最近，上海城区怎么会出现这么多洋房？

提及城市改进商品

每个人最容易想到的就是滨江大平层

自然这两年还杀了面貌别墅这样的顶豪。

此外，我们最近发现，还有一种商品已经断供很久了，正在悄然回归。

那便是洋房

从世博滨江到杨浦东外滩、五角场，都集中在一波新盘上。

部分别墅项目分布示意图，供参考。

数一数共有权 8 个别项目，洋房套数加起来有 810 套

主要面积的房间类型 76 平两室到 144 平四房不等

看起来似乎 2025 2008年，买家可以在城市里上一栋别墅，这不再是遥不可及的梦想。

话又说回来，到底什么叫洋房，又有什么突出的优势？

也许很多人还不明白，我们先给大家解释一下几种商品的区别。

数据自网络整理，仅供参考。

可以清楚地看到，别墅的楼层数量较少，容积率保持在 2 以下

保利世博天悦洋房实景图

它本身就代表着更多的建筑距离，更好的户型，更好的照明和通风。

听起来真香吗？下一步，让我们仔细研究一下上海的洋房。

为什么上海的洋房如此稀缺？

事实上，这么多年来，并非每个人都不想买洋房，而是新房市场基本上买不到。

根据有关数据分析，2020 年至 2024 全年上海新房不包括别墅在内， 每年总共供应超过 32 万件

在这些人中，房子的数量只不足。 1 万件，占比连 3% 也没有

可说每次都卖出去 100 新房子，才有 1 套到 2 这套房子是洋房，概率相当低。

2020-2024 年度上海部分洋房分布及供应套数示意图，供参考。

更重要的是，总数本来就不多的洋房，还主要在外环外环。

比如青浦的徐泾，松江的洞泾，浦东的新场和康桥等板块

中环内部屈指可数，更不用说靠近市中心的核心区域了，可以算是长期处于“断供”状态。

所以，近期这些城区难得的新洋房项目，深受购房者的青睐。

从网络上整理数据资料，仅供参考。

保利外滩序 BUND45入选分数高达 74.27 分数刷新了年度认购率记录。

前滩公馆四期的认购率也有 333%

本质上，新房的供应是由土地端决定的

自 2012 年 6 月份，上海明确规定，房屋容积率不得低于 1.0，从那以后，在近几十年的土拍中，很少再出现容积率低的地块。

2023年，直到这两年开始松动， 到目前为止，上海集中供地共成交。涉宅用地 127 块

容积率在 1.0 到 2.0 之间的是 37 幅度，比例接近 30%

从网络上整理数据资料，仅供参考。

但在中环内只有一个 6 幅度，供应还是少得可怜的。

其中 3 幅都做的是“公寓” 外观别墅的组合， 1 普陀桃浦打造的纯低密度别墅

只有 2 地块建成的是 6 到 8 层层纯粹的洋房社区

为什么房企比纯洋房更愿意做“高低配”，即高层建筑？ 叠加、高层 别墅的两大搭配组合呢？

图片源网络，仅供参考

因为“双限”之后，别墅产品溢价高，更容易突破限价，使开发商的价值和利益最大化

与此同时，在销售宣传方面，可重点放大部分低容积率。

通过提升项目的整体定位，扩大客户群，可以算是名利双收，一举两得。

所以，越来越多的开发商在抛弃洋房产品，也更能凸显出近期这波城区洋房的珍贵。

02

城市洋房的房价表现也很好打。

以前大家印象中的浦西花园老房子，大部分都是衡复区巨鹿路和华山路上唯一挂铜牌的房子，有百年历史。

一栋楼的总价只有几个小目标，房价总是几十万平米，堪称豪宅的天花板。

事实上，城市里还隐藏着很多东西。 4 到 8 建筑的纯洋房小区

我们对链家网进行了筛选，发现这些房屋主要分布在这些板块：

长宁西郊、北新泾、静安南京西路、彭浦、大宁、徐汇华泾、普陀桃浦、浦东杨思前滩等。

部分房屋板块分布示意图，供参考。

该地段非常好，代表社区包括明丰新纪苑、爱都公寓、新福康里、万科五坊等。

因为总量不大，再加上居住质量很高，老上海人主要是自住。

业主也特别“不愿意卖”，知道卖了之后很难买到更好的，二手上市和交易量都不算太大。

即使是卖出去的业主，也会把“得房率高”、“良好的环境”作为突出卖点

图源链家

此外，像上海滩花园洋房小区这样的口号就是“梧桐叶落，闹中取静”，“欧式退台洋房”

