没有预付物业费=没有交房？

03-24 09:30

业主办理新房交付手续时，

受到物业公司的硬性要求

提前支付一年的物业费

否则

拒绝交付钥匙

最近

宜昌市夷陵区法院审理了这样一起案件

（图源网络侵删）

业主起诉：强制捆绑物业费和交房

“买房时，开发商承诺免收20年的物业费，通知物业公司在交房时要求提前支付一年的物业费，否则不会给钥匙。”购买某房产的王女士向法院展示了开发商出具的《免收物业管理费承诺书》，明确标注:2000年免收物业管理费。

开发商辩解：已委托物业公司交付房屋

“企业委托物业交付房屋钥匙，交付流程已经完成。原告没有拿到房子钥匙是因为他拒绝支付第一年的物业费，这是他自己的原因。”

**财产辩护：行业惯例都是这样处理的。

“开发商出具的《免收物业管理费承诺书》予以认可，但免收物业费从第二年开始计算。入伙通知中明确表示，业主需要支付第一年的物业费。像张女士这样免收物业费的业主超过20人，其他人都是这样做的。”物业经理拿出了《入伙通知书》。

案件回顾

2022年2月，张女士与开发商签订了《宜昌市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，合同规定张女士应在2023年11月30日前购买其开发的某项房屋。同时，开发商出具《免收物业管理费承诺书》并盖章确认。承诺书上写着“业主:恭喜您认购XXX房产XXX号房。为了感谢您的爱和支持，您购买的商品房将免除2000年的物业管理费。特此承诺。”合同签订后，张女士依约支付了购房款。

2023年11月29日，开发商向张女士邮寄《入伙通知书》，通知房屋已满足交付条件，并于2023年12月1日起集中办理交付手续。入伙通知书注明，入伙费用包括房屋面积差结算、契税和公共维修基金、产权证登记费和物业费，并注明物业费用的资费标准。

2023年12月2日，张女士前往办理房屋交付手续。开发商告诉她，她在物业公司领取房屋钥匙，物业公司要求在领取房屋钥匙前提前支付第一年的物业服务费。双方之间存在争议，因为是否应该提前支付第一年的物业费。之后，张女士向法院提起开发商和物业公司的诉讼，要求第二被告立即交付房屋，开发商向逾期交付违约金，物业公司从实际交付之日起免收20年物业费。

法院审理

法院审理后判决:开发商和物业公司自本判决生效之日起10日内将涉案房屋交付给原告；开发商应当自本判决生效之日起10日内支付原告逾期交付的违约金；自涉案房屋实际交付之日起，物业公司向原告履行免收20年物业费的责任。开发商不服上诉后，二审法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

按合同交付房屋是开发商的主要合同义务，其履行受到法律和合同的多重约束。案件涉及的商品房销售合同明确规定了房屋价格、支付方式、交付期限和违约责任。如果原告已经按合同支付了所有的房款，开发商应该向原告支付房屋。

在这种情况下，开发商在交付条件成功后通知原告集中办理交付，同时将物业费预付给物业公司作为交付房屋的条件，导致交付失败。预付物业费不是双方合同规定办理房屋交接手续的前提或必要条件。开发商在入住通知书中单方面设置预付第一年的物业费作为交付房屋的前提，是利用自身强大的地位，在交付房屋时附加合同中没有约定的不当条件。此外，该条款具有免除格式条款提供者责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况。因此，该条款无效，对双方没有约束力。委托交付房屋的物业公司以原告未预付一年物业管理费为由拒绝交付房屋。

综上所述，开发商未按合同约定交付房屋，其行为构成违约，应当在实际交付之日止支付延期交付违约金。物业公司虽然没有在承诺函上盖章确认开发商向原告出具的20年免收物业费的承诺函，但在庭审中承认了承诺函，同意履行20年免收物业费的责任。承诺函中没有约定免收年限的起始时间。按照物业费支付的惯例，业主应在交房之日起支付物业费，因此免收物业费的起始时间应为交房之日起，而不是次年起。

法官赠言

在实践中，基于开发商与物业公司之间的关系，开发商委托物业公司交付房屋是很常见的，但物业公司通常要求买方在收到钥匙之前提前支付物业费，这也是本案纠纷的争议。事实上，商品房销售合同和物业服务合同是双重法律关系。如果商品房销售合同中没有关于预付物业费的特别约定，业主在收房时不需要提前支付物业费。如果开发商拒绝交房，导致业主延迟交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。

同时，法官还特别提醒，作为购房者的业主，也要按照物业服务合同的约定及时缴纳相应的物业管理费。只有这样，业主才能保持良好的社区生活环境，提高物业服务水平，拥有满意的生活环境。