请注意，明年上海将有3万套新房解除限售…

终于，上海 3 月“小阳春”楼市数据公布。

根据官方统计，上海二手房累计交易 29369 套，略低于 2024 年最高的 12 月，也是自我 2021 多年来，又一个小高峰

资料来源：网上房地产

同时也让大家对接下来 4 月交易，多了几份自信。

但是你知道吗，真正的“隐患”实际上是在一年后，也就是一年后。 2026 年 4 月

向前数 5 年，2021 今年第一批触发积分的上海新盘将正式进入二手市场

从网络上整理数据，仅供参考。

一开始每一个新盘都开盘了。 255 其次，光触发限售是有的。 119 第二，占比接近一半

总数加起来更是超过了 3.3 万件

而且还有很多热门的红盘，包括吸引人。 1300 盘龙天地二期多人摇号，积分高达 102 分翠湖天地五期

由于“解禁期”的步伐越来越近，已经开始逐步倒计时，关于小红书的讨论也逐渐增多。

如此庞大的新房大军，到底会对明年的上海房市产生怎样的影响？

01

哪些地方，哪些楼盘要“解禁”？

2021 年 3 月 3 日，上海新房正式实施限售政策

超过认购比例 130% 新盘，根据网签时间开始计算历时 5 年限售期

让大家安心购买之后，等等，等等。 5 年复一年，看看是否要卖

之后在 4 月 20 日前开放的闵行新城千禧公园，迅速成为“限售”新政后的首个楼盘。

价格 4.04 万 / 平，房源数一共 328 套装，最终认购率高达 入选积分超过348% 66 分

新城千禧公园实景图，图源网络供参考。

所以，它也会变成 2026 2008年，上海首个“解禁”新房轰轰烈烈地揭开了“解禁潮”的序幕。

统计数据包括这个盘子，到明年， 4 月一共会有 2582 迎来新房限售令的消除

当然，从全年来看，更多的是集中在一起。 6 月和 7 每个月，每个月都有自己的超越 6500 套和 7100 套装，整整齐齐地实现 13725 套

从网络上整理数据，仅供参考。

2026 年 4 月到 12 月亮，一年四季加起来 33561 解除新房限售

对比 2021 每年新房的总成交量 8.1 一万件，限售房占比约。 41%，比例不小。

从不同的地区来看，我们可以更好地感受到当时上海所有买家都在“创新”的狂热。

2021 年全市 16 每个地区都有新房项目触发限售，甚至崇明和金山也分别有 2 个和 1 个楼盘入选

浦东面积最大，明年将以最大的面积为准。 7016 “解禁”套数排名第一，遥遥领先。

青浦和嘉定，五大新城紧随其后，各有各的特色。 5046 套和 4731 套装，宝山和奉贤分二三位，也各有各的位置， 4492 套和 3123 套

从网络上整理数据，仅供参考。

从单个楼盘的角度来看，供应量大的市场自然是最受关注的。

有 3 一个大盘来年“解禁”的套数超过了 1000 套

浦东的融创未来金融城，嘉定的融信海纳印象，以及嘉定的金地？

从网络上整理数据，仅供参考。

所以，这些限制销售的新房大量流入市场之后，对特定板块会有什么影响？

02

两个影响较大的板块

提到“限售”解禁，就有两个。 2021 年度热门板块无法避免

一是大虹桥，当时迎来了大量的供应。

另一个是临港，虽然解禁的数量似乎不如其他几个新城。

但是由于自身面积有限，发展起步较晚，板块内也会有很大的影响。

首先，我们来看看大虹桥，主要包括青浦徐泾和嘉定江桥。

整个 2021 年一共有 11 新盘入市，开盘频率合计。 17 第二，无一例外地全部触发限售。

而且绝大多数积分都不低，可以算是“当红炸子鸡”，长期以来在新房板块占据榜首位置。

甚至其中认购率最低的别墅项目安澜西郊宽境，套均总价在 1900 一万左右，都引起了约定 156% 认购率，入选分也要分。 50 分

也就是说，即使当时的购房者手里拿着巨资，分数不够，仍然买不到郊区的别墅。

这些建筑总共共有这些建筑。 4506 新房子，明年将陆续“解禁”

