嘉禾兴地产项目位置示意图（图源网络）
嘉禾兴的产品精准命中“刚需刚改”的痛点。
得房率“高”，大部分项目得房率达110%以上，购房者用刚需的预算能获得高端改善的面积。例如，嘉禾滨湖颂143㎡实际可得约180㎡，嘉禾桂府公摊仅15%，得房率约113%；嘉禾滨湖颂非新规产品143㎡得房率约98%，新规产品中部分户型得房率可达110% - 120%，嘉禾凤栖和鸣139㎡得房率约116%。
交付速度“快”，从拿地到开盘最快仅需2个月。其中，嘉禾・凤栖和鸣于2025年4月拿地，6月就开始开盘销售，8月开放园林示范区，半年就实现封顶。
产品配置“优”，以刚需盘的价格提供至少改善盘的配置。几个项目的主力户型集中在100 - 143㎡，如嘉禾兴城和颂打造“一环两中庭”的景观格局，配置下沉式鎏金会所；嘉禾凤栖和鸣打造了片区首个集合大型体育场馆、健身博览、休闲式公园和商业配套的一站式TOD项目，配备约1130㎡下沉会所，而该项目小高层总价仅200多万。
服务品质“高”，几乎所有项目都引入了龙湖、绿城等知名物业，保障了服务品质。
实际上，成都楼市并非只有一种发展模式。
这两家企业的成功并非靠运气，而是凭借“精准定位”——清楚市场需求和自身优势。这或许就是“黑马”企业的发展逻辑：不盲目跟风，而是找到自身的市场缺口，全力突破。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：说真话的盘姐，36氪经授权发布。
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