“保利 “北京建工”赢得了历史上最密集的豪宅，隐藏了三个谜团

每个楼花，都是独一无二的。这是楼花网。

5 月 20 日子，一个充满爱意的日子，北京海淀迎来了新的土拍。

16 北京市海淀区半壁店左右 HD00-2201-0003、0004 地块(简称“半壁店地块”)拍卖结果公布。

保利发展 北京建筑工程联合体 45.451亿元，取得该地块，折算楼面价约为 7.84万元 /㎡，溢价率 11.95%。

这种情况是继嘉华天珺之后，海淀双方的第二次联合。

就溢价而言，半壁店地产拍卖，延续了朱房村双子座、中海树村地块的热度，一次溢价 17% 和 25% ，一个溢价 27.9%。

然而，参与半壁店地块拍卖的房地产企业减少了，只有三家：海开控股、保利发展。 北京建筑工程联合体，北京城建联合体 绿城联合体。

如果按7.84万元 /㎡地面价格计算，其住宅价格在 10.5万元～11万元 /平米。

单从物理位置来看，半壁店地块更胜一筹，靠近西四环，而之前交易的海淀地块，都在西北五环之外。

为什么参拍半壁店地块的房企不多？

花姐认为主要有两个因素：

1、产业不佳：西四环，只有一个海淀的名字；西北五环之外，是宇宙因特网的中心；

2、地块质量不高：由于位于空军机场净空区，建筑高度应按建筑高度计算。 15 大米控制，制作产品非常有限。

仅凭这两点，就吓跑了一批房地产企业。

一个月前，半壁店地块发布了一份补充公告，主要传达了两条信息。

首先，从土壤拍摄时间来看， 4 月 30 日延到 5 月 20 日，向后推迟 20 天；二是，占地面积与计划建筑面积不变，但调整了地块的规划条件。

有关地块的规划条件，补充公告配件写得很晦涩，花姐来翻译一下，讲讲里面隐藏的三个玄机：

玄机①：15米高只能建造 4层房

文章：“根据《综合实施方案》和《土地供应条件》以及空军机场净空区内建设项目控制审查的有关要求，每个地块的建筑都要按15米控制。最终以空军机场主管机构的审批意见为准，建筑高度不得超过 18米。"

花姐分析：这里有两个关键数据。

1、15 米控线是指建筑物的最高顶点，不超过 15 米；2、建筑高度 18 米饭是指平屋顶的屋顶高度，或坡屋顶的檐口高度，女儿墙、机房电梯、坡屋顶的高度。 18 米之内。

为什么原文中出现了看似分歧的说法？

“最终以空军机场主管机构的审批意见为准，建筑高度不得超过 18 米"，这个句子是北京规委海淀分局对原土拍文件中的表述作出的回应。

3 月底，半店地块上架时，花姐发现了一条奇怪的信息:地块参数表的“备注”栏，上面写着“建筑高度以最终审批为准”。

近年来，这种说法很少出现在土拍文件中。一般来说，在建筑高度有限的情况下，没有必要这种“废话”。(详细海淀双子座土拍，留下一句活话)

这个意思是，半壁店地块的建筑高度可能会发生变化。那时候，它并没有说出空军机场净空限高的情况。

现在，靴子已经落地，建筑物的最高点不能超过 15 米，由原来的6层（每层 3米饭)，削减成 4层。

即使选择无机房电梯-高电梯 1.5 米饭，整栋建筑的净高只有 13.5 米，若每层高度平等，楼高约为3.375米。

玄机②：取消 7米宽的街坊路占地

原文：" HD00-2201-0004 地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度应保持在一定范围内。 11 米。"

花姐分析：这句话里藏着一个包袱，相关的街坊二路。

在土地文件中，街坊二路宽 18 米，其中 7 大米被纳入出让容积率。

如今，邻里二路成了11米宽，原来 7米街坊路成了可盖房屋的用地，相当于增加了地面的实际使用面积。

也就是说，半壁店地块没有街坊路的烦恼。

玄机③：两个地方统筹后的容积率 1.4

原文：" HD00-2201-0003、0004 可以统筹计算地块容积率、绿化率。与此同时，征得有关部门同意后，可结合地块间规划道路方案，实现两地地下连接，地下空间的规模、使用性质应当符合有关法律法规的要求。

花姐解析，0003 和 0004 土地占地面积分别是？ 2.35 和 容积率为1.71 1.3 和 1.6。

若两地均衡统筹，估计两地块的容积率为1.4左右—— 0003容积增加，0004容量减少。这样统筹考虑两块地，还有顺义东风商场项目。

两块地块地下连接，可以统一施工地下结构，降低成本，缩短工期，甚至共享一些基础设施。

通过上述三个谜团，最大的变化是，楼层由6层变 4楼层，楼间距变密。

如果房企以 1.4 最高容积率 4 楼高来设计，它会产生什么样的产品？

有些人会将半壁店地块与海淀地区的另外两个项目进行比较。

1、西北方向 4.5 印香山和香山公里，容积率 1.05、限高 12 大米，主要产品在 180、220 和 270 平方米，均价在 12 万元 / 上下平方米，均为 4 层商品。

2、北边 10.5 中海树村公里 35 号码项目，土地文档上的容积率为 1.6，扣除小区道路和防护林，实际容积率 1.955，它限高 18 米。

有了这些参数，花姐觉得，半壁店地块的独特性，很难找到类似的对比者，它最大的竞争者，反而是自己。

假如非要做个参考，最好是香山，它们的地块都是正南正北，也只有四层。

最小的距离系数是香山？ 1.7，如果半壁店参照香山的开间进深比，其楼距指数大概只有很大的指数。1.2 ——最低水平，且户型进深揉面宽比在 1.5上下。

通过这种方式，半壁店地块，保利发展 在北京建设工程的销售压力相当大。

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