当下中介优先推销的房源类型

2025-08-23

翻出以前写的文字，如今再看别有一番滋味。不知大家最近是否关注上海二手房挂牌量，到7月中旬，上海链家外网二手挂牌量降至11.4万套，较之前减少4800套，这是自去年10月以来的第二次下降。即便挂牌总量下降，对卖房业主来说，竞争依旧激烈。在庞大的挂牌房源中，中介会有所选择。稀缺房源、低价房源是中介的首选，但这类房子在房源库中少之又少，常见的是优缺点并存的房子。那么，站在中介角度，他们会优先推荐哪些房子给客户？或者说，在中介眼里，哪类房子更容易成交？中介小哥们给出了不同答案。

01 “避开这40%，奔向剩下的60% ”

中介联系十套房源的房东，首轮就能筛选出六套。另外四套房子的房东都相信楼市还会涨。中介面对海量房源，首先要避开这些相信楼市还会涨的房子。这类房东往往咬死挂牌价和议价空间，这可能带来两个结果：坚持挂牌价不变，会为同小区房源做嫁衣；谈价格时因小差价谈崩，下一个客户就遥遥无期。

比如静安一套挂牌2000万的房子，有人出价1950万，房东因觉得房子还会涨而不卖。但市场价格走低，即便成交量有所上升，价格仍呈下降趋势。此时，认为市场还要往上走的房东往往比市场慢一拍，只有经历后才能更理性看待市场，而在这个阶段，他们很难听进别人的建议。

对中介而言，与其花时间陪这类房东成长，不如陪跑真正准备好的房东。这类房东约占四成，中介为保证业绩，会先剔除这40%的房子，奔向那60%的房子。

02 “首推那种愿意出来聊价的房子”

中介喜欢配合的房东，这里的配合指愿意出来聊价。在二手房交易中，最终成交价格是在谈判桌上谈出来的，所以愿意面聊就有成交的可能，这对中介的吸引力远超无尽的带看。即便不在上海，通过线上会议方式配合与客户见面聊，也代表有机会。

很多房东反感面聊，因为面聊意味着对买家报价的默许。有些房东因之前被中介欺骗，所以笃定自己的底价。其实，面聊价格并非最终成交价，只是谈判的敲门砖。如果不聊不谈不见面，就不知道是否能达成更好的价格。而且，如果直接报出真实底价，很快周边中介都会知道，后续买家出价只会更低。

放宽出来聊的价格阈值会增加房子的成交概率，一线中介给出的参考数据是5%左右。例如，300万底价的房子出到280万、1000万底价的房子出到950万就可以出来谈。

03 “拼命找系统里8 - 10分的房子”

系统分是机构中介对每套房源的评分，8 - 10分的房子是他们的首选。这类房子有两个特征：一是带看量高，同小区带看频繁的房子在系统里评分更高，更吸引中介关注。有带看说明房子有卖点，如稀缺、性价比高、卖相好或有装修等，中介不会做无用功。二是愿意降价，这里的降价不是虚高挂牌后慢慢降，系统会判断挂牌价是否参考过往成交价，以及是否在一定时间内降价。例如，300万的房子可以分多次少量降价，如今天降10万，过几天再降10万。

系统分的评分机制是个黑匣子，没有绝对标准。在合适的时候，可以花几千块钱买个流量倾斜服务包，房源会更靠前展示，但不要过度依赖，还是要注重前面提到的要点。

04 没有中介不喜欢“笋”盘的

“笋”盘不仅指高性价比房源，还指新挂牌的房子。如果一套房挂牌一两年都没卖掉，可能存在价格虚高、房子有硬伤或房东不诚意等问题，中介和客户都会避开。所以，让房源变“年轻”很重要，哪怕撤牌再重新挂也比一直挂着好。

还有一种“笋”是目标明确，中介判断房子能否快速卖掉及成交概率高低，主要看房东的卖房目的。有必卖理由，如摇新房、孩子上学换房等的房子，中介会格外珍惜。

本文未用数据分析二手市场，而是从从业10年以上老中介那里了解他们的真实想法。他们见过市场上不断重演的场景，希望通过这篇文章让买卖市场的信息交互更直接，减少无用功。在接下来的卖房战场上，没有明显短板且有一项格外突出的房子更容易获胜，毕竟市场认的是硬道理。

以上为正文，来自真叫卢俊团队。这是真叫卢俊公众号的第6209篇原创文章。