“老破小”卖房风云：降价抛售、毁约亏损背后的楼市百态

腾讯新闻《潜望》

文｜袁小丽 杨心玥

编辑｜刘鹏

“房价下降了，真得好好感谢那个‘截胡’的陌生人，帮我止损 20 万！”林研看着手机里的房源信息，语气里满是“劫后余生”的庆幸。

2024 年四季度以来，楼市政策刺激不断。2025 年一季度，房地产市场迎来“小阳春”，一线城市楼市回暖。然而，5 月过后，传统销售旺季热度渐退，楼市出现新变化，房价再度面临下行风险。

二手房市场是楼市的晴雨表，能直接反映楼市的真实发展态势。国家统计局数据显示，2025 年 6 月，4 个一线城市二手房价格环比下降 0.7%，降幅与 5 月相同。具体来看，北京环比下降 1.0%、上海下降 0.7%、广州下降 0.7%、深圳下降 0.5%，已连续两个月下跌。同比方面，4 个一线城市二手房价格下降 3.0%，降幅比 5 月扩大 0.3 个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降 1.8%、1.3%、5.9% 和 2.8%。

原本急于购房的林研，在经历二手房房价下跌后，开始犹豫，决定观望一段时间再做决策。

去年开始看房的林研，今年 3 月看中了北京东城区一套“老破小”。房子房龄 35 年，楼道墙皮斑驳，厨房狭小，但紧邻地铁口，户型南北通透，总价也在预算内，让她心动不已。

房东报价 510 万，后让步 10 万，坚持“500 万不能再低”，而林研只愿出 490 万。双方从白天谈到深夜，互不让步，最终以“再考虑考虑”结束。没想到第二天一早，中介来电称房子 492 万成交了。林研又惊又怒，觉得房东不讲信用，甚至想找房东理论。

3 个月后的 6 月，同样地段、同户型的房子挂牌价虽还是 510 万，但中介告知 472 万就能拿下。林研庆幸道：“原来被截胡也不是坏事，老天在帮我止损 20 万！真得谢谢那位房东的‘不卖之恩’。”

经历此事，又看到 5、6 月二手房房价下跌，林研暂时不想买房了，她担心“老破小”房价会继续下跌。她表示：“中介一直催我出价，但我不想买了，非要出价，最多不超过 450 万。”

叶琪也是今年的购房者之一。她和男朋友打算今年结婚，想买套既当婚房又有学区的房子。年初开始看房，不到 3 个月，5 月就定下了万寿路区域的一套学区房。但看到近期房价走势，她开始内耗，担心买贵了，觉得“可以先租房两三年，等要小孩时再买，那时房价、政策或许更明朗”。

随着成交降温，买房人和卖房人都陷入焦虑。

数据来源：北京市住建委官网

北京市住建委官网数据显示，2025 年 1 - 6 月北京全市二手房累计成交 88677 套，高于 2024 年同期。6 月成交量为 15139 套，环比增长 6.0%，同比增长 1.0%。房产博主虎哥表示，2025 年楼市在 3 月“小阳春”后热度下降，5、6 月成交量正常下降，但上半年整体成交量仍处近 3 年高位。

他认为：“当前市场的症结在于买房人观望犹豫不敢入手，卖房人不甘降价觉得亏损，市场情绪稍显低迷，但市场整体平稳。北京房价长期仍具上涨趋势，当下的焦灼只是短期现象。”

苏悦的卖房经历是众多卖房者的缩影。

去年她挂牌出售北京东城区二环边的“老破小”，自信凭借学区优势能快速成交，结果 4 个月无人问津。中介劝她降价，可挂牌价相比买入价已跌几十万，算上税费、房贷利息等早已亏损，她坚持不降价。但中介不断探底价，直言“不降价没人看房”。

无奈之下，她多次降价，从 800 万降到 750 万、730 万、700 万，都无人问津。今年“小阳春”，她将挂牌价调到 670 万，中介还劝她降到 600 万，她没听。3 月，因有买家急需落户给孩子上学，房子最终以 655 万成交。

