九龙仓吴天海：谨慎投资，不急于售物业

8月12日，九龙仓集团公布6月底止中期业绩。九龙仓集团主席及常务董事吴天海表示，面对不断变化的经济形势，集团会密切关注市场发展，并持续适应市场环境的改变。

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撰文/黄子慢

九龙仓截至6月底止中期业绩扭亏为盈，股东应占盈利达5.35亿港元，每股盈利0.18港元，还维持派第一次中期股息每股0.2港元，而去年同期亏损26.37亿港元。

期内，基础净盈利为20.35亿港元，同比上升2.83%，主要得益于利息支出和税项的减少。收入为56.69亿港元，同比下降19.38%。营业盈利26.57亿港元，同比下跌13.87%。

集团指出，全球经济环境依旧艰难，美国提高关税扰乱了市场需求和供应链，政策不确定性的增加以及地缘政治动荡也让市场承受更大压力，这些不利因素对集团各业务产生了不同程度的影响。

在香港，集团称住宅市场在较为有利的利率环境和交易限制放宽的情况下，表现出一定的韧性。“新资本投资者入境计划”的优化，加上近期港股的回暖，使得豪宅需求进一步提升。

按应占份额计算，期内香港发展物业确认入账收入增长56%至4.75亿港元，但营业盈利降至3100万港元，跌幅近82%。尚未确认入账销售额为3.05亿港元。

吴天海表示，香港楼市需求受多种因素影响，若利率下调、市民收入增加以及新移民需求上升等，楼价有望趋稳。随着需求逐步增长，期望未来一至两年能消化大部分住宅存货。

在内地房地产市场，吴天海持观望态度。他表示，虽然政府出台的措施刺激了部分首次购房者和改善性购房需求，但房价仍在下跌。期内，该方面分部整体收入下降4%至22.44亿港元，营业盈利下跌5%至14.7亿港元。

内地投资物业方面，写字楼面临企业规模缩减和空间整合问题，租赁市场难以复苏。供应过剩导致租金水平和出租率进一步受压。分部整体收入下降4%至22.44亿港元，营业盈利下跌5%至14.7亿港元。

吴天海称，内地写字楼包括一线城市北京和上海都存在供应过剩问题，集团写字楼出租率未达预期，但仍保持正现金流，没有财务压力，所以不急于出售。

他认为，目前投资市场有回报潜力，但也存在风险，集团不会积极增加投资。如果有合适的地产项目会考虑，但手上还有项目在发展中，希望取得理想成绩后再进行投资。

另外，集团物流基建分部收入微升至10.76亿港元，营业盈利上升11%至1.37亿港元。

吴天海指出，上半年大湾区及全球货运情况特殊，受关税影响较大。业界之前提前避关税，使得货运情况与正常时期不同，所以上半年的情况不能作为参考。

同时，大型船公司联盟上半年重组航线，过渡期间香港稍有得益，但6月后情况稳定，预计结果对香港更不利。

他还指出，香港的码头港口业务在过去几年逐渐被邻近的华南地区港口超越，继深圳之后，广州及南沙也已领先香港，这是自然趋势，因为货源目的地在大湾区，深圳及南沙距离更近，在时间和成本上更有优势。

以往香港的优势在于硬件比华南地区好，但随着他们硬件的完善，香港仅剩下自由港、一国两制及普通法等独特优势，以往的优势已不复存在，这种趋势在十几年来难以逆转。

吴天海形容，上半年可能只是黑暗前的黎明，预计下半年香港形势会比上半年更差。在关税战的影响下，前景难以预测。

今年上半年，在内地出口商赶在美国加关税前“抢出口”的带动下，香港出口货值同比上升12.5%。

展望未来，九龙仓集团表示，地缘政治问题升级、贸易和经济的不确定性以及全球供应链转移等复杂的外部环境因素，可能会加剧市场波动，限制全球经济增长。在内地，潜在的政策转变可能重塑房地产市场，但供应过剩、信心不足和就业市场疲软等根本问题仍会阻碍复苏。

同时，利率走向和整体经济复苏步伐将是决定香港楼市走势的关键因素。面对不断演变的经济形势，集团会保持警觉，持续适应市场环境的变化。

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