根据大摩的最新判断，房地产市场的变化来了。

下面的文章来自米宅 ，作者千寻

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就在 5 月 12 日本正式宣布中美联合声明后，出现了一个问题。在外部冲击缓解了大部分之后，国内资产是否会迎来新的机遇。

尤其是房地产，大部分关税警报解除，加上央妈宣布要降RRR降息的消息，买家持有成本是否降低， 5-6 月份的楼市行情可以更倾向于止跌回稳？

关于这一问题，前几天大摩召开了一次内部战略会议，分析和判断了关税对国内房地产的影响。

整个策略会议的内容比较长，我就不一一给大家看了。在这里，我点亮了几个核心观点。

首先，美元的主导地位发生了变化，全球资产配置正在平衡。许多投资者对中国的投资故事感兴趣。除了美国，中国有望成为世界上唯一能够建设的国家。 AI 我们国家的全链闭环生态系统，是长期经济发展的信心和动力。

二是房地产 4 月度销售放缓，目前政策不足以大力刺激买房入市，未来几个月房地产销量和房价下跌趋势仍将持续。

三是房地产数据滞后，政策与数据相结合，因而存在房地产政策的真空。

四是关税的影响还没有完全消除，还有一个游戏周期，这将推迟房地产销售触底。

根据大摩的这些观点，可以总结出一句话。——

随着关税战警报的消除，房地产市场确实发生了变化，避免了房地产下行的压力。然而，房地产市场需要进一步拯救市场，但更多的是依靠经济的自然恢复。

在外资机构中，摩托车被归类为保守观点。宏观经济和房地产有持续的数据和观点跟踪。这一次，他们的判断悄然改变了支持房地产的逻辑。

对房地产的主要支撑因素，从政策转变为经济基本面。

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以前有一句关于房地产的特别名言，叫长期看人口，中期看土地，短期看政策。

而且现在这个句子的逻辑在房地产行业失败了。

仅仅是短期的房地产救市政策，对房地产趋势的边际影响就越来越小。

房地产市场的优劣，房价的涨跌，越来越取决于经济基本面和人均收入。

这种情况对房地产行业的主线逻辑有很大的影响。而且由于这一变化，救市的期望和策略也发生了变化。

之前的救市期待着单一房地产市场的救市政策。比如限购限贷的消除，房贷利率的降低，首付比例的降低等等。每次这样的大招出来，都会对市场产生一波主升浪。

过去二三十年房地产的逻辑主线在于政策。政策松则房市起，政策严则房市落。

而且现在房地产政策对房地产市场的影响越来越小，决定房地产市场的逐步让经济基本面受到影响。

因此，拯救市场的思想发生了变化。

从政策 - 房地产的直线传导，转变为政策 - 经济基本面 - 房地产曲线传导。

对救助市场的需求，也从对单一房地产市场的救助政策转变为对财政和货币政策的极大刺激。

而且这两种，财政和货币政策的巨大刺激是所有经济体都比较谨慎的措施。

每个人都津津乐道 2008 2008年的大刺激。 年度财政和货币政策的确是非常规的。

例如 2008 年 9-12 月，5 次下降 1 贷款年限利率，4 存款利率和准备金率下降。贷款利率累计下降高达 216bps。

举例来说，公布一揽子刺激计划，包括2008年的大规模财政投资。 第四季度中央投资安排首先增加。 1000 一亿，灾后重建基金 200 亿，促进地方和社会投资，实现总规模。 4000 亿。

例如 2008 年度公共财政支出达 6.26 万亿元，同比增长 25.74% 历史最高点。

此外，还有钢铁、汽车、纺织、装备制造等。 10 房地产市场出台了一系列放松政策，产业振兴计划。还有各种各样的减税政策。

2008 这是一次全方位的财政和货币刺激，但这种刺激的背景却遭遇了世界罕见的金融危机。

金融危机来得又紧又强，就像一场突如其来的急症，那么应对这种急症，只能先弄猛药。

目前的经济状况，不适合 2008 年那样的大火猛击。

因此自去年 9 月 24 到目前为止，政策保持了积极的基调，在实施的力度和节奏上都是小火慢煮。

相比较 2008 2008年的大刺激，更强调制度的精准滴灌，更强调结构性调整。更加注重政策实施的质量。这种政策节奏体现在经济基本面，即缓慢复苏。

而且经济基本面的缓慢复苏，对应的是房地产的缓慢起色。

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以上就是给大家介绍一下房地产市场的政策传导逻辑，按照这个逻辑就可以大致了解一下房地产市场未来会发生什么。

你们只要问问自己两个问题，回答完就明白答案了。

首先，最坏的时候是否已经过去了？

第二个问题，政策是否已经释放，后续是否还有增量政策？

第一个问题的答案很明显。

这一年最糟糕的时光已经过去。

4 月份可以说是外部冲击最危险的月份。 月 12 日本联合声明公布后，虽然后面还会有游戏和限制， 20% 芬太尼的关税交流，包括芯片等。 PK，但对整体经济的外部影响已基本过去。

在外部冲击之后，影响经济基本面的因素又回到了政策的刺激和力度上，回到了第二个问题的答案。

今年第二季度有没有增量政策？

目前第二季度货币政策宽松，央妈降息等待落地。随着抵押贷款利率的下降，购房者的成本略有下降。

这可以做一个测量，100。 万元贷款，2.6% 每月提供的公积金利率 4003 人民币。商业贷款利率和公积金利率的下调，能让很多房子实现租金抵扣利息。

租金抵扣利息是一个非常重要的指标。一旦租金可以按月支付，与租房相比，买房的性价比就体现出来了，可以加速一些刚需入市。

第二季度经济政策继续延续。 3 确定月份的节奏和力度。结合货币政策和经济政策，房地产增量利好相对较弱。

这个意思是什么？

也就是说，在接下来的两个月里，房地产市场不会有太大的变化。

会不会很糟糕？不会，因为房价下跌到底部区间，再往下探的空间有限。

会有好转吗？不会，因为政策没有明显的增加。

第二季度的房地产注定要平静地度过。

而且真正的转折点什么时候会到来，大概要进入第三季度，市场又要重复去年的节奏。

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