最近很多房地产企业都在退地，背后…
最近，各地密集收集和储存土地的步伐似乎还在加快。经过整理，我们发现这一轮的收储规模是前所未有的。
首先是资金投入的规模相当庞大。，国家土储专项债券已经发行了1000多亿。
据中指研究院不完全统计，截至4月10日，全国各地拟使用专项债券收储土地的总额已达超出1282亿元价位。
尽管一月份的投资范围仍然有限，但是到了二月。、三月份，拟收储金额明显提高。
截至4月10日，信息来源：中指数据
此外，还涉及到省、市、房企。范围非常广泛。
首先，广东有近20个城市和86个项目，然后从山东到湖北和湖南，以及许多城市， 河南省6个地方也公布了征地名单。
不久前，步伐最快的广东又开始了第二批项目申报。
数据自网络整理，仅供参考。
可以说，全国大部分省市都在忙着发行专项债券，从一线城市的核心区域到二三线城市的新兴发展区域，都在积极开展土地收集和储存工作。
与此同时，房地产企业也没有闲着，他们也在配合各级政府退出土地。包括万科、华润置地、华侨城在内的许多开发商，仅今年前两个月就退还了200多亿元的土地。
不由得感叹，从那一年争“囤地”，到现在排队“退地”，我们的土地市场发生了翻天覆地的变化。
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事实上，大部分的土地，都被地方带走了。
简单来说，“土地收集和储存”就是国有央企和一些民营房企手中闲置存量的地块。当地政府花钱买回来。这一次，他们使用专项债务资金，“专项资金”，由中央财政部拨款，专门用于收回闲置土地。
就地区而言，目前已有14个省市初步宣布拟使用专项债券收购存量土地。
在湖南、福建、四川、广西等地，广东省一马当先，总额几乎达到500亿元，随之而来的是湖南、福建、四川、广西，四省公示金额也超过100亿元。
截至4月10日，信息来源：中指数据
就城市而言，广东惠州的金额最大，单个城市拟收储价格为127.5亿元，位居全国第一。
其次是柳州、天津、广州，三个城市的收储价格也超过了70亿元。
截至4月10日，信息来源：中指数据
自然，每个人最关心的还是这些土地由政府回收。
尽管许多地方花费了大量的资金来收集土地，但事实上，大多数土地都是打折回收的，折价大多在征地费用的7-9折之间。
举例来说，广东年初宣布的第一批收储案例，整体收购折扣约为87.5%，各城市差别较大。
资料来源：中指研究院，嵩山论市
只有极少数的原价甚至溢价可以收回，主要是因为征地时间较早，或者地块位置较好。
从网络上整理数据，仅供参考。
另外，这次大规模土地收集和储存也有一定的规模。指向性。土地储备中心只接受净地交付，即房地产企业手中的闲置土地不得有质押、抵押等情况。
而收回的土地，原则上原则上不再用于房地产开发。
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不只是量的问题
这一次，地方政府对退地表现出前所未有的宽容。
首先，体现在对于所有的房地产企业来说都是一视同仁，不管房地产企业有没有爆雷，财政等方面有没有问题，也不会区别对待，只要有符合条件的地块就可以收回。
我们之前研究过恒大这样的房地产企业是如何退地的:恒大手里的土地最近怎么样了？首先，成都和海口从恒大手中收回了两块超过开发年限的地块和八块，以及恒大在各地的重大地块，并及时交给当地城市投资公司接管。
比如位于广州南站附近的足球场地块，就是负责后续建设的广州城投。足球场的进步非常强大，今年可以看到全体，曾经停滞不前的公寓项目也在重启。
足球场地块
其次，当地接收土地的方式也是如此。更加灵活。
去年8月，一些开发商退出了广州的两个未开发地块。广州没有直接补偿传统的现金，而是创新性地提出了。地票补偿机制，提供等价单据，让房企可以继续使用这些单据购买土地。
