最后，开发商开始关注客卧。

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

如果你开始了几年，或者曾经买过。 90 房屋平整左右

一定对"神户型"这三个字并不陌生

什么是神房型，大概就是在紧凑的面积内创造出看似丰富的功能。

例如最开始 90 平户可以做三个房间，然后在三个房间的基础上可以做两个大厅和两个卫生间，更极端的是可以有一个大横厅。

神户型的产品发力点可以集中在客厅、主卧、餐厅甚至厨房、卫生间等任何空间。

除了客卧

打开手机随意搜索，营销词汇会更加精彩。

不管公寓面积有多小，都可以做出来。

大厅，主卧套房，步入式衣帽间，仪式玄关，LDK 一体化、U 厨房类型，三分卫生间 ...

在房地产疯狂的那些年，这些颠覆性的概念营销词汇可以用得太多了。

开发商几乎不会提到只有客卧的营销。

似乎一直以来，在产品开发体系中，客卧都处于被遗忘的状态。

有没有想过为什么客卧会被忽略？

01

本质上也是因为市场上的户型面积越来越小，同时也要讲营销卖点。

第一，为什么市场上有那么多小户型？

起源于一个时代政策，业内所有人都知道。

上海新房7090 政策

2006 年初，上海新房供应开始。 70% 主房型集中在一起 90 平以下

当然 90 平可做大两室，也可做小三室。

但是买房者更希望在第一次买房时尽量一步到位。

即在总价和面积段不变的前提下，拥有更多的房间

为迎合市场，房企更愿意集中火力做紧凑的小三居室，而不是舒适的大两居室。

但在控制面积的前提下，开发商也需要有吸引力的营销理念。

起居室、主卧承担着主要的营销卖点，面积不能少。

而且还有卫生间厨房最小面积限制

因此，三个房间里剩下的两个房间必须被压缩。

也就是牺牲客卧

因此，我们可以看到市场上大多数客卧都很紧凑。

每个人都知道这些客房有多小吗？

比如这个 98 平三居室公寓

勉强有南客卧 2.9 米饭，北客卧只有 2.65 米

要知道一间客卧要放下一张2米长的正常床，再留一点通道空间。

适当的开间至少需要在 3 米左右

而这种只有 2.6 大米左右的客卧，开发商的样板间大多是这样的。

由于面积太小，一张正常尺寸的床根本放不下。

因此常与凸窗结合制作榻榻米的方法(样板房的榻榻米尺寸也常常缩小)

我们团队还曾到现场做过样板间判官。

像这样的客卧，我们实际上只能勉强躺在一米六左右的小女孩身上。

即使作为儿童房，放下一张单人书桌后，床脚的衣柜也很难打开。

基本上就是这样不是一个可以常住的房间

还有更极端的，这个 85 平的小三房

只有北客卧开间 2 米出头

以前我也看过一个 80 平小三房的客卧

不但放不下一张床，甚至算不上一间房间，反而有点像小黑屋

可能是因为长期缺位于产品力创新中的客卧。

之后，即使有条件做更大规模的公寓，也会优先考虑客厅、主卧、餐厅等更明亮的空间，而不是改善客卧。

所以，在摆脱了营销的辉煌之后，应该面对哪些问题？

02

对于不重视客卧的户型，已开始受到重视市场的抛弃

由于控制面积开发逻辑下诞生的三房商品，已主导楼市十几年。

换言之，小三房存量太大

每个人都想象一下，从 2006 年上海实行 7090 到目前为止，政策已接近现在。 20 年时间

市场上存量紧凑的小三房有多少？

我们已经统计过，从 2012 到 2023 10多年来，上海成交了近百万套一手房。

参照 7090 即使按照政策，也要遵循 50% 还有比例计算 50 万件小户型

而截至 2024 年 9 月 25 数字市场存量统计

90-100㎡，也就是说，90多平的公寓存量最大， 90㎡以下

100 低于平均水平的公寓几乎占市场存量的一半

不管怎样估计，这都是一个很大的数字。

仅仅存量大还不足以解释问题。

最为根本的原因是小三房紧凑。客房不“好住”

本质上是因为当年很大一部分小三房实际上并没有成立。

是一种"伪三房"

这种所谓的三居室公寓实际居住起来其实很难受。

比如这个 21 年 99 平的次新房

南客卧勉强还有 2.7-2.8 米开间，北客卧只有 2.3 大约大米，面积只有 5.8 个平方

图源链家

所以我们可以看到的南客卧就是这样。

一张单人床 一张单人书桌，紧贴墙壁，放一个小衣柜。

通行和活动没有给人们带来多少空间。

而且平面图中这一缺点 6 现实中，平方米的北客卧就是这样。

一张单人床几乎占据了整个客卧空间，拥堵感几乎溢出了屏幕。

所以当紧凑型商品流入市场时，就构成了严重的问题。同质化竞争

对于二手房来说，流动性肯定不占优势。

所以在这种情况下

曾经不被重视的客卧，开始发生变化，也必须发生变化。

03

最初的变化是，次开始拥有正常的面积和功能。

为什么会这样呢？

一个前提是7090年在上海执行多年。 政策也逐渐结束

去年，上海发布了撤销不同地区一刀切的通知。 70% 小户型配比

其次，开发商看到了这个明确的信号，所以上海开始出现更多的大型公寓。

即使在开发商做经济户型时，也不再盲目忽视客卧，而是非常克制地分配开间。

在房间类型中尽量使用每个客卧都“好住”

