近两年来，越来越多的项目开始做架空层

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

一直以来，架空层似乎都是可有可无的物品。

因为每个人都发现，即使自己居住的小区有架空层，使用率似乎也不太高。

但最近我们突然发现，

上海的新楼盘，做架空层的人越来越多。

我们统计了 2024 年前 7 所有批次的新盘子

合计 108 个楼盘，有 50 所有新盘都做了架空层，占比约。 46%、接近一半

有的甚至做了全架空层，还赋予了各种主题，有的架空层实际上是自己创造的。 IP

真实的架空层现状如何？

为什么开发商争先恐后地做架空层？

架空层的实际效果是否与最初描述的相同？

良好的架空层与一般的架空层有什么不同？

通过今天的文章，你可以找到答案。

01

数据显示，刚刚需要做架空层的不在少数。

从本质上来说，架空层就是开发商拿出一楼本可以出售的楼层面积，作为居民使用的公共区域。

所以在大家的普遍印象中，房价越高，做架空层的比例就越高。

截至 2024 年中，合计 7 个批次 108 新盘数据

而且确实印证了每个人这种模糊印象的准确性

截至目前，上海作为架空层的新盘均价约为 9.4w/㎡，没有架空层的新盘均价约为 5.8w/㎡

单从这个数据来看，大家会不会觉得？

做架空层的楼盘就是价格非常高的豪宅，价格较低的刚需盘就没有了，或者很少做架空层。

其实架空层的真实情况远不止于此。

据我们对 2024 全面统计年度新盘

单看架空层楼盘的价格分布特征

比例最高的，反而是 6-8w/㎡轻度改善房地产，有 17 个

就连 3-5w/㎡刚刚需要的盘子，居然都有 13 个

要知道，6-8w/㎡轻改善楼盘，总共只有同价段 31 一个楼盘，有架空层的比例高达55%

3-5w/㎡刚需楼盘，共有同价段 47 一个建筑，有架空层 13 一个楼盘见下表，占用28%

在所有有架空层的新盘中，刚刚需要和轻微改进价格段的房产占据了大部分的饼盘。

以下几个盘子

是从 108 在一个新盘中，在架空层的比例和面积上脱颖而出。

在这两个新盘中，映翠府和留香园都只是嘉定区 4-6w/㎡的刚改盘

竟然各自都做到了 8 建筑物的整个架空和约 5000㎡体量，实在令人吃惊。

每个人都能发现，刚改盘做架空层的人，数量和比例都在不断增加。

那它的架空层的质量到底怎么样，我们去现场看看。

02

一些刚刚改变的架空层质量令人震惊

杭州的房地产企业似乎更喜欢建造架空层。

每一个来自杭州的房地产，在映翠府这一项目中，都做到了上海难得的目标。第一层全楼架空设计

主题十分丰富，如书房阅读主题、迎宾主题、儿童游乐主题等。

在谈论各种主题之前，我不得不提到这一点。 4m 架空层高

这种空间高度非常奢华，可以最大限度地减少路面湿气对低区居民的影响。

午饭后两三点钟我去的最热的时候，坐在这个架空层的沙发上，凉风习习很舒服。

从这个沙发向左看，是一个以花园为主题的绿色空间。以后树长大了，整个房间会更加郁郁葱葱。

除基本的休闲功能外，映翠府的架空层还分配了读书和待客社交的功能属性。

当我参观时，我听到一个销售人员告诉顾客。

假如有客人来访，你不想把客人带到自己家里，这个区域可以很好地过渡到接待区。

这个细节真的很好

毕竟，上海人真的不喜欢不熟悉的人来他们家。

而且映翠府架空层的这个读书角和接待区，整体氛围感可以给人一种居民自己家的感觉。

要说这次真正的探索最让我惊讶。

没有什么比映翠府利用架空层，将模块入口门做成自动开闭的封闭结构。

一个刚刚需要的盘子居然做出了酒店大厅般的高贵仪式感，冬暖夏凉，确实很实用。

但是如果说架空层面积最大的话，还是要看绿城留香园

大约有占地面积 5000㎡九大架空层主题，将更多的生活空间还给业主

留香园将架空层与景观庭院相结合，相互渗透，打造迁徙式水庭。

在城市复杂的生活中，创造一种江南庭院架空层生活的氛围。

图源绿城官方，上海留香园“三生一宅”全维示范区实景图。

留香园赋予架空层每一个空间丰富的情感寄托。

运用“三生一宅”设计的全场景感受方式，营造出丰富的生活场景。

建造内部庭院时，将水院和回家走廊作为组队。

