深圳商业新地标险“翻车”？K11记者实际探索：部分设施已经完成整改

^{深圳湾K11 每经记者 陈荣浩 摄}

K11在深圳南山区太子湾，耗资100亿元，历时7年。 4月28日，ECOAST海滨文化艺术区(以下简称K11)开始试运行。

这个项目承载着“大湾区文化零售新地标”的厚望。根据招商局蛇口微信微信官方账号披露的数据，开业第一天就吸引了30万客流，五一假期日均客流超过15万，成为大湾区文化旅游的新热点。

注意：K11是招商蛇口与香港新天地的合作项目。

但伴随着高人气的是体验差距、投资纠纷和运营缺陷的集中爆发:动线混乱、品牌“掉档”、马桶圈尺寸不一致、设施仓促等问题引起了不少网友的嘲讽，“期望越大，失望越大”的声音此起彼伏。

5月10日，《国家商报》记者对该项目进行了实际探索，了解到之前被网友批评的厕所圈尺寸不匹配、导航屏空白、脏乱差等问题已经基本解决，但业态丰富度不足、高端品牌缺位等关键争议仍有待解决。

每次记者通过电话采访从项目相关人士那里了解到，在过去的一周里，当他看到网友的吐槽时，项目一直在进行内部回顾，并有针对性地解决了问题。我们没想到“五一”期间客流会这么大，在相关人员配置和投资进度上确实存在一些不足。

这位人士回应说，K11并不是一个简单的商业综合体，而是一般使用艺术。 商业模式将逐步优化“先聚人气再调业态”的策略，并计划于2026年推出第二阶段。“其实在项目正式开业之前，我们会通过各种艺术展来吸引游客，未来几个月也会有类似的艺术展”。

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网友高频提到的K11项目槽点

五一假期，K11成了很多网友的打卡点。

但另一方面，各种吐槽声音不断，主要槽点包括“马桶圈与马桶不匹配”、“商场折扣码显示乱码”、“堵车、停车难”等。

^{来源：社交平台网友截图}

5月10日周六下午1点，K11北馆入口处人流量大，北馆与南馆之间的走廊和观景台也有不少游客来拍照打卡。

^{K11北馆8楼外角}

记者观察到，虽然仍有部分门店围护结构，但整体运营秩序保持稳定。目前已基本解决了网友提到的“马桶圈与马桶不匹配”、“商场优惠码显示乱码”等问题。

根据项目方提供的数据，K11试运行期间，每天平均客流量达到10人，周末峰值超过15万，远远超过了该地区原有的商业水平。

有消费者在现场告诉每一位经典记者:“第一次来参观，项目整体业态比较多，就是楼高有点低，总是在里面打转，让人有点压抑。”

另外，由于对商场结构不熟悉，一家人一直在北馆逛逛，此后在记者的带领下从北馆逛到南馆。

记者了解到，K11南馆和北馆的装修风格明显不同，其中南馆以黄色为主，业态包括亲子娱乐、户外休闲、时尚零售等。北馆整体基调较暗，业态包括艺术展、特色餐饮、空中礼堂等。

^{南馆K11装修风格}

^{北馆K11装修风格}

临近中午，费大厨、绿茶、霸王茶姬等著名连锁餐厅已经排起了长队。

相比之下，其他店铺的整体客流量并不高，很多楼层也因为装修中有店铺，让消费者觉得“没那么好逛”。

除了传统的超市，K11北部和南部走廊的外侧还有一栋专门用于设置各种艺术展览的建筑。也许是因为收费的原因，当天来参观各种艺术展览的乘客与商场的高客流形成了鲜明的对比。

一些游客在与每一位记者交流时提到，“即使不购物，来海边看展览、散步也是不错的”。这样的“商业” 艺术 “自然”的复合方式，也成为K11项目的一大特色。

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项目方回应“一直在回顾和解决问题”

五月十日下午，针对目前部分网友对K11的吐槽与争议，项目相关人士通过电话回应了每一位经典记者。

这位人士直言，“五一”期间的30万单日客流远远超出预期，表现出规划不足的问题。如上所述，在过去的一周里，当我们看到网友的吐槽时，项目一直在进行内部回顾，并有针对性地解决问题。

“五一期间的具体客户数量远远超出预期，导致清洁、安全、设施运行和维护压力急剧增加。”她进一步解释说，五一过后，项目方成立了专门的整改小组，每天检查商场，发现问题立即整改。如今，商场环境有了显著改善，日常运营趋于正常舒适。

除了不断优化硬件设施，项目方也在不断调整商业策略。鉴于当前商业环境的考验，项目采用了“先有气场再有商场”的策略，通过文化艺术活动的前期聚集人气，从而吸引更多品牌入驻，高端品牌将在区域相对成熟后逐步引入。

“我们观察到，五一期间费厨师等餐饮品牌客流量高，证明人气有商业转型的基础。”据此人士透露，一些头部品牌已经表达了自己的意向，所以我们希望先做各种操作，同时做客流，再考虑投资。

实际上，这也是一个积极的循环，在当前的市场环境下，品牌实际上也是多方面的衡量，相对来说会更加谨慎。

此外，针对部分游客反馈的“楼高太低”、“香味太浓”等问题，上述人士回应:“其实没有办法判断一些消费者的主观观点，也不是每个人都会有类似的感受。”

至于“五一”期间的停车问题，该人士表示，主要原因是当时停车场没有完全开放，周边市政道路还没有交接。后续将与周边商业、写字楼、公寓楼合作，开放更多停车位，借助“五一”经验，提前做好节假日运营准备，确保客流顺畅。

“其实项目定位从来都不是传统意义上的商场，而是一个融合了文化艺术和商业的综合体，包括商业、公园和文化艺术中心，努力打造文化艺术区。”上述人士补充道。

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"这是一个不断调整和优化的过程"

每次记者注意到，新天地目前在中国大陆上海、武汉汉口、武汉光谷、沈阳、宁波、广州、深圳开设了7个K11项目。

根据新世界发展2024/2025中期报告披露的数据，前海太子湾项目总建筑面积为22.85万平方米，涵盖文化空间、写字楼、商业等多种业态。此外，广州长隆万博的第二个K11项目将于今年第三季度开业。

“随着全国各地物业投资项目的建设和开放，有助于提高集团定期租金收入比例，有效促进集团业绩稳步增长，提供足够的现金流。”财务报告中提到了新世界的发展。

5月10日下午，中国城市专家网研究院院长宋丁在接受《国家商报》记者微信采访时表示，大多数超市在当前市场趋势中可能采取的策略是先收集人气再补充业态。现在深圳的商业项目已经足够多了，而大型商业体中重要的奢侈品牌店也只有几家，很难批量进驻。相对来说，太子湾K11项目更大胆的一点是，它使用了一个“商业” 艺术性的“方式”，跳出了过去传统的商业逻辑，这也是当前公司所坚持的一个方向。

在宋丁看来，深圳不缺高端商场，但缺乏真正有文化底蕴的商业空间。K11需要在艺术表达和消费便利之间找到平衡。

“未来商场的发展前景必须不断迎合需求方的变化，比如“00后”和“10后”。他们可能更喜欢体验、感受和互动的空间。如何让这一代人在空间运营中不断接受，需要一个不断调整和优化的过程。”宋丁说。