上海房地产市场的现状与挑战

上周，王思聪位于上海凯德茂名公馆的一套406平底复接近成交，可买家在最后一刻放弃了。

这套花园复式挂牌一年来，价格从近1亿降到了6100万，单价达15万。要知道，2022年同户型房子成交单价接近35万/平米。

十年前，王思聪以6300万合同价购入这套位于黄浦区淮海中路的豪宅，加上2200万装修包，成本高达8500万。

如今，十年过去，比特币、黄金价格大幅上涨，A股也差点重回4000点，可小王的房子却亏了2000多万。

在王思聪之前，云锦东方、黄浦湾等楼盘相比高点普遍跌去至少30%的估值，西郊和东郊别墅区跌幅也相近，就连曾经稳定的古北壹号，前几天也有七折法拍房成交。

不知是否巧合，王思聪离开后，上海房价一路下行。如今，他又给上海楼市砸了一次盘，上海房地产开始杀估值了。

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因王思聪前女友小羽多次直播，凯德茂名公馆这套房子曝光度很高。那时，王思聪也乐于展示自己的私生活，103万的电脑、100万的全球第一台索尼Z9D电视，都在此房公开展示。

现在，索尼电视搬到了东京，他的布加迪红龙、劳斯莱斯、保时捷也都挂上了东京车牌。有消息称他在日本办理移民，甚至传言他在东京表参道买了15亿日元的大平层。

王思聪十年前买的是小区最好的一套房，可现在却卖不掉。就像他的前女友一样，房子全是缺点，公司产权、一楼、层高不够、带花园等都成了劣势。

有意思的是，凯德茂名公馆一路之隔的万科高福里即将开盘，中高区单价肯定超20万/平米，低区也达17万。其宣传核心卖点是“真正的梧桐区”。明明都在梧桐区，却讲着不同的故事。

2019年前，王思聪是上海最耀眼的故事主人公。他作为北方人、首富独子、文娱创业者、半岛酒店常客、红色劳斯莱斯车主，身边美人环绕，展示了上海作为金融、消费、国际中心的特质。他旗下的香蕉计划、熊猫直播以及普思资本的投资业务在上海蓬勃发展，创业精神和投资眼光备受称赞。

但2019年后，危机全面爆发。文娱、电竞、直播行业监管政策持续收紧。2019年3月，熊猫直播宣告破产关闭；7月到10月，王思聪名下多家公司股权陆续被法院冻结，包括香蕉计划和熊猫直播的母公司。

熊猫直播破产引发大量投资纠纷和债务问题。普思资本的投资人对其发起仲裁，导致王思聪一度被法院列为被执行人，还被下达限制消费令，成了“老赖”。

2022年4月，王思聪的微博账号彻底消失。此前，他在北方的活动和露面明显增多。2023年11月，他出席寰聚商业与泰安政府的泰山文旅项目签约仪式。到了今年，和泰安领导坐在一起的换成了澳门赌王之子何猷君。

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新上海的故事是讲给江浙富豪们听的。前段时间的土拍，上海媒体欢呼民营企业回归。青浦新城地块和闵行颛桥地块分别被宇诚集团、长江精工竞得。长江精工来自安徽六安，主营钢结构；宇诚集团来自浙江湖州，从事房地产。此前，浙江台州汽车模具大王叶华彪家族拿下衡复区全国单价“地王”。上海豪宅认购名单里，江苏和浙江身份证的比例不断上升。上海新房和二手房市场完全分隔成两个世界：二手小区里听到的全是下跌，新房里听到的全是上涨。

悲观者买二手，乐观者买新房，两个群体没有交集，看到的世界也截然不同。乐观者认为经济上升、通胀；悲观者觉得经济下行、萎缩。

这两年，上海采取措施将这两类人区隔开来。暂停城市副中心建设，转向一江一河；全面取消外环外限购；8月14日贝壳隐藏二手房成交价，都是区隔手段。

今年5月，上海城投公司以439亿元买下东安新村地块，创全国住宅总价纪录。他们花三个月找买家，上周成功将土地转手给中海和华润。简单计算可知，按东安新村6057户居民平均每家拿750万拆迁款算，一级市场利润微薄。但东安新村刚转手，徐汇又启动旁边江南新村的拆迁，总户数达2500户，拆迁速度快且似乎“上瘾”。

2022年，复星和蚂蚁联合以129.3亿元买下外滩边的福佑地块，因商业比例高且政府设置税收条件，即验收前达成120亿税收贡献，验收后5年达成144亿税收贡献，该地块陷入三年开发停滞期，没方案也未动工。福佑地块拆迁近10年，如今被上海人称为“无人区”，很多摄影爱好者来此拍摄外滩和无人区的反差。期间，“豫外滩”别墅项目低调蓄客，口号是“距离外滩最近的别墅”。这些年，上海等城市意识到卖豪宅是快速招商引资的方式。黄浦江水东流，外滩依旧繁华，只是换了一批人追寻魔都传奇。

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分析上海房地产，我最关注公积金指标。中国住房公积金制度始于上海。2012 - 2024年，上海总人口几乎不变，公积金缴纳人从550万增至950万，缴存公积金的单位增加了43万个。可以说，缴纳公积金的单位和人员是上海经济的中流砥柱。

2024年情况有变。缴存公积金的单位比前一年多3万多家，是好事，但交公积金的人数却少了13万。2024年，上海公积金发放贷款总额同比增加14%，但房贷笔数比前一年减少九千多笔，意味着购房者平均贷走更多钱。2023年贷款购房者平均贷74万，2024年增至95万，这可能与贷款放松有关，也说明愿意留在上海的人背负了更高杠杆。

上海外环外限购实际已取消，落户权也下放给五大新城的一些龙头企业，前两天还有临港企业兜售特殊人才落户名额，70万包全家落户。2024年，上海落户8万人，居转户36705人，连续两年人才引进大于居转户。上海以30年来最大胸怀吸引年轻人落户，但外环外放开限购一周后，二手房成交仍无起色。

乐观的人都在等美国降息，等资本流出美国。号称和王思聪有私生子的黄一鸣，一直向小王要抚养费。她晒出2023年10月小王和她的聊天记录，小王说“你自己忍忍吧，撑过明年就有钱给你了”。