二手房市场热度下降
二手房市场热度在2025年5月稳步回调。
根据CRIC统计，2025年5月30个重点城市二手房成交量环比下降10%，同比小幅增长4%，整体增长动能放缓。
根据杭州西湖区云谷板块一家中介的反馈，3月份以后，大部分客户对楼市还是有观望的，尤其是很多有买房计划的人并不着急。
在交易方面，5月份杭州低总价房屋交易比例进一步上升，200万元以下二手房交易比例接近42%，较上月增长1.1。％。
与杭州类似，北京、上海、深圳二手房总价低的比例不断提高。
整体二手房市场呈现出刚需、高改“两头翘”、刚改、中改需求“崩溃”的局面。
刚刚需要的客户群仍然是二手房市场的主要选择。
五月份典型城市二手房总成交价格呈现两个典型特征。
一是二手房总价300-600万的成交比例明显回调。比如上海，总价300-400万元、400-500万元、500-600万元三个总价段的成交比例全线“飘绿”，5月份的成交比例同比下降。刚改、中改需求明显回调。
与之相对应的另一个明显特征是，低总价房屋交易集中度仍有上升趋势。比如深圳，2025年5月总价300万以下的房屋成交比例为34.5%，环比增长1.2％，同比增长6.0％，低价房市场份额进一步扩大。
不只是深圳，上海、杭州低总价段完美刚需客户也面临着严重的消费降级，二手房总价在300万元以内的成交量较上月有所上升。
值得注意的是，刚需客群仍然是二手房市场选购的主力军，在北京、上海、深圳、杭州，低总价段成交量占50-60%。
就交易面积段而言，北京和上海的主要交易面积在80平方米以内，但5月份这一面积的二手房交易比例同比下降，市场份额持续下降，相应的是，市场份额持续下降。90-120平方米的交易比例增加。，也就是说，刚需客群也在抛弃房型功能缺失，而且大多是老房子，然后“一步到位”购买性价比较高的“三房”。
深圳则不一样，二手房交易主要面积小于70平方米和80-90平方米，且占比增长。，究其原因，深圳二手房市场房龄普遍较新，小面积、低总价的房型迎合了刚需客户的短期置业需求。
刚刚需要的房子“以价换量”
与房价下降小区相比，京深杭小区增加。
在北京、上海、深圳、杭州四个城市刚刚需要交易，几乎都占据了交易的主要力量，集中度也有进一步上升的趋势，对刚需小区的走量来说，低价策略的作用更为明显。
事实上，5月份北京、深圳、杭州的二手房价格下跌比例都有所扩大，在上海，下跌项目的比例略有下降，但仍保持在56%的高位。
刚刚需要的小区仍在加速“以价换量”。
根据CRIC的统计数据，除深圳外，京沪杭2025年5月刚需小区二手相比房价下跌项目占比均有不同程度的回升，即刚需小区内房价下跌占比有进一步扩大的趋势，在这些小区中，北京、上海刚需小区的价格下调了一半以上。
与刚需社区不同，高端社区更受新上市量不足的影响。此外，2025年5月，四代住宅和新规商品入市率较高，也将在一定程度上分流高净值客户。
5月份二手房市场人气迎来季节性下滑，重点城市京沪深杭刚需客户依然是二手房市场交易的主力军，刚刚改变的需求“崩溃”。
短期来看，京沪深杭二手房市场将稳步下滑。中高层住宅区能否成交量主要取决于新上市数量和新房市场优质产品的影响；目前刚需市场还是以价格为导向。
随着二手房市场逐渐向买方市场过渡，购房者在购房时往往会充分考虑住宅区的位置、配套设施、价格等因素，选择性价比较高的住宅区，这也意味着位置偏远、缺乏功能性的远郊老小交易周期将进一步延长。
本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
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