沈阳乐都汇第四次上市，近半折销售。

出品/观点网

发文/刘子栋

近年来，越来越强调运营质量的华润正在推动一些低效商业项目的处理。这些低效商业项目中有一个特殊的项目——沈阳乐都汇。

五月十二日，北京产权交易所披露，润欣商业发展(沈阳)有限公司100%股份及相关债务挂牌转让，底价约1.78亿元。

据报道，这是该公司今年第四次上市，前三次上市时间分别是1月13日、2月18日和3月14日。转让底价也一次又一次下跌，从首次上市的3.57亿元逐渐从2.85亿元和2.5亿元下跌到今天的1.78亿元。

上市价格已经接近一半了，但是它未来的命运仍然具有挑战性。

沈阳乐都汇漂流

数据显示，润欣商业发展(沈阳)拥有沈阳乐都汇购物中心，建筑面积8.28万平方米，分为地下三层和地上五层。该项目位于沈阳大东区核心位置，位于沈阳地铁10号线东北大马路站C出口旁，地理位置优越。

项目周边有很多消费者，包括万科时代之光、万恒东方俪城、久业佳园、众邦东海明珠、文华园等新老社区，以及沈阳市骨科医院、安联妇婴医院等民生设施。

但是沈阳乐都汇的运营却经历了风风雨雨，而且这个项目开业之初就遇到了坎坷。

乐都汇购物中心（Lifespace）TESCO(乐购)是英国零售巨头在中国推出的一个购物中心品牌。

2007年，TESCO集团试图在主要超市板块之外开拓多元化业务，成立特易购房地产集团，希望与超市业态形成互补联动的效果，作为平台购地自建商业地产项目。

首先，乐都汇落地于北京、青岛、厦门等一二线城市，取得良好效果后，在三四线城市铺开。

而在辽宁省，乐都汇则以不变应万变，先进入抚顺、鞍山、营口、葫芦岛等低线城市，最终进入大连、沈阳。

沈阳乐都汇直到2013年8月才开业，因为后期的规划决定和略有延迟的项目进展。此时距离华润集团收购TESCO中国主营业务股份还有不到几个月的时间。

2014年中旬，这笔巨额交易涉及220亿港元，华润万家开始接管TESCO中国业务，并在2020年再次交易后完成全面接管。

在过去的六年里，华润处理了不同的乐都汇存量项目。一些乐都汇项目得到了华润集团的重视，得到了改造和升级，而另一些项目似乎没有得到华润系统的太多祝福。

沈阳乐都汇无奈属于后者。

据了解，开业之初，沈阳乐都汇的投资进展并不好。2013年开业时，除了集团资源乐购天地店(后改为华润万家超市)外，只进入了拉夏贝尔、肯德基、必胜客、必胜宅急送、屈臣氏、吉野家、顶楼KTV等少量加盟品牌，其他都是一些小型夫妻店。

2014年易主之后，沈阳乐都汇遭遇拉夏贝尔、吉野家必胜宅急等品牌选择离开，加深了运营难度。

此后，沈阳乐都汇跌跌撞撞地保持着运转。虽然在超市主力店的加持下，人流还算不错，但整个项目并没有太大的改善。

2019年疫情爆发前，据报道，肯德基、必胜客、屈臣氏等加盟品牌只剩下人流最安全的一层。沿街的一些小商店和顶楼的KTV维持营业，其他空间接近失败。

处理低效资产的挑战

事实上，最早在2023年7月，沈阳乐都汇就传出了整体转让的消息。到2024年底，主力店华润万家超市宣布退出，沈阳乐都汇正式成为待处理的低效资产。

项目公司润欣商业发展(沈阳)2024年营业收入386.55万元，净利润-958.38万元，来自上市公告披露的审计报告。与此同时，资产总额为1.16亿元，债务总额为1.21亿元。

所以，这也不难解释为什么沈阳乐都汇在半年内连续四次上市，三次降价后，仍然未能找到接手方。

此外，沈阳乐都汇虽然位置不错，但距离该地区两个大型综合性商业区不远。包括东中街商圈，由沈阳中街大悦城、大商新玛特、中街吾悦广场组成；沈阳龙梦购物中心，JD.COMMALL、龙梦商圈由小商品新天地组成。

到了西北，沈阳乐都汇距皇姑万象汇不到3公里。再加上项目本身长期经营困难，客流已经被引向上述完善项目。

沈阳乐都汇销售的背景是华润在接手乐都汇购物中心（Lifespace）之后，一些低效存量资产计划的长期处理部分。近年来，华润集团越来越重视业务质量，这一低效商业项目需要加快处理。

其中，一些有前途的项目已经升级，比如福州浦上乐都汇升级为仓山欢乐颂，广州乐都汇升级为天河欢乐颂。其他潜力较低的项目选择完全撤出。

自2022年以来，润欣商业发展(葫芦岛)有限公司(涉葫芦岛乐都汇)、商业发展(淄博)有限公司(涉淄博乐都汇)、润欣商业发展(营口)有限公司(涉营口乐都汇)、润欣商业发展(鞍山)有限公司(涉鞍山乐都汇，项目一度升级为万象汇产品线，随后也被出售)，厦门唐润商业管理有限公司50%股份(涉厦门五缘湾乐都汇)等项目公司相继挂网转让。

然而，许多项目公司的股权转让是非常具有挑战性的。

例如，截至2024年7月，葫芦岛乐都汇已有7次上市，底价已降至1.79亿元，至今仍在销售；截至2024年11月，厦门五缘湾乐都汇已有5次上市，底价已降至1.56亿元，同样出售。

还有一些成功的例子，比如2022年，淄博乐都汇便被山东唐庄酒店管理有限公司以1.6亿元的价格收入囊中，随后被改造成城市温泉综合文化旅游项目。

2024年12月，辽宁中天企业集团收购鞍山万象汇、营口原乐都汇，与万象生活签订委托管理协议，成功将两项资产由“重”变为“轻”。

乐都汇购物中心在可预见的未来（Lifespace）对于华润来说，相关资产的处置仍然是一项极具挑战性的任务。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com