让业主在回家的路上，可以互动体验曼谷酒店度假的意境。

在这条回家路径上，留香园的架空层也充分提供了书店、水吧、健身、儿童游乐等主题区域。

业主还可以在自己的社区里找到志同道合的人，满足社会需求，为生活增添快乐。

这就是留香园三生一宅的设计构思，构建了一个极具节日松弛感的中心游玩场域。

而且优质设计构思的落地，是通过架空层实现的。

以上带你看的都是新房子。

事实上，作为买家，当我们提到架空层时，我们更关注后续的操作状态。

所以，已经交付给社区的架空层，是否成了当初的营销噱头？

03

以前有架空层的小区，现在有没有好好经营？

我去现场看了几个早年交付架空层的次新社区，看到了一些架空层的真实应用。

发觉，保持良好的架空层确实是居民幸福的重要来源。

例如 2015 每年交付的锦绣兰庭

架空层区域便被物业维护得很好，整体干净整洁，有时还有居民在这里闲坐休息。

也有居民在这里分享他们孩子的运动设备，这样即使下雨天，社区里的孩子也可以有体育场地。

这次访问最温暖的是锦绣兰庭的架空层。

不但装饰得像自己的入口玄关，而且成了居民手写留言卡的区域

举例来说，哪一个要装修，对打扰噪音表示歉意

举例来说，哪个孩子刚出生就会哭，提醒邻居们。

节日祝福卡，一朵郁金香，一小簇绿筐等等，处处温暖而充满活力。

这些架空层的高频使用和细节之美，都在背书锦绣兰庭居民的美好生活

还告诉我们架空层存在的真正意义

当然，如果架空层的维护做得好，就会有所作为，改善空间。

这次我也去看了万科天空之城，房龄更新，近两年交付。

墙壁、地板和楼高都比较复原。

作为社区的点睛之笔，架空层已经成为区分社区生活质量的重要环节。

事实上，灰色地带是从室内私人空间到室外公共空间的过渡

架空层可能成为电动汽车、自行车和旧杂物的储存点。

也有可能成为承接社区活动的多元化公共活动空间，贴近业主的日常需求，丰富各年龄段业主的生活体验。

那么为什么会导致架空层后期质量差距？

事实上，真正高质量的架空层的成本非常高。架空层作为空间交互、休闲娱乐的空间，是冬暖夏凉的基本需求。

而且要实现这个基本需求实际上一点也不容易。

由于要将架空层封闭或半封闭，才能真正实现空调的自由。

实现精装，实现空间不被风腐蚀，完成对居民舒适生活的追求。

而且这些“实现”，都需要大量的维护管理费用。

前端设计得当，与后端物业管理相匹配，一个真正高利用率的架空层才更有意义。

04

那么为什么现在越来越多的盘子在做架空层呢？

看了很多数据，显示楼盘架空层的增加，也看到了新老小区架空层维护的难度。你好奇为什么难吗？然而，越来越多的房地产选择做架空层。

在我看来，第一个关键点实际上是匹配当前地块趋小研发的趋势。

尤其是随着城市高密度的发展，城市规划的重点已经从大规模发展转变为小型存量地块的优质发展。

开发商得到的地块越来越小，相应的能做绿化的区域也越来越少。

因此，我们可以看到许多社区将架空层与景观庭院连接起来。

本质上也是想要的使架空层成为绿化补充的一部分

图源绿城官方

从而为用户创造更多的生活场景。

我们可以看到，无论是映翠府所有建筑的整个架空层设计，还是万科天空之城，一楼也被做成了架空层。

实质上，架空层的出现也相当于间隙。接取消一楼

第一，最大限度地向用户释放面积；第二，一楼普遍湿冷，后期难以销售。

与其勉强卖，不如做一个与社区景观相互联动的架空层，增加居民对未来生活的期待。

比如即使下雨天或者晚上出门不方便，居民在家无聊，或者孩子在家闹事，也可以去架空层换环境。

要知道，作为室内区域的延伸，架空层面积是严格的。容积率不包括在内

对开发商而言，既不会造成容积率损失，又可以扩大公共空间，给居民带来更好的生活感受，何乐而不为呢？

所以架空层的出现和日益普及

无论是从开发者的角度，还是从用户的角度，都可以看作是需求方的双赢，本质上也是人们对更高品质生活的追求。

无论如何，针对细分空间的提升，新建筑正在席卷行业。从室内到立面、车库到今天的架空层，都迫使行业更加注重质量。

最后，想问问大家

每个人买房都会因为好的架空层而心动吗？

上述文本来自真正的卢俊团队。

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