2025年浦东商业，实现区域分层自我提升。

出品/新的商业世家

发文/KIM

浦东新区作为上海最大的行政区，居住人口最多，消费韧性强，但长期处于商业领域供不应求的蓝海状态。

然而，随着近年来的不断增加，浦东新区已经连续三年获得新增商业数量第一，在多项准备工作中仍有大量商业进入市场。此后，浦东部分地区的商业格局陷入了一场激烈的战斗。

01

核心市场饱和

不均匀的区域比例

浦东新区连续三年卫冕上海新增商业项目数量冠军，原有存量商业面积也十分巨大。据上海购物中心协会发布的《2022-2023年上海购物中心发展报告》显示，截至2022年底，浦东新区已成为全市购物中心数量最多的77个购物中心。截至2023年，该地区已有5万个㎡上述商业项目已经超过40个。

据新商家估计，浦东目前的人均商业面积为1.2。㎡左右，已经非常接近国际人均商业区的警戒线，市场饱和。事实上，浦东市场更为明显的是板块商业比例的不平衡，核心区域的超载和周边区域的缺血反映了市场的不平衡。

比如陆家嘴、前滩等核心区域，在金融等行业的支持下，以及汤臣一品、中粮海景一号等顶级豪华住宅区对高端商业的需求，聚集了多个头部商业体。无论是IFC国金中心、前滩太古里等高端标杆商业，还是像世纪汇这样的高端标杆商业，L MALL、晶耀前滩等区域性商业已经能够满足消费者对优质消费的需求。此外，与新兴区相比，核心区的交通优势几乎吸收了浦东大部分高净值客户。

另一方面，张江、祝桥等场所。前者作为上海科技创新的核心张江地区，吸收了大量文凭高、收入高的人群，但该地区总是缺乏优质的商业项目，导致该地区的消费溢出；后者虽然受到东方枢纽规划的祝福，但商业设施仍处于“乡镇级”。区域居民依靠传统的社区商业，而社区商业一直困在低端零售中，无法满足区域消费者的质量需求。

话虽如此，但随着近年来浦东中部、东北等新兴地区商业的兴起，未来对新兴地区商业不足的判断可能会被改写。张江地区，如陆悦天地，依托张江科学城的产业人口和规划中的学林路站(13/21号线)，通过与周边科技创新商业体的联动，打造整个16.6㎡承接张江外溢需求的高能级区域商业项目。

原本商业设施匮乏的金桥区域，通过聚焦智能制造和数字服务，实现了产业升级和人口导入。同时，随着EKA天物、LaLaport金桥、未来新嘉中心、万象世界等大型商业的加入，该地区的商业潜力也在不断释放。川沙九六广场、曹路等场所开业后，供需比例有所缓解。

《上海市商业空间布局专项规划(2022-2035年)》提到，“世界级-市级-地区级-社区级”四级商业中心将在全市范围内形成。小陆家嘴-张杨路商圈、前滩商圈均属市级商业中心，商业能力和品牌水平较高，聚集了浦东的主要消费能力。

金桥、张江、龙阳路、外高桥、御桥、世博等板块被定位为区域级商业中心，商业主要以社区型、区域型或主题型为主，与核心区相比仍有明显的定位分层。虽然这些项目开始专注于规模、定位等方面的精品购物体验，但与目前的区域项目相比有了很大的提升，未来核心区域外的商业市场也能在一定程度上丰富。

定位层通常决定不同地区商业项目能达到的上限。对于标题中提到的商业普及，更多的是指同一定位下每个项目的粘结状态。

回到所谓的热门竞争加剧，项目需要在原有的商业逻辑上做出更多的思考和突破。特别是对于为当地及周边地区服务的区域级中心，如张江、金桥、御桥、临港等。，新增商业规模集中入市叠加现有项目竞争，可能会加剧局部地区消费力的稀释。如果不能落实差异化定位，提高交通联动和政策引导下的消费扩张，新兴地区的业务很难实现突破或长期存在。

02

传统的商业形式

情景缺乏创新

浦东新区初期的商业发展更注重规模和效率，以降低试错成本为商业逻辑。大多数商业项目更喜欢标准化的发展方式。大多数商场选择传统的“盒子式”业态组合，主要是家庭消费，以超市、电影院和大众餐饮为标准。

