200座吾悦广场压舱，董事长王晓松：公司仍在周期内穿越。

出品/时代财经

发文/梁争誉

多年来，民营房地产企业有望再次敲开境外融资大门。

六月十二日，新城控股(6011555).SH）母公司新城发展(01030).HK）公告称，计划发行高级无担保美元债券。该公告尚未披露融资规模和定价。据《ThePaper》报道，新城发展融资预计发行金额在2.5亿美元至3亿美元之间，目前正处于发行前询价阶段，范围为11%-13%。

新城发展试图发行美元债券，旨在偿还旧债券。今年，新城发展和新城控股各有一笔美元债券到期，总成本6亿美元。

值得注意的是，如果新城发展能够成功发行美元债券，将是近三年来首家民营房地产企业重启海外资本市场融资。

中指研究院研究总监刘水告诉时代财经，此时新城发展选择发行美元债券，不仅向市场展示了其良好的财务状况、偿债能力和市场信心，也为其他民营房地产企业重启海外融资提供了示范作用，有利于修复国际资本市场对中国民营房地产企业的风险预期，有效提升行业信心。

前面的路很长，也很灿烂。不仅新城发展，今年2月，中国混合所有制房企绿城(039000.HK）优先票据成功发行5亿美元8.45%。

“我们可以预测，未来可能会有更多优质的民营房地产企业重启海外融资，但具体流程和规模需要根据市场环境、政策导向和各房地产企业自身的资质和规划来判断。”刘水认为，一些财务状况相对稳定、信用评级高、资产优质的民营房地产企业可能是下一批重启海外融资的公司。

借新还旧

在绿城中国率先破冰之后，新城的发展也开始试探“水温”。

今年3月底，有市场报道称，新城发展准备发行美元债券，正在与投资银行洽谈。5月底，新城发展董事会主席、新城控股董事长王晓松带队前往中国香港和新加坡举办两场非公开路演。

根据《ThePaper》的消息，新城解释说，路演是为了重新认识投资者，希望了解投资者对中国商业地产和住宅地产的态度，是否会继续支持新城。

王晓松等管理层也在5月26日举行的2024年新城控股股东大会上回应了股东对融资、偿债等问题的关注。

至于是否兴起新的美元债券，王晓松表示，目前正在测试“水温”。如果海外投资者同意，公司会有合适的机会尝试。如果没有，公司会按照既定的玩法推动偿债。

王晓松说，在过去的三年里，新城最重要的解决办法就是恢复资本市场新城的主要信用。“在过去的一两年里，公司的信用得到了恢复，但恢复过程是有代价的。三年后，我们希望逐步降低信用恢复的成本，回到稳定运营的正常方面。”

经过多次尝试，新城发展的海外融资工作取得了重大进展。

六月十二日，新城发展公告称，公司建议在国际上销售美元计值优先票据，并向机构投资者举行一系列交流会议。

根据公告，国泰君安、海通证券、花旗环球、中信里昂、招商银行国际、中信银行、淞港证券、星展银行、龙石资本将通过累计投标结果确定发行美元优先票据的定价，包括总成本、发售价格和利率。

据新城发展介绍，美元债券发行所得款项计划用于为同步购买要约提供资金，即2021年1月13日发行，2025年到期4.45%优先票据。（ISIN: 2021年7月15日，XS2281036249发行，2025年到期4.625%有担保优先票据。（ISIN:总成本6亿美元的XS2353272284。

据市场消息，新城发展美元债券进入询价阶段，询价范围为11%-13%。相对于绿城中国8.45%的成本，新城发展的融资成本很高。

刘水表示，与国内融资相比，美元债券的资金成本更高。“一方面，美元利率仍处于领先水平，美联储保持观望趋势；另一方面，虽然房地产行业正在逐步复苏，但目前房地产行业仍面临一定的不确定性，投资者对房地产企业债券的要求回报率仍然较高，尤其是对于民营房地产企业来说，风险溢价相对较高，因此有必要提供更高的利率来吸引投资者。”

新城债务规模经过多年的主动缩表，已回到较为健康的水平。

新城控股董事会秘书李峰透露，截至今年第一季度末，该公司的有息负债约为530亿元。“与许多同行相比，我们的债务水平相对可控。我们希望保持一个相对稳定的水平，不准备完美压缩债务。虽然有这种可能，但我们认为这不一定是最好的选择。”

王晓松也承认，公司还处于穿越周期的过程中。“我不能保证公司100%的安全，但根据今天的打法和进度，我相信(新城)仍然是一家相对安全的公司。”

资料显示，今年1-5月，新城控股累计合同销售额约为88.36亿元，累计合同销售额为113.86万平方米。

商业管理业务是偿债保障

与绿城中国有央企背诵不同，新城依靠吾悦广场的资产基本面和经营实力，在房地产市场尚未走出周期的环境下，重启美元债务的发展。

“商业管理可能是公司的基本板块和未来发展的基石。”王晓松在股东大会上透露，近两年来，随着市场形势的变化，他在商业板块投入了更多的精力。

截至2024年底，新城开业及在建的吾悦广场城市综合体已达200个，已开业173个，租金率97.97%，年零售额905亿元，同比增长19%，商业经营收入约128.08亿元，同比增长13%。李峰说，吾悦广场的账面价值约为1230亿元。

新城商业管理业务今年继续保持双位数增长，前5个月实现租金收入约53.74亿元，比去年同期增长12.01%，商业经营收入约57.60亿元，比去年同期增长12.00%。

一位投资者认为，全国商业广场尤其是一二线城市，呈现出供过于求、竞争激烈的格局。相比之下，三四线城市的竞争相对缓解。市场上只有万达和新城两大参与者，但有长远的发展环境。新城抓住机遇，加快布局我悦广场，占据大量优质点，从而构建广阔可持续的环城河。

200个吾悦广场，不仅为新城创造了稳定的现金流，也是其再融资的基石。

2024年，新城新增了205亿元左右的经营性物业贷款和以吾悦广场为抵押的其他融资，平均加权成本为4.97%，抵押率约为50%。今年6月3日，上海证券交易所受理了“国金资产管理-吾悦广场拥有型房地产资产支持专项计划”，拟发行金额5.63亿元，品种为ABS，原股东为上海瑞硕创企业管理有限公司。新城市的发展，以及与金融机构沟通融资事宜的4个资产包。

刘水说：“这些都为新城发展的偿债提供了有力的保障。

刘水认为，虽然市场环境比以前有所改善，经济稳步复苏、政策支持等因素为房地产企业融资提供了有利条件，但国际资本市场的不确定性依然存在，投资者对房地产市场的风险偏好还没有完全恢复到过去的水平。因此，海外融资窗口只有一定的开放机会，需要观察市场反应和更多房地产企业的融资情况。只有这样才能判断窗口是否能长时间稳定打开。

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