最近二手交易有点异常。
假期也关注房子讲实话有点扫兴。
但是没想到的是，像我这样令人失望的人还不少。
这几天跑售楼处的那些在市场上响起的盘签到处都排起了长队。
常常会觉得市场太大，总有你想不到的地方。
最近的二手市场也是如此。
本来并不期待 4 月二手交易愣是在大家出发前一天晚上释放的。 2 万件的消息
4 月亮自带下滑的标签，去年是这样，去年是这样。 4 月份更是近两年房价调整的“起始段”
再加上沸沸扬扬的贸易战，所以这场贸易战 4 我一开始不想看月交易。
但是没想到最后还是走出来了。 2 万件的成绩
而且趋势特别有趣
假设你玩累了可以来撩一眼，看完这个假期也许更了解今年的房市。
4 每月的交易有点不正常
4 月前 10 天网签量是 6052 套，环比 3 月 1-10 日下滑了 35%
所以站在月初甚至整个月初。 4 月份你很少听到市场上关于交易热的消息。
还有其他因素影响清明节。简而言之，根据这个减少， 4 每月的交易需要在那里 1.6 万件
但是从中旬开始，相应的减幅持续收窄。
特别是从工作日到周六周六 4 月 26 日单日网签 1419 套装，直到追平 2 万件
这个追也追出来了 2021 到目前为止最好的一年 4 月
把逆势放在人身上是励志的，放在市场身上有些异常。
但在异常中，你似乎更能看到一些真相。
我们从 4 月初谈起
4 我们已经在月初估计过了 4 月度二手交易在 2 万件
预测的逻辑是去年 9 每月新政后市场同比上年同期稳步上涨。
以及每年 3 月 -4 月份之间的同比平均 27% 上下的变化
灰部分是特殊年份的起伏，不计入平均值计算。
这些数据被精确地卡住了 2 万件
你会发现数据本身就有起伏规律，规律依赖于市场背后的需求结构，比如每月的新落户和新满满。 2 一年一度的需求，以及更大的市场更换群体等等
第二，更重要、更真实的东西。
您将看到今天的市场需求刚度
就就算 4 月交易先抑后扬，似乎与过去几年有关。 4 月亮的节奏是一样的
但是最终它仍然可以兑现市场，从去年开始 9 月亮一直持续到今年 3 每月需要“增量”
并且是承接上个月的额定兑现
就算 4 月上旬下滑 35%，但 4 月球仍然可以跑赢 2 万件
有多刚呢
要知道今年 4 每月不仅要考虑市场，还要考虑中美贸易战。
4 月 4 日起，中美贸易战正式上升至媒体战。
接下来的一个星期，这是大家饭后讨论的话题。
每个人对贸易战对经济和房地产的影响有不同的看法。
假如你问一般买家，他最大的反馈可能就是我再等一会儿。
如果你问二级市场投资者这种相对专业的角色，他们会认为贸易战到了房市中间，最终还是要经历大型制造业、产业群体收入、服务业等环节才能传导到房市，中间至少要半年甚至更久。
但是，无论贸易战是否直接作用于房地产，贸易战最直观的影响就是一次，预期，
当市场预测受到影响时，从看房到下定都会受到影响。
所以很多中介会感觉到 4 月初看房的人一下子少了许多。
只是不确定性 4 每月的影响还是贸易战的影响？
而这也是 4 月度数据出乎意料的区域
由于从更宏观的数据层面来看， 月 4 清明节假期后去掉清明节假期
只有看房人数 4.7-4.13 这个星期略有下降，然后很快又下降了。 4.14-4.20 本周立即反弹
上海链家看房人数
之后该怎么办，该看房子看房子该下定决心？
这也使得我们在月初估计的2万个数据完全不受影响。
市场背后的硬性需求究竟从何而来？
4 每个月市场的硬性需求有几个方面？
首先是来自 3 月度溢出网签
自身 3 月份是交易旺季，另外，月份是交易旺季， 3 每月学区的需求也会影响学区的需求 4 月
像七宝、潍坊、张江这样的板块还是会有学位房单落地。
此外，限购后放开“增量需求”
这种需求从去年开始 9 月到 12 月份让交易量保持在月均破损。 2 万件的水平，也让今年的水平， 3 月二手房网签来到接近的地方 3 万件，2021 到目前为止最好的一年 3 月
这个相同的增量不会达到。 4 月嘎然而止
截至目前，单身购房者仍成为各大中介门店的重要交易力量，中介购房者群体接近 1/3 的出现
不过对 4 月球影响较大的可能还不是上面两点，而是拆迁
东安新村，天平路街道周边，华山路附近的中介店，最近应该接待过这样的需求。
就在这些小区附近，总价， 300-400 万、一楼、二楼等低层建筑。
它们是来自附近的拆迁户。
他们都是长期居住在附近的当地人，拆迁后也选择在周围购买。
他们有的是去年年中拆迁，有的是去年年底，但这一点 3-4 每月是拆迁款到位的时候。
而且这种群体还比较壮大，我同事统计了一下。 2025 年度徐汇区部分拆迁计划涉及户数。
很明显，东安新村、天平路、华山路周边拆迁涉及户数。
这对于 2 对于月成交量万件来说，值得一提。
也是在这个时候，你会看到城中村改造这件事
对市场供给和需求方的影响，尤其是需求方，在短时间内尤其如此。
因此，现在的价格越来越难谈了。
在此期间，客户会发现他们的谈判周期特别长。
一位想着市场好，我为什么要降价？
一想到三月过去，这个市场不该砍价吗？
而且这刀难砍的原因是现在很多房主已经是了。 2020 每年进入现场的房主，他们的房子不仅能满二，还能满五，能上市同时也是高位站岗。
我卖房子就卖房子，为什么要赔钱，还赔那么多？
所以现在房东的思维已经进入，要么是我的底价，要么是转租。
在硬性需求的最终背景下，议价空间收窄。
市场上的分水岭通常不是一天或一周，而是近几个星期甚至几个月。
目前最大的分界点是房主的底线思维。 pk 顾客的底价思维
这是 4 月市焦虑的区域
因此，下一个租赁市场的业主可以提升自己的精神。竞争对手不仅有来自租房的，还有转租的二手房。
今年二手市场的气氛在一定程度上开始定型。
许多时候你会发现，站在月初可以看到月末的交易，站在月末。 3 月能看到 4 月成交
一些交易数据的背后确实存在构造这个问题。
市场越大，这种结构越明显。
而且我们一直需要做的一件事就是观察结构上的变量。
目前最大的结构就是上海买房门槛下降带来的需求增加。
最大的变量就是像贸易战这样的黑天鹅事件。
目前硬性需求还是比较坚韧的。
站在这个 5 对于今年下一个房市来说，一些答案已经搬到了牌桌上。
以上是巧克丽丽的正文。
这真的叫卢俊微信官方账号第一。 6054 篇原创
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