目前这些社区的平均挂牌价格也高于周边高层的平均价格。

思南大厦、淮海豪宅、二八尊豪宅更是一骑绝尘。

资料整理自链家，仅供参考。

但是，郊区洋房的优势并不十分明显，也不太抗跌。

归根结底，外环外还有大量的大平层和叠墅供应。

我们来看看现在的具体情况，这些别墅的楼龄大概都有。 20 年纪大了，立面有点老了。

但是内部环境的确很好，因为楼层短，整体居民数量不多。

公共区域人流较少，绿化景观的折旧确实比高层商品小。

静安东寅公寓，图源链家，仅供参考。

4 到 6 大部分楼高没有电梯，总高度 8 各楼层都有电梯，进一步提高了便利性

而且洋房带花园的一楼也比高层少一些安全隐患。

如果城市运气好，还可以遇到“三旧三新”的改造，将整个小区的居住环境提升到更高的水平。

徐汇滨江小区就是一个典型的例子，第一排四层楼离黄浦江不到。 100 米饭，享受一线江景

左图源网络，右图源政务网络，供参考。

立面改造后的效果图完全可以和周围的豪宅相媲美，计划半年后落地。

03

上面所说的也是上海过去的老式洋房。

那对于现在的新房市场来说，这样的洋房产品实力有哪些提升，又带来了怎样的不同居住体验呢？

第一，很阔气的低密度景观生活

就拿我们现场参观的保利世博天悦来说。

围绕原有的地理形势和建筑形态，项目采用东高西低的排列方式，将整个社区最精髓的园林转让给洋房

宽敞的建筑距离使朝南的视野没有任何障碍，可以直接面对成千上万平方米的中心景观

保利世博天悦实景图

朝北临江的低层别墅，也呈现出强烈的亲地性，与世博文化公园紧密相连的岸线相连。

整座别墅就像是从公园里“生长”出来的，有着超大的绿化和水景。

让业主充分感受到亲近自然的活力。

保利世博天悦实景图

其次，与高层商品最明显的区别是得房率。

说实话，这几年上海？ 100 平小三房的户型泛滥，设计实在是太同质化了。

通常只有得房率 75% 上下，公摊大点连 73% 也没有，整个房子的开间很紧凑。

而且洋房产品没有走廊，基本上可以做到。 80% 的得房率

从网络上整理数据资料，仅供参考。

像岭翠滨江一样，还设计了飞机公寓。

143 平大户型实现了宽敞的室内空间，没有浪费，实际利用率接近市场上常见的高层建筑。 160 平

翎翠滨江 143 平房示意图，图源网络供参考。

每一个空间的尺度都非常好。

露台的开间超过了 8 大米，享受无遮挡的景观视野。

翎翠滨江 143 平房型样板房，图源楼市独家

三是赋予更多个性化的空间。

翠翠滨江一楼自带地下室，挑高约高。 5.45 米饭，业主可分为双层。

保利外滩序 BUND45 一楼还有一些地下室

健身房、接待区、瑜伽室或储藏室，想怎么安排就怎么安排，无限堪比别墅。

保利外滩序 BUND45 房屋效果示意图，供参考。

必须感叹，像保利这样的开发商，正在为洋房产品创造更好的生活。

总体而言，洋房的户型设计更好，人均绿化面积更大，公共设施占有率更高…

都在一定程度上代表着更加平静的尺度，更好的居住体验

所以，这些城市洋房的集中出现，对于现在的上海房市意味着什么？

毫无疑问，它将与郊区的高层建筑和大型公寓形成最直观的同位竞争。

第二，洋房可以很好地解决城市别墅没有社区，高层没有低密度的两大问题

它更像是一种平衡产品，可以衡量两者之间的最佳解决方案，兼顾纯度和舒适度

通过多个新房项目的畅销，我们也可以看到客户对房子的热爱得到了改善，因为他们的真实生活需求长期得不到满足。

而且只有在低密度的居住环境中，才能延伸出更多的生活场景

今年以来，我们一直关注大型二手房的首次复苏，也看到了土地拍卖市场核心地块的火爆表现。此外，这波城市房屋销售热潮最近。

再一次证明，“改进当道”从来都不是喊口号。

相信在不久的将来，还会出现更多的低容积率地块和好产品。

上述为正文，来自群山。

这真的叫卢俊微信官方账号第一。 5958 篇原创文章

免责声明:本文所列新房项目数量及面积、房屋收购率信息仅供选房参考，实际数字以开发商购房合同和最终实际交付为准。

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