广州房贷“商转公”，不卖房为消费。

继深圳之后，广州成为全国第二个一线城市官宣“商转公”政策的城市。

所谓“商转公”，其实就是商业个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款的简称。意思是存款人申请将其尚未在公积金抵押承办银行结清的商业贷款金额全部转为公积金抵押。

这种转换通常需要一定的前提条件。7月2日，广州市住房公积金管理中心发布《广州市商业个人住房贷款转移住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》(以下简称《意见稿》)通知，拟面向在广州拥有唯一住房且商业贷款已贷款5年以上的群体。经原商业贷款银行批准后，商业购房贷款可转为纯公积金贷款。

它的相关实施包括许多具体条件，并设立了许多节点。例如，当住房公积金个人住房贷款率(以下简称“个人贷款率”)低于75%时，开始商业转移贷款；当贷款率达到85%以上时，可采取防控措施，包括但不限于商业转移贷款额度控制、预约申请等措施；当贷款率达到90%以上时，暂停。

很多业内人士指出，广州启动相关政策的背景与深圳相似，其公积金“储水池”水位较高，买家需要积极降低抵押贷款利率。

以广州为例，《意见稿》发布前几天，广州住房公积金管理中心在完成年度结息后发布的数据显示，员工住房公积金账户存款利率按一年期定期存款基准利率1.5%执行，期间(2024年7月1日至2025年6月30日)共向缴存员工支付了44.72亿元的利息，同比增长7.40%，再次刷新历史记录。与2024年度支付年度利息41.6相比。 四亿元，相当于广州每年支付近3.1亿元的利息。

存款总额和存款余额增加，个人贷款需求减少，被认为是上述广州《意见稿》发布的基本背景。此外，值得一提的是，广州推出“商转公”的一个重要原因是为了促进消费。

《意见稿》明确指出，为充分发挥住房公积金制度的支持和保障作用，缓解存款人住房贷款利息负担，促进社会消费，本实施办法应根据广州市的具体情况制定。广州市住房公积金管理中心在分析相关政策时也指出，本公告拟实施，其背后是减轻存款人住房贷款利息负担，促进社会消费。

事实上，按照业内的一般观点，虽然商业贷款转为纯公积金贷款的市场需求一直很强，但并没有实施。最近，救助政策开始转向的背景是，住房回归居住属性和一般商品后，只需要改变主导地位。此外，最近住房政策也开始转向一般消费品的推广方向，如各地展览、新旧置换、国家补充覆盖、城市发展弥补不足等。商业转移也被认为是这样的政策。

“在公积金水位(存款余额)相对较高的前提下，个人贷款率低于警戒线(低于85%)，开始商业转移，不仅可以减轻购房者的月供负担，还可以有效减少贷款人的提前还款。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》进行了分析，称“在商业贷款利率与公积金贷款利率相差不大的情况下(大部分股票商业贷款已经收缩到1个百分点左右)，对于银行来说，同一家银行的内部转移可以在保留客户的同时减少利息损失，吸引新客户。”

此外，它还指出，只有纯商业贷款的自住住房和唯一的住房才能满足商业转移的条件。这些人很大程度上是以前买房的年轻人或新市民。他们没有公积金抵押贷款条件，或者因为商品房销售政策的限制或者当时申请冗余而没有贷款。这些人申请商业转移，有明显的降低成本和促进消费的政策意图。

摄/焦建

广州住房的整体销售趋势也可以作为证据。据相关数据显示，6月份广州二手房总价不足200万元的比例为45%，200万-300万元的比例为21%，总价不足66%。只是买房绝对是主导因素。这些人不仅对买房门槛敏感，对月供也敏感。

以深圳为例。事实上，在6月初公布的《深圳市促进消费专项整治实施方案》中，深圳将扩大住房公积金的使用范围。如果在本市购买符合条件的住房，可以申请提取住房公积金支付购房首付。这种调整也被称为迎合大力提振消费、更好满足住房消费需求的背景。

在此基础上，部分市场参与者认为，《意见稿》实施后，随着有兴趣申请商转公的市民数量的增加，也可以迫使商业银行进一步降低抵押贷款利率，从而带动抵押贷款利率的整体下降，进一步支持市场购房需求。从供给侧来看，不排除部分紧急出售的房屋在减轻抵押贷款压力后可能会放缓销售步伐，进而在一定程度上稳定房价。

除了深圳和广州相继启动商业转移政策外，据《财经》不完全统计，包括成都、重庆、太原等城市在内的30多个城市已经启动了这一政策。

在这种背景下，北京、上海、杭州等地是否会开始跟进也备受市场关注。以北京为例，其住房公积金的利用率一直处于相对较高的水平，被认为是或暂时没有促进商业转移的空间。