苏悦总结经验：真心卖房要吃透市场，如今是买方市场，想快速卖房不能硬扛高价，要紧跟行情，不能想着赚钱，否则只能换来 0 带看。

高旭就是一心想卖高价的业主。他位于北京回龙观板块的房子，年初以 393 万元挂牌出售，3 月以 365 万元成交。成交太顺利，他觉得亏了，同小区同户型房子去年 8 月卖 398 万，自己少卖 33 万。再加上 3 月小区房子卖得快，他毁约不卖，赔了买家 10 万元违约金。

然而，楼市行情变化快。3 月是北京楼市热度最高点，4 月市场热度开始降温，4、5 月小区挂牌房源增多，看房人却寥寥无几。

无奈之下，高旭重新挂牌，调研后将价格降到 350 万。降价后看房人增多，挂牌不到 50 天，7 月初房子以 331 万再次成交。高旭懊悔地说：“短短三个多月，算上违约金，足足少卖了 44 万！”

回龙观片区房产中介王东介绍，与 3、4 月相比，近期二手房成交放缓，尤其是房龄超 20 年的步梯“老破小”，挂牌量增加但需求减少，业主只能降价抛售。带电梯的次新房则好卖得多，房价降幅也小。

他认为高旭的房子在 2、3 月时，小区挂牌房源少，需求多，所以能高价卖出，但他太贪心。4、5 月挂牌房源增多，他的房子没优势，只能降价。

北京回龙观的房源多为 2000 年左右建成的经适房，曾是刚需购房者的热门选择。但近年房价下行、首付比例降低，购房者可选范围扩大，年轻群体更关注住房品质和房子未来的流动性，回龙观的老旧房源逐渐被他们排除。

上海二手房市场也类似，优质房源依然能脱颖而出。

上海杨浦区资深中介老李说：“现在买房的大多是刚需，尤其是 95 后，他们更看重房屋品质和租售比。”95 后工作几年收入稳定后，不想再付租金，通常会选择总价 300 万元左右的优质二手房，首付门槛低，房贷压力可控。

老李还发现“今年越来越多的人开始‘反向改善’”，他的几个客户从大房子换到小房子，从主城区搬往郊区。一位上市车企员工被裁员后，将市区 600 万的房子置换为郊区 300 万的小户型，为养老做准备。一位互联网大厂程序员，因高额房贷和高压工作身体垮了，将总价 2800 万的四居室换成 1500 万元的三居室，他感慨“背着房贷的日子太沉重”。

楼市变化背后，是人们对风险承受力的重新审视。收入预期走低、生活成本攀升，大家对房产风险更谨慎，“主动降低杠杆、减少负债”成为普遍选择，这不仅是资产配置的调整，更反映了人们对生活平衡的重新考量。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“当前北上广深等城市二手房挂牌量增加，‘以价换量’成常态。6 月上海二手房价格环比下降 0.7%，但成交量活跃，楼市止跌回稳趋势不变。”

中介老李也证实，近期二手房成交节奏虽略有放缓，但对他的业务影响不大，近两个月成交房源价格稳定，成交量未明显减少。

上海市房地产交易中心数据显示，2025 年上半年上海二手房累计成交 11.6 万套，较去年同期增长 24%，创 2022 年以来最高纪录。3 月单月成交量达 2.67 万套，为 2021 年 3 月以来峰值，5 - 6 月热度稍有下降，但单月成交均稳定在 1.5 万套以上。

老李认为上海楼市虽较 3 月热度回落，但整体运行平稳。

58 安居客研究院院长张波也持相同观点。他表示，上海 5、6 月二手房价格下降是因为成交房源集中于低价挂牌房源，但成交量未减。

对于北上深是否会全面取消限购的问题，张波认为北京、上海二手房市场活跃平稳，全面取消限购可能性极小，政策调整可能集中于库存高、去化难的外围区域。

6 月 13 日国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”后，楼市政策走向受关注。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未来政策关键在于存量政策落地成效，推进城中村改造、存量房收储等措施将为市场注入动力。他也认为北上深全面取消限购概率极低，“当前放开限购刺激效果有限”。

李宇嘉表示，“二手房成交占比持续攀升，标志着存量时代已然到来。”各热点城市新市民、年轻人刚性住房需求转向二手房，潜力大。未来，随着公共服务均等化、老旧小区改造等推进，二手房市场价格支撑和交易需求将不断夯实，实现止跌回稳。

（文中林研、叶琪、苏悦、高旭、王东、虎哥、老李均为化名）

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