比如前滩公馆这个 116 房间类型，很明显做到房间类型的三房平权。

除主卧为套房外，南北两个客卧均有套房， 3 开间大米以上

并且深度足够放下一张床。 2个床柜 一个大衣柜

三个房间都位于房间类型的三个角落，使得客餐厅成为公寓类型的中心，而公平的房间围绕客餐厅展开。

每个房间都有相对均衡的面积、尺度和位置

如果有足够的客卧面积作为真正的房间使用，功能也随之变化

第一个变化就是对的收纳空间重视

我们之前看到的小三居室，大概只有两个客卧有条件做衣柜。

另外一间卧室放下一张床已经很勉强了，再也没有空间放衣柜了。

但是分歧在于

假如放不下衣柜，那这间客房又凭什么要作为房间存在呢？

所以有些项目，开始为每一个客卧都开始。释放出尽可能多的储物空间。

在上海，万科做了一个很好的样本。

万科海上印象100 平房型

最引人注目的地方是三间卧室都有衣柜收纳空间，而且仔细看，这三间卧室的衣柜都不算小

而且客卧与阳台相连，样板间还专门做了一个角落书桌，延伸到阳台，作为增加的收纳空间。

更好的客卧

例如中海 · 江南九序还将为客卧预留两个衣柜空间。

当卧室可以放下衣柜的时候，其实可以算是一个真正可以长期居住的客卧。

当客卧终于不再被忽视时，

你们会发现是对的大型房型有条件给客卧更好的配置。

所以，客卧也有更多的可能性。

04

客房开始承载家庭生活场景

第一，当户型面积较大时，也有条件进一步扩大客卧面积。

所以有条件和更多的功能空间产生链接。

首先，让客卧也能有玄关和阳台。

举例来说，宁波明湖逸庐 255 平户型中

通过一个过厅进入两个客卧。

产生类似于客卧玄关的空间感

这个过厅连接两个客卧室。

其中一间客卧有卫生间和衣帽间，作为客卧套房

另一间卧室的北侧与过厅相连，南侧与阳台相连。

事实上，给客卧一个相对私密的空间特征。

其次，对于客卧的建造也逐步重点考虑到客卧的建造。服务于哪些人群？

能为家中的老人服务，老人房

举例来说，为老年人设计的双床客卧，既能方便老年人与大家族同住，又能帮助带孩子。

双卧室也可以避免老年人夜间互相打扰。

也可以是为了家里的孩子，把双床作为客卧。二胎房

比如南京中海 · 江南玖序

一间足够深入的客卧套房，正好可以放下两张单人床。

二胎家庭的孩子可以住在同一个房间。

对有两个小孩子的家庭来说，最适合

最后，为了让客卧能够面对的群体更加灵活。

还有一些户型会使客卧更加多变，成为一种X 空间

比如苏州保利天汇

朝北实际上是两个客卧，但设计成可变的 X 空间

而且由两扇推拉门和一扇平开门在室内构建了一条迁移线。

所以围绕这个空间，我们至少可以有三种生活场景。

作为套房，作为工作室， 儿童房，或者整个房间作为一个室内迁移空间打开

这种丰富的空间可能会给家庭的生活场景带来更多的发挥空间，所以自然会产生更多的家庭相处片段。

到目前为止，客卧才开始真正变得与众不同。

05

事实上，为什么开发商对客卧的态度会开始改变？

因为最后的营销策略，再去打造“神户型”的概念已经不够了。

购房者更加关注真实居住体验好不好，空间是否实用？

所以开发商必须把注意力集中在更具体、更细致的空间上。

因此，客卧的变化值得我们考虑。

好吧，当我们把注意力集中在客卧的空间上时，

事实上，你会发现有很多事情可以做。

卧室可作为真正的卧室使用

可承受收纳，条件允许做成套房更好，结合阳台也能获得不同的空间感受。

也可作为老人房，二胎房，书房，X 承载家庭多变生活场景的空间

目前房市确实越来越需要那些让人“住得好”的商品。

最后分享一下前几年看到的样板间客卧的一角

这是一个样板间，将客卧和阳台联合布置在一起。

不是因为这个设计有多巧妙，而是因为长期缺乏次卧的敏感性。

早在几年前，就能专门为客卧做一个场景布置，这是非常罕见的。

更值得注意的是，我们完全可以预见未来的公寓设计。

越来越不要放过房间里的每个房间。

上述文本来自真正的卢俊团队。

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