品牌方面，星巴克、西茶、优等浦东商业体内的加盟品牌？库等重复率很高。高重复率的商场形式和业态大大促进了商场之间的趋同性，客户很难感知到项目的差异化。

所以近年来，浦东商业也开始逐步转向商场外部形态和内部业态的股票优化和增量创新。作为上海太古里地产的第一个“太古里”项目，前滩太古里突破了传统的封闭式盒子形式，将开放式街区布局与“太古里”相结合Wellness“健康观念。两层开放空间设计结合了屋顶450米的“天空环道”，融合了房屋书店、滑板公园等特色业态，将运动、自然、商业无缝衔接。通过“盒子”，前滩公园巷 街区 园区形态跨界融合，打造户外限时步行街等，结合品牌闪光、夜间市场等活动，不断创新社交和消费模式。

EKA天物等城市更新项目，将北欧、地中海等多元化建筑风格融入到原上海航海仪器总厂老厂的工业框架之上。商业空间以“露天博物馆”的概念重构，常设艺术装置展、闪光市场等活动，针对年轻人的视觉取向，以“情感价值”为导向的业态组合，打造艺术主题商业样本。

花木岁月的空山基艺术展示，在艺术资源的赋能下，小规模商业也能展现出强大的市场活力。花木年发掘区域特色，符合先锋艺术的实现，配合上海博物馆东馆、东方艺术中心、上海图书馆东馆等区域性文化设施。

与区域特色合作，最大限度地发挥项目的商业特色。与简单的与大IP合作相比，花木岁月的选择促进了商场与艺术机构的共生，最大限度地发挥了两者的效率。根据项目发展10天的数据，商场客流环比增长70%以上，销售额环比增长60%以上。；三月八日同比进行前，周末客流增长超过95%，销售增长超过90%，多家餐饮企业的营业额翻了一番。

新嘉中心Prisma将于明年进入市场，将区域办公、住宅和商业三大功能板块与“非常TOD”连接起来。前几天，在项目“寻光派对”品牌发布会上，品牌方被邀请乘坐直升机跨越浦江两岸。作为活动的见证者，新的商业家庭体验到了新兴地区在“商业卷”上的不断形象化。而且项目36万平方米的商业规模也不仅为金桥服务，还会覆盖森兰、碧云等周边场所。

对于特定地区来说，第一家品牌店的进入频率和质量一直是该地区商业活力的“温度表”。据中国商业网统计，2024年上海新增第一家店铺1269家，其中静安、黄浦区首家店铺数量近三分之一。1-7月，静安区引进145家首店，下半年黄浦区新增84家，高能级首店(全球/亚洲首店)占17%。

相比之下，浦西第一家门店以多元化和感性化为主，业态涵盖高端零售、文化社交、概念体验等多维度。除了标准门店，还包括旗舰店、体验店、概念店等非标门店。这种第一家门店往往能在社交媒体平台上取得良好的营销效果。

浦东作为“首发经济”的重点区域，2022年全年引进首店203家，包括全球/亚洲首店2家，中国首店22家。虽然浦东首店引进情况不如浦西核心商圈，但总数仍高于市场平均水平。

浦东目前的“首发经济”问题一方面在于分配不均，主要集中在陆家嘴商圈、前滩太古里等关键商业体；另一方面，由于浦东商业削弱了项目在标准化发展过程中的独特性，品牌在落地时会更加注重投资效率。区域内大部分城市级、国家级首店缺失，能源水平远低于浦西。

浦东社区和家庭消费氛围浓厚，更倾向于满足首店引进时的基本生活消费需求。因此，近年来，浦东各大商场推出的第一家品牌店，如%Arabica旗舰店、漫巷上海第一家店、AOKKA全国第一家店、牡蛎海鲜上海第一家店等。，主要集中在餐饮和生活零售上，与浦西“情感价值驱动”的第一家店铺矩阵相比，缺乏长期的消费吸引力。

但浦东在首发经济方面并不乏善可陈，在运动户外、文化展览等领域也有许多亮眼的表现。例如，浦东嘉里城就是去年美国百年老牌Brooks中国首家店铺，瑞典高档户外品牌Houdini中国首家店铺，montbell上海首家店铺等，同样是运动户外品牌，还有前滩公园巷BIJEN中国首家店铺。

2025年浦东商业在“世界级-市级-区域级-社区级”四级商业体系的框架下，需要在区域功能和定位分层中实现自我提升。随着区域范围的不断增加，即使是新兴地区的商业蓝海也绝不会是正常的。

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