所以，与其说房企在“退地”，不如说是在“换地”。通过归还郊区一些未开发的旧地块，然后用文件购买位置更好的新地块，也完成了对土地的“新旧置换”。
第三点，对多业态的土地开发，可以只退一部分，不必全部退一部分。
11年前，华润置地在福州获得了一块土地，高价值的大型商场和住宅部分相继兑现，但商业等。 在与当地沟通之后，低价值的配套设施一直在缓慢推进。 未开发地块提出退地申请，不但实现了顺利退地，而且这块地也是如此。 对规划条件进行了重新调整，增强了住宅开发部分。最后，去年十月，华润以9.47亿的起拍价买回了这个地方。
资料整理自福州市生态资源与规划局
在收回这些土地后，各级政府仍然可以投入更广泛的渠道。
比如一线城市可以把闲置的地方改造成战略产业的园区基地，建造一个经济适用房，其他二三线城市也可以改造成更适合当地需求的公共配套用地。
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为什么此时此刻，要如此拼命地回收地块？
最为直接的影响因素，就是国家央企和民营房企减少投资意愿。
根据国家统计局的官方数据，去年全国房地产开发投资刚刚达到10万亿元，同比下降10.6%，新房开工面积同比下降23%，仅为新房销售面积的3/4。
而且即使是已经拿到的地，房地产企业的开工率也不高，新的库存增长率明显放缓。
在2023-2024年上半年期间，只有北上深杭四个城市的居住用地开工率超过80%，全国23个重点城市的整体开工率仅为46%，二线城市的开工率仅为37%。
所以本质上，退地还是为了适度。降低库存。
因为在三条红线和资金监管出现之前，房地产企业作为一家高周转公司，在行业快速发展期间占了很大比例的激进土地，包括先占地再取证的违法行为，以及长期囤积土地而不开发的行为。
以前拿到的土地从“抢手货”变成了现在的“烫手山芋”，现在必须进行结构性调整，从供给端解决问题。
专家分析指出，地方政府对不同用途的闲置用途进行了分析特别债券收储，再结合城中村改造、商品房收储等多项政策组合拳，有望实现地方资源调控闭环。
项债收储，城中村改造示意图， 来源：中国银河证券
与直接购买现有商品房相比，地方政府更倾向于购买土地。由于土地用途多样，不需要住宅管理经验，也不是每个地区都需要改造保障房。
04 结语
尽管目前的环境还是很困难的，但是越来越多的闲置场所得到了更好的处理，所以我们希望市场本身能够与时俱进，做出一些更合理的规则调整。
比如减少开发商的附带条件。很多地块在初期出让时，都会增加配套设施、产业引进、自持等条件。
比如北京海淀永丰地块在万科之前退出，因为要求100%自持，对现金流要求过高，只能无奈选择退地。
去年7月，土地再次转让，开发条件明显改善:不再需要公司自持，上市价格和地块合理上限价格也有所上涨，最终由保利建设工程接手，总价上涨30亿元。
还能够适当控制溢价率，至少应该让开发商赚钱。
去年西安民营企业开发商退出的两块地，也曾是2021年。地面价格高达7700元/平方米的“地王”板块，但是这一起源于房市火爆阶段的高地价，不符合实际情况，根本不能被市场消化，所以要进行退地调整。
事实上，退地是一个积极的信号，“用明天换今天”解决问题的方法，通过债务转移的方式，将各种风险滞后，使更多的城市能够有喘息的时间。
还可以看到供应方在适当的时候进行调整，放开对小户型的限制，拿出容积率更低、位置更好的土地等等。
这些优化和放松的确是真的起作用，房地产企业开始敢于拿地。克而瑞统计，今年第一季度，头部销售企业的征地力度超过去年，百强投资企业的征地额度同比增长42.2%。
各级政府和房地产企业都在积极推进，旨在解决问题。从这个角度来看，最近大规模退出并不是一种“重启”。
本文来自微信微信官方账号“真叫卢俊”，作者：远山，36氪经授权发布。
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