实探：北京五环外放松限购，新盘连夜收获订单

北京楼市新政发布当晚，海淀区五环外一高端改善盘成交一套总价6081万元的房源，这是政策发布后该项目成交的首套房源。

8月8日，北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对楼市政策从限购调整、公积金支持等方面进行优化。

其中备受关注的是，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买北京五环外商品住房不限套数。

新政发布次日，中房报京津冀实地走访朝阳、昌平等区域项目，发现多个五环外项目售楼处挤满购房人，部分项目还出现购房者排队看房的场景。

北京市石景山一五环外项目的销售人员称，上午11时售楼处就人满为患。“人多到接待不过来，今天只简单吃了几口饭。”

北京市朝阳五环外一项目销售人员表示，政策发布当晚就有购房者走进售楼处，有同事加班到凌晨两点。该项目新政次日发布的热销海报显示，新政24小时项目到访约200组，成交10套，销售金额1.03亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，新政会吸引更多购房者关注北京市五环外新房项目，刺激市场需求，促使开发商加快项目建设和推盘节奏，同时也会推动二手房市场，增加房源流通和交易活跃度。

一位北京房地产行业从业人士认为，新政短期内会拉动成交、释放部分需求，但对市场的根本性影响有待观察。

咨询量上升

^{新政发布后购房人走进售楼处。单甜甜/摄}

北京市朝阳区一五环外项目销售人员称，政策发布后很多老客户连夜订房，项目紧急加推了4号楼东边户，带看量有所增加。

8月9日中午，中房报京津冀在该项目售楼处看到，沙盘周围客户逐渐增多。该项目销售人员表示，接待的多是此前的意向购房客户，新政后公积金贷款增加，加快了成交周期，也让部分此前受限客群有了购房资质。

该项目约2公里外的另一在售项目置业顾问称，新政后售楼处客群更精准，带看量增加，但政策刺激带来的客户增量不明显，与以往到访相差不大。

8月9日午后，中房报京津冀来到昌平朱辛庄一在售项目，销售中心前厅有十余组客户排队等待带看讲解，洽谈区也挤满客户。项目前台接待人士说，来访量大，置业顾问接待不过来。

^{购房人排队看房。单甜甜/摄}

排队近半小时后有销售带看讲解。该销售称，一上午卖出去2套，业主是互联网“大厂年轻人”，项目临近产业园区，公积金门槛降低对这些客户有利好刺激。截至当日16时，该项目已有近百组购房者带看。

北京市顺义五环外一新盘即将入市，政策发布后到访量明显变化，开发商称单日来访量环比激增超50%。

不过，也有多个在售楼盘表示，当前购房者到访、咨询量变化不明显，与以往销售差别不大，因政策优化带来的增量极少。

加推促销售

此次新政是时隔10个月后，北京再次对楼市政策进行大幅度优化调整。

2024年9月30日，北京市调整政策，非京籍居民家庭购买五环外商品住房，缴纳社保或个税年限从5年以上调整为连续缴纳满2年以上。与去年政策相比，此次放开了五环外购房套数限制，但未放开购房资格，五环内限购政策未调整。

多位受访人士认为，此次政策发布在一定程度上提振了行业信心。

数据显示，今年4 - 6月，北京二手住宅销售价格环比下降，7月二手房网签量环比、同比均下降；新房市场5 - 6月销售价格也环比下降。

中原地产研究院统计显示，北京约80%的新建商品房成交集中在五环外，新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房约50%房源在五环外。从两次优化政策看，五环是北京限购放松的重要分界线。

中房报京津冀观察发现，政策发布后，五环外多个项目发布宣传海报，部分项目推出优惠活动。如顺义区一项目推出“周末不打烊、清盘一口价”活动；一头部民营房企昌平项目推出10套特价房源，限时九五折。

也有项目趁机加推。一头部央企通州五环外项目紧急加推房源，带看咨询增加近20%，已有客户交付定金；另一房企石景山项目新政当日推出四叠楼王加推活动。

谁在下场买房？

北京此轮政策能否促进成交、提振市场？

中指研究院政策研究总监陈文静认为，放开购房套数限制关键在于能否让有能力、意愿和需求的家庭进入市场，促进市场修复。

北京链家研究院院长高原表示，政策调整利好人户分离家庭加购及别居住宅购置，减少了此类家庭受限情况，也更符合购房群体实际需求。

高原称，公积金资金成本低，信贷额度与比例提升能降低购房者月付压力和总利息成本。以一缴存8年公积金、购置360万五环外刚需住房的家庭为例，新政后月供可减少约93元，全周期利息降低2.77万元。

新政对改善性群体也有支持。对于“一买一卖”置换群体，公积金信贷额度上限从60万元提升至120万元；加购住房的改善群体，二套额度上限从60万提升至100万元。

二手房市场出现积极变化，社交平台上许多业主挂牌出售房源。但购房者选择更谨慎，北京五环外一中介工作人员表示，买房人考虑因素多，很多人觉得房价会降，有需求的客户也在等房价下跌。

当前楼市情况复杂，二手房挂牌量高、市场观望情绪浓等影响市场走势。多位受访人士称，后市走向仍需持续观察。

中指研究院认为，本次北京优化限购利好布局五环外的企业，房企应积极营销，同时有利于畅通置换链条、释放改善性住房需求，预计未来限购政策仍有优化空间。

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