对目前大虹桥的二手市场而言

现在链家上，徐泾和江桥二手房加起来的挂牌总数只有 2715 套，远小于 4506 “解禁”套数

在上市表现方面，前者的上市均价在过去一年下跌。 后者也下降了4.1%。 8%

图源链家

同时也让大家对来年大虹桥的房价走势更加担忧，临港也面临着同样的情况。

2021 只有年龄的增长 7 一套房产触发限售，总套数居然也有。 2508 套房，每栋楼的平均供应量为 358 套装，属实不算少

需要注意的是，当时临港核心区的新房认购政策比较特殊，与上海其他地区不同。

采取的是“统一认购，分批摇号选房”，符合要求的人可以优先选择买房。

数据自网络整理，仅供参考。

两个最受欢迎的新盘——陆家嘴滴水涟岸和滴水湖馨苑(5 期限)，直接被 3.1 集体包揽人才群体

3.2 被归类为第四批的人才和普通买家根本没有机会参与认购。他们只能在临港首府剩下的几个板块中选择。

不过，这一新房热潮在临港并未持续太久，直到 2023 2008年很快就冷了，很多新盘还在打折“去库存”

再加上明年还要入市的这波二手房，短期内房市压力确实很大。

除大虹桥和临港外，这些板块的套数也不少。

以外环为主，奉贤、嘉定为五大新城，浦东、宝山、闵行也有一些板块。

由于城市地区新房供应少，分散性广，几乎不涉及新房供应。

03

2026 一年一度的“解禁潮”，只是一个开始。

事实上，来年只是一个开始。

2026 年至 2028 连续三年，上海将有一定数量的新房等待解除限售。

甚至 2027 年比 2026 还有很多套数，大概有 4.6 万件

在接下来的三年里，总套数是接近的 11.3 万件

一直到 2029 年份才有所回落，降至 1.2 万件上下

资料来源：安居客上海，仅供参考。

各地区待解禁的新房数量各不相同

2026 年至 2027 2027年主要集中在青浦、嘉定、杨浦、宝山， 年至 2028 年闵行开始露头

而 2028 到 2029 2008年，黄浦和徐汇两个城区日益增多。

除套数影响外，这些新房产品同质化也十分严重。

受" 7090 "政策限制，90 平到 120 在新房市场上，平小三房一度成为主力房型。

根据兔医生的统计，上海 100 小三房在平之内的挂牌数量现在已经到了 3.8 万件的高位

资料来源：兔博士 app

按照 2026 年至 2028 年度“解禁”新房合计 11.3 万件，50% 小户型比例计算

也会有超出 5.6 万件小户型进入二手市场，如何估计数字都不小。

去年 8 月初，上海正式开启了大型公寓的供应，各大新盘随后推出。 120 大三房平以上

很多项目也会在明年二手上市，与这些“待解禁”的新房形成正面竞争。

回顾过去，积分制也是一个时代的特殊产物。

背景是新房价格有限，卖的比周边二手房便宜。

对于新客户来说，“倒挂”极具诱惑力，给人一种买了就赚的感觉，从二手市场分流。

市场在不断调控中走向稳定，新房强二手房弱势的趋势也在发生变化。

不仅引发限售和积分的新盘正在急剧下降，甚至高分项目也是肉眼可见的变少

从网络上整理数据，仅供参考。

就所谓的“倒挂”而言

多个郊区新盘的平均销售价格，已远远高于当前板块的平均挂牌价格

资料来源链家，仅供参考

当初争相“上车”的房主，等到真正出手的时候，盈利空间其实很有限。

总体而言，越来越近的新房“解禁潮”并不可怕，对二手房市场的影响也不大。

而且还从侧面反映出未来房屋越来越回归居住属性，投资属性正在消散。

假设你是房主，这几年买的新房子在名单上，不必过于焦虑，灵活，应对下一步的市场形势

假设你是低分买家，现在挑新房子与往年相比，替代性要高得多，产品力也有了显著提高，城市地区也有了显著提高。也许每个人都有机会上车。

也可以提前做好准备，等待来年捡漏这些成了二手的“解禁”新房

今年下半年最早可以看到一些房子的挂牌，及时抓住机会

对于 2026 年度第一批限购房源解禁，房市具体会有怎样的变化，大家怎么看？

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上述文本来自远山。

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