多城“好房子”引领楼市上涨，新规项目优势凸显

2025年，在“好房子”国家战略的引导下，重点城市纷纷出台“好房子”新规，比如放宽阳台/飘窗面积、鼓励空中花园/复式挑空、优化公共空间计容等。

这些新规让住宅产品的实得率、空间尺度和舒适度都有了显著提升。它不仅激活了刚需、改善、高端客群的不同需求，还推动产品力朝着“空间功能精细化、场景体验品质化、社区运营生态化”这三个方向加速发展。

从2025年1 - 6月重点城市的热销项目来看，产品力较强的四代宅和新规项目起到了很好的支撑作用。在当前楼市呈现止跌企稳的弱复苏态势时，“好房子”的成交情况领先。

中央明确建设“好房子”

“好房子”是2025年的关键话题。

2025年3月两会确定了全年的发展方向，“稳住楼市股市”首次被写入总体要求，同时明确“建设好房子”为产业转型方向并迅速落实。

3月5日，政府工作报告明确了房地产工作路径，要加快构建“好房子”标准体系，推动行业向高质量发展转型。

3月31日，《住宅项目规范》正式发布，层高要求从2.8米提高到3米；设电梯的要求从原先的7层及以上调整为4层及以上；隔声要求从不大于75分贝降低到65分贝；还新增了适老化、绿色环保等要求。这一规范的实施，为住宅建设树立了更高标准，标志着住宅产品进入了高质量发展的新阶段。

在中央的指引下，截至2025年上半年，约有13个省市提高了“好房子”建设标准，以安全、舒适、绿色、智能为核心制定技术导则。例如，山东省所有地市都出台了品质标准，江苏、浙江推进容积率优化及精装交付体系，雄安新区建立“地价房价联动”机制鼓励高品质住房供应。

从2025年至今部分已落地的项目来看，高赠送率是新规产品的核心优势。刚需市场利用高实得率实现“小面积多功能”；改善产品通过场景创新提升空间尺度与灵活性，给改善型购房者带来高端居住体验；对于高端产品，部分产品突破空间形态，实现平层别墅化，通过“垂直 + 水平”的立体化设计，将传统别墅的分层功能（花园、露台、地下室）融入单层平面，实现“小占地、大空间、墅级感”的居住升级。

多个城市“好房子”热销

从2025年至今重点城市的热销项目情况来看，在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的号召下，高得房率的新规项目成为各地楼市的热门选择，在同片区内去化率往往比传统项目更高。

CRIC数据显示，2025年一季度，四代宅等新规产品在多个核心二线城市逐渐落地，基本都成为所在区域的销量冠军。

比如在武汉，准四代宅的推货节奏普遍加快，且大多能实现热销。将武汉2025年一季度开盘的四代宅项目和传统老规范项目对比，可发现四代宅去化率明显高于传统住宅项目。

进入二季度，随着政策推进速度加快，“好房子”项目大量落地。

以广州为例，4月全市有13个新规产品入市，推货量占全市六成；5月有8个新规项目入市，推货量占全市五成，认购量占全市七成；6月有11个新规项目入市，推货量占全市六成，认购量占全市约九成，新规项目整体去化率比旧规项目高30个百分点。

再看郑州，4月中原区龙湖中原颂项目和郑东新区SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套，位居4月郑州项目销售榜前2名，去化速度远超其他传统项目。

5月成都有7个项目8次开盘，均为新规项目。其中金茂、万科项目位于二圈层，凭借周边地铁配套、新规产品高得房率和低总价的优势，开盘时千人摇号，去化率达100%，热度很高；其余3个加推项目位于成华区，属于三环内价值洼地区域，开盘持续售罄。

6月重庆四代宅与普宅去化率差异巨大，四代宅普遍去化率在75%以上，而普宅去化率基本在2成左右。

以龙湖御湖境项目为例，周边没有竞品，加赠送后实得价仅16555元/平方米，产品力强且性价比高，本月加推两次，均实现热销。联发观音桥项目本月推出四代宅新组团，均价23009元/平方米，加赠后实得均价仅为16960元/平方米，与板块内其他竞品相比有约8000多元/平方米的价格优势，精准吸引区域刚改和中改客户，实现高去化。

部分城市新贵产品监管收紧

需要注意的是，在新规产品持续热销的情况下，近期部分城市开始加强对新规产品的监管。

比如广州，已明确要求飘窗必须外凸，不允许通过内凹飘窗变相扩充室内面积，目前的0飘窗设计可能会被全面叫停。广州高度超过40米的建筑，花池不再全赠送，需计入一半容积率，未来房企通过花池改造增加面积的做法会受到一定限制。

成都对新规产品的监管也在收紧。新规要求全赠送和半赠送面积占建筑面积不超过20%，但实际操作中，有些项目通过不合规方式使实际赠送率超过这个比例，甚至达到40%。根据成都最新出台的建筑工程验收规范，房企报建时的平面尺寸、板率、层高等都将纳入后期验收核查，如果实测误差值过高，房企可能会被处罚。

这背后主要有两方面原因：一方面，新旧规产品之间的矛盾日益突出，新规产品过高的赠送面积使存量的旧规产品相对贬值，引发了已购房者的不满和大量投诉。

另一方面，新规设计中的一些问题逐渐暴露，带来了潜在的安全隐患。例如，超高层建筑中的花池设计可能威胁建筑结构安全和居民生活安全；飘窗的拆改也可能影响建筑本身的稳定性。

由此可见，新规产品的设计与监管收紧可能会成为更多城市的普遍趋势，房企通过模糊处理增加赠送空间来吸引购房者的方式将难以继续。

2025年至今，整体市场仍处于弱修复状态，产品力较强的四代宅和新规项目更受市场欢迎，带动部分城市楼市“点状回温”。

从新规产品对市场的支撑作用来看，购房者对“好房子”的需求依然存在，区域、配套、产品都好的项目还将保持热度，未来如何更好地满足这些需求，将是企业发展的核心。

可以预见，在政策引导下，未来住宅产品的升级方向将不再仅仅是追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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