第一次挑战保利李红亮！

2025年，北京房地产市场最大的竞争是海淀房地产市场与朝阳楼市的竞争。

举例来说，上半年海淀房市继续发力，永丰南颐海云颂(海开)、功德寺双子星(绿城、越秀)、双子星朱房村(华润，建发)... 还有中海树村项目即将进入市场，一时间，海淀风头无两。

而且到下半年，将是朝阳的主场。

三间房双子座(保利、金茂)以中海万吉九序开始。、朝青黄衫木店项目(中建智地)，以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，下半年朝阳房市将与海淀“对峙”。

相应地，北京头部房地产企业之间的竞争也将更加激烈。

比如上半年北京最大的房地产企业，主要有四家房地产企业:华润、中建智地、中海、越秀。TOP4凭借核心区域，尤其是海淀的豪宅项目 北京保利已远远落后。

保利，几年前，保利天汇和朝央有两个热门板块，但从去年下半年开始，北京保利的运势急剧下降，在核心区已经很久没有获得美丽的土地了。

同样由于这个原因，北京保利，无疑是今年核心地区最具拿地欲望的房地产企业之一。

等一下，保利不是有嘉华天珺，朝观天珺在卖吗？那么为什么还说保利拿地欲望最强？

这个主要原因是嘉华天珺实在不成器，网签结果很惨淡。而且朝观天珺其实卖得也一般。

就拿嘉华天珺来说，这个项目早在今年 1 月份已经开盘，但是现在只有网签了。 170 多套，整体去化率还不够。 14%；网上签约金额大概 15 约1亿元，约为征地费用。 17%。

要知道，这 170 在多套网签中，有 113 套装在开盘前2个月完成——也就是说， 3 颐海颂和功德寺项目在月份开放至今， 3 几个月来，嘉华天珺只有不到 60 网上签约，平均每月只有一套。 20 套。

那是海淀呐！嘉华天珺这一成就，作为北京罕见的房价高地，实在是出乎意料。

而且对朝观天珺，据了解，6 月份项目正式宣布开盘销售额。 21 约1亿元，约为首批取证房价值。 4 成功，也就是大概卖了 200 多套房。

众所周知，官方公告的表现和海报的霸屏通常是不可靠的。此前，嘉华天珺首次开盘，声称出售。 322 套装，销售金额 31.66 亿，结果半年过去了，认购转网签才过去。 50% 多一点，我们就知道北京保利的日常操作有多牛逼了。

更有甚者，朝观天珺这次明面上的网签额度，只有销售价值。 4 成 ...

所以，嘉华天珺和朝观天珺，很难扛起保利争雄北京的大旗，保利急缺重量级项目来拉业绩，这是有道理的。

总的来说，在过去的三年里，保利的征地趋势是低门槛的提高，这与保利获得朱房村、功德寺、太阳宫、酒仙桥等核心项目的运气不足有关，也与其产品创造能力相匹配。

但随着房地产市场的下滑，低门槛改善板块也一路看跌，市场的目光几乎集中在核心高端改善板块上。北京保利囤积的低门槛改善项目销量逐渐疲软，权益排名一路下滑，几乎要跌出北京。 8 了。

例如，顺义颐菁和煦，销售一年，去化率仅为。 45%。石景山京山温暖，去化率略好，但也不过如此。 55%，还有 300 多套库存。朝阳的光暖境，卖了两年甚至卖成了现房，还因为现房价格低于期房价格。 8000/㎡，还有可能减配等因素，一度导致业主抗议维权。

罕见的两个亮点项目是保利天汇和朝央和暖。保利天汇是东坝的龙头，朝央和暖是保利近两年在北京最畅销的项目。

而且也正是由于这两个项目的热销，促使保利在不经意间重仓朝阳，但目前朝阳楼市的内部竞争形势，已经远远超过了过去的激烈。

从去年开始，朝阳总共有二三十起土地交易，比如十八里店、小红门，接近 2000 房屋出售；朝天珺所在的三个房间，除了金茂的直接竞争外，还面临着朝青黄衫木店地块的竞争。

所以，重仓朝阳的保利，无论是基于内部劣势存量项目，还是基于激烈的外部竞争趋势，都必须寻找下一个金矿。

除项目和市场变化外，北京保利负责人的人事调整，也是保利急于“拓地”的关键。

据悉，去年 12 月亮，已经存在于北京保利 3 年刘喜涛，被调到河南保利，而接任他的，是 2008 李红亮年加入保利，原保利集团董事副总裁。

所谓“新官上任三把火”，面对刘喜涛留下的诸多存量劣势项目，为了打破壁垒，李红亮只能选择拥抱既有流量又有利润的海淀。

因此，5 月 20 日日，保利联合北京建工以 11.95% 溢价率，消耗 45.45 亿得“海淀半壁店” 0003、0004 地块"。

▲我对保利海淀半壁店项目的看法如下：

自李红亮上任以来，这是第一个重大挑战！

为什么呢？半店项目交通没有短板，环线位置还属于海淀四环外，但其田村板块被海淀公认为价格低廉——这里同质量的房子确实比海淀其他板块低。

事实上，在很多海淀人眼里，田村和隔壁的石景山并没有什么不同。这里的位置和环境一般，后期没有相应的规划，更不用说产业了；

商业区贫乏，唯一的京粮广场略显俗气，也能满足基本的餐饮和日常购物需求；

永定路学区属于田村，整体水平更属于中下游梯队，大部分房屋都是占海淀学籍，没有任何溢价。

因此，虽然半壁店项目属于海淀西四环，但学校资源无法与功德寺、朱房村的线上名人板块相比，这是海淀极其重视教学的一个巨大的负分项。

然后看看土拍的价格和定位。半壁店的楼面价格已经达到。 7.84 万元 /㎡，这一价格代表着，保利半壁店项目要做成 10 万 等级豪宅项目，才不会亏本。

但是田村板块，很难扛起来。 10 万 同价位的豪宅，也许业主更愿意购买功德寺、朱房村。

但是在田村板块，乐府江南是认可度最高的改善楼盘。那是 05-07 2008年建成的江南园林风格小区，均价挂牌 9 万左右，开放小区，有海淀罕见的绿化和水系，结合仿古亭台楼阁，确实很有辨识度。

▲乐府江南，离半壁店项目不远。

因此，保利半店项目要想走红，必须表现出最后一站的勇气，提升产品设计和创造技能，以绝对的产品实力统治田村——既然半店项目不是地段选手，但至少占据了海淀西四环的地位。如果你能用产品实力说话，你就不能避免自己的缺点。

但是问题是，北京保利本身比豪宅更擅长做改进， 10 万 很少有项目。除了嘉华天珺，上次在海淀做的豪宅项目还是很少的。 2014 保利海德公园每年开放。

因此，值得怀疑的是，保利李红亮能否克服朝阳与海淀客户的巨大差异，突破改善与豪宅人群的壁垒，实现产品与团队的迭代。

此外，海淀还没有“好房子”的宽松新政策，无形中增加了半家店项目“商品突破”的难度。比如半家店涉及空军机场的高度限制，建筑高度按照 15 大米控制，制作产品将非常有限。

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