告别期房！河南一地拟出新规定

近日，河南信阳起草的《关于加强商品房预售管理的若干措施(试行)》公开征集意见，拟在信阳中心城区按照“新旧不同”的原则实施现房销售，各县可参照实施。

这个文件很清楚，新出让土地开发的商品房在文件发布后，一律实行现房销售。新取得施工许可证的项目，在申请商品房预售许可前，必须达到主体封顶。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，现房销售模式是房地产发展新模式的重要组成部分和改革方向，本质上是购房权的保障。信阳计划销售新开发的土地商品房，这对开发商的影响最直接，这意味着房地产企业在征地时需要客观评估，做好财务计算，更好地掌握征地的性价比。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，实施现房销售模式，可以避免传统期房销售中交付“货物不正确”和未完成的风险；对于房企来说，为了增强买房的吸引力，房企会更加注重整体规划、设计、施工建设等环节的质量，从而促进商品质量的提高；对于行业来说，在库存量大的地区试点现房销售有利于控制供应规模。对市场供需结构进行直接改进，加快库存去化，有助于构建房地产开发新模式。另外，现房销售对工程质量提出了更高的要求，也有利于推动行业更高水平的发展。

本文件提出，根据相关管理条例，“投入开发建设的资金达到项目建设总投资的目的，”之前已取得建设许可证的项目。 25％上述"时，或"施工进度达到设计形象进度的二分之一以上"时，可申报商品房预售许可。

此外，根据本文件，之前取得施工许可证的项目申请预购的条件将更加规范和严格:以“投入开发建设资金实现项目建设总投资” 25％以上“为进度申请预售许可证，开发企业需提供现场作业照片、工程款发票和银行资金拨付凭证；申请预售许可的“施工进度达到设计形象进度的一半以上”。开发者需要提供施工现场的图片。

严跃进表示，这表明信阳在审核预售许可证方面，实行了严格的标准。

总的来说，严跃进认为，信阳发布的文件本质上是对房地产新发展模式的试点和改革探索，对各地更好地掌握房地产新发展模式具有积极的示范和启示意义。

2022年中指研究院监测不完整， 到目前为止，全国已经存在 30 在合肥、郑州、长沙等部分项目中，余省市颁布了现房销售相关政策，明确试点了现房销售。此外，各地还出台了现房销售配套扶持政策。比如赣州多区县增加现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房人给予契税补贴，山东各地增加购买现房的公积金贷款额度。

同时，陈文静提醒，目前的房屋销售模式仍然存在一些问题需要面对。一方面，由于现有房屋的销售时间节点比预期房屋的营销模式更低，房地产企业的销售支付周期更长，这是对房地产企业资金状况的考验；另一方面，现有房屋的销售会在一定程度上影响新房的供应规模。对于一些库存较小的地区，地方政府需要准确控制和推动节奏和力度。此外，现房销售对金融机构的资金要求也将提高。

严跃进表示，各地要立足一揽子金融政策的新要求，加强对现有房屋销售模式的金融支持，使房地产企业的资金状况更加稳定，激发企业实施房屋制度改革的能力和动力。

为了充分发挥现房销售优势，加快建设新的房地产发展模式，从行业角度来看，陈文静建议优先在库存较大的城市或地区推进“现房销售”，同时加快完善适合现房销售模式的房地产融资体系，逐步从期房销售向现房销售体系转型。

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