业绩未企稳 如何解决中海地产、华润置地利润下滑的局面？

大约两年前，房地产市场继续承压，大部分房地产企业投资收缩。中海地产、华润置地等房地产企业凭借资金优势掠夺城市和土地，市场普遍认为这类房地产企业将逆势而上，逐渐成为“王者”。

中海地产和华润置地确实在扩大比较优势。这两家房地产企业在去年的销售排名中排名第二和第三，无疑是房地产行业的龙头企业。然而，这两家房地产企业的销售额、营业额和利润并没有像以前预期的那样快速增长，“大鱼吃小鱼”的情况也没有如预期的那样发生。

2024 2000年，中海地产及其合资合资公司实现合同物业销售。 3106.9 亿元，同比仅略有增加 相应的销售面积0.3% 1149 万平方，同比下降 14%；同期，中海地产实现净利润约为 177.87 同比减少1亿元 归母净利约为34.24% 156.36 亿元，同比下滑 38.95%。

华润的地面状况与之相似。2024 2000年，华润置地累计实现合同销售金额。 2611 同比下降1亿元 15%；同期，华润置地综合营业额达到 2787.99 亿元，同比增长 11%，但是归母净利润是 255.77 同比下降1亿元 18.45%。

从这个角度来看，中海地产和华润置地的表现并没有完全提升，而是走出了类似于其他房地产企业的曲线，在市场的考验下变得平淡。中海地产和华润置地作为目前稳健的房地产企业，也在寻找开发业务之外的增长点，增加经营业务。在房地产市场的新发展阶段，房地产企业竞争的重点是产品和服务，中海地产和华润置地仍在回答问题。

利润回归行业平均水平

中海地产和华润置地是房地产市场的“利润之王”。中海地产的成本控制越来越长，在最高峰期纯利润率高达 25% 从上到下，长期稳定在“利润之王”的位置。华润置地长期保持在行业最佳区间，因为经营业务运营得当，贡献了相当大的利润。

但 2024 2008年，这两家房地产企业的利润大幅波动。中海房地产利润下滑的主要原因是营业收入减少和毛利率大幅下降。2024 2000年，中海地产的营业收入由 2023 年 2025.2 亿元下滑至 1851.5 一亿元，毛利率为 17.70%，下滑 2.62 ％，净利率为 9.61%，下跌 3.74 ％。

2024年，华润置地表现为增收不增利， 2008年，华润置地综合营业额获得 2787.99 亿元，同比增长 11.01%；归母净利为 255.77 同比减少1亿元 18.45%。由于行业因素造成的毛利率下降，华润置地纯利润下降的原因。2024 年华润置地综合毛利率同比下降 3.6 个百分点至 开发销售业务的毛利率为21.6%。 同比下降16.8% 3.9%。

从中海地产和华润置地的财务报告来看，这两家房地产企业并没有出现大幅度的计提减值，这意味着他们过去几年的投资策略仍然相对得当。因此，面对这两份略有下滑的财务报告，两家企业采取的修复策略仍然是保持积极的投资强度，进一步将投资额度集中在高能城市。

华润置地管理层在业绩会上表示，公司始终坚持量入为出的原则，坚守现金流安全底线，推动华润置地资源交换和结构优化。在增量投资方面，近三年来一直坚持城市聚焦和深化战略。

华润置地将重点关注一二线城市的主流区域、主流用户和主要产品，一二线城市的投资比例高达 北进广深、杭州等核心城市占94%。 72%。

中海地产改善财务报告的策略之一，也是投资于高能城市。2025年，中国海外发展(中海地产上市平台)行政总裁张智超在业绩会上表示， 年中海的投资将保持稳步前进的趋势，继续保持行业领先的投资强度。投资策略仍以一线城市和部分强势二线城市为重点，同时积极关注机会型城市，将根据不同城市、不同板块、不同项目进行判断。项目选择更加注重项目的确定性，包括现金流和现金盈利能力。

应对后开发时代

虽然中海地产和华润置地在R&D业务上保持了一定的投资总额和比例，但这两家房地产企业除了探索开发业务之外，还有更多的可能性。

华润置地是房地产企业转型的标杆，其经常性业务(包括经营性房地产和资产管理业务、轻资产管理和生态系统要素业务)贡献了较大的利润。

财报显示，2024 年华润置地经常性收入业务收入 416 亿元，同比增长 6.6%；获得核心净利润 103 亿元，同比增长 核心净利润奉献比例同比增长8.2%。 6.3 个百分点至 40.7%。截至 2024 年底，企业资产管理规模达到 4621 亿元，同比增长 346 亿元，增长率达到 8.1%。

这是华润置地的破局之道。随着房地产开发业务利润的不断提高，华润置地已经建立了一条相对宽厚的护城河。根据管理层的说法， 2025 2008年，华润置地定期收入业务对核心净利润的贡献比例将达到 45% 上述。从长远来看，更均衡的目的是约各占有。 50%。

与华润置地相比，中海地产在经营业务中处于追求地位。根据中海地产发布的数据，2024年 2008年，中海商业收入 71.3 亿元，同比增长 五年复合增长12.1% 对中海地产的整体利润贡献超过12.8% 10%。

中国海外发展行政总裁张智超表示，随着中海一批优质持有物业的投入使用，中海的经营业务收入和利润水平将大大提高，中海的资产管理能力和资本运营能力将得到加强。“中海将加快公开发行。 REITs，还将积极把握商业资产转型期，做好相关收购工作。”

与华润置地相比，中海地产的经营业务还处于培育阶段。华润置地已经拥有商业。 REITs 以及保租房 REITs，而且中海地产还在加速开放的过程中，而且从中长期来看，其商业部分的收益贡献也将难以达到华润置地的高度。

因此，中海地产在开发业务上仍将与其他房地产企业竞争激烈，希望通过商品取胜。中国海外发展董事长颜建国指出，“中海好房子”将成为公司面向房地产后半段的核心竞争优势之一。今年，中海地产将在北京、上海等地落地一批“中海好房子”。在限价放开的情况下，通过建设“中海好房子”，将有机会实现更大的价值创造。

颜建国此前表示，“新时代的‘好房子’建设标准是打造现代版的法式风格，从设计好、建筑好、材料好、运维好等方面全面提升建筑性能和居住体验。同时，‘好房子’也应该是连接未来的生活空间。随着数字技术和人工智能的蓬勃发展，房屋将成为连接生活和服务的智能终端。”

面对房地产开发业务整体规模的下滑，华润置地和中海地产的选择具有共性和分裂性。目前还没有定论两大房地产企业的路径是好是坏，但这将成为未来典型的观察样本:华润置地大步转型，中海地产小步快跑。在房地产市场周期的波动下，坚持和转身的区别最终会体现在收入、利润和股价表现上。

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