房地产改革飓风，来了！

The following article is from 米宅 Author 林岩

住房和城乡建设部部长在今年两会期间关于“好房子”的发言，完全点燃了楼市的话题。

政策明确规定，提高住宅楼层高度，推广智能技术，加强建筑规范，目标直指从“有房住”到“住得好”的转变。

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这个问题不是第一次提出，去年 8 住房和城乡建设部月会议已经召开就制度而言，直接定性住宅产品改革！

与此同时，上海推出了新的中小型住宅规定：

小户型将集中在这里 100-120 平，100 平下公寓的概率会越来越小。

这意味着，未来新建住宅面积将越来越大！

另外一项重要政策是全面实施建筑新规。

以前产品的创新，不过是真石漆换成了石材和铝板，室内精装堆一些名牌，都是表面变化。

但是新建筑规定的实施，就是脱胎换骨。

例如，以前的凸窗，规定的宽度是 80 cm，你可以更宽，但是绝对不能低于这个尺度，低一点就不符合建筑标准。

但新建筑规定的新标准是，实现凸窗的规模。 30 只需厘米即可。

那刨除的 50 什么是厘米干？

所有的室内空间和面积都可以制作。

这将带来什么变化？

第一，是巨大的得房率。以前的高层得房率，基本上就是 75%；但新规后，高层建筑的基本得房率将在 100% 之上。

所以，面积更大，房屋获得率更高，设计更人性化，配套设施更智能，这就是在制度方面，强势掀起了一场住宅革命。

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保障房 大家都知道商品房的双轨制。

其实 70/90 政策实施得很快 20 年复一年，这一结果是，目前国内二手房存量的重灾区，就是在国内。 90 平面以下的面积段。

因为股票太大了，大家都想卖，都想卖，只能拼谁更狠，降价更低，结果越卖价格越拉胯。

因此，这一二手房存量高发区，现在又直接与保障性住房发生矛盾。

大量 90㎡下列经济适用租赁住房入市，直接影响同面积段二手房。

原本在价格战中挣扎的房主，不仅要面对新房的商品辗压，还要与几乎零利润的保障房争夺客户。

更何况去年热议的住房养老金、房产税等政策一直悬而未决。虽然官方强调“住房养老金不由业主承担”，但资金来源、征收方式等细节还没有落地，市场对持有二手房的长期成本充满怀疑，本质上是对二手房价值的隐性稀释。

综合起来，目前所有的政策，都是对二手房的极度利空！

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与过去二三十年相比，我们对商品房的态度发生了逆转。

过去，鼓励商品住宅市场建造刚需住宅，限制大型住宅和豪宅的数量和比例。

此后，鼓励商品住宅市场改善房屋，让开发商做出更好的产品。

从限制改善到激励改善和豪宅，在新房市场。

改善市场，将迎来前所未有的商品爆发。

但是，这个狂欢背后隐藏着风险。

1、房地产企业生死竞速

新规定要求建筑高度 3 大米、凸窗改造、全屋智能等。，直接提高建筑安装成本约为 10%-15%。

它证实了一个残酷的现实：只有头部房企才能玩“高质量、高溢价”的游戏。如果中小型住宅企业不能通过产品溢价消化成本，很可能会被淘汰。

2. 改善产品迭代焦虑

如今，随着市场的改善，商品迭代速度堪比手机替代。去年广州某楼盘主推“ 4 米楼高复式”，今年已经被“ 7.2 米挑空 新设计的全景落地窗翻滚；杭州有项目推出“ 130% 得房率阳台"，直接将老款“偷面积”手法扫入历史。

这一快速迭代虽然丰富了选择，但也加剧了购房者的决策风险——一套数千万豪宅，由于设计过时，可能会掉价。 30% 以上。

3. 对伪改善泡沫保持警惕

为了迎合政策，一些开发商将“大而无当”包装成改进的卖点。

南京的一个项目是强制性的 90㎡房型拉申至 120㎡，导致客厅面宽不足 3 米，被买家吐槽“像过道”；由于系统异常频繁，成都某“智能豪宅”被业主集体维权。这类案例警示市场：单纯追求面积和噱头，最终会被反噬。

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最后，给大家一些实用的建议。

如果你是一个正在改善的朋友，请记住下面的建议。

1、尽量选择产品形式较低的社区，如果你的预算可以的话。洋房的 140㎡就比高层的 140㎡要保持更多的价值。

2、在核心区域尽量选择资源稀缺的社区和房间类型。

3、如有，请密切关注您拥有的房产区域以及是否有大量待入市的地块，如有，请将除自住以外的房屋出售，因为等待这些新规定的商品进入市场后，将会卷死周围的二手旧商品。

4、买新不买旧，若在新规产品与二手次新之间做出选择，即使新规产品高于二手次新，也请不要犹豫，坚决选择新规产品。

5、对“伪改进”陷阱保持警惕。如果一个楼盘只靠楼高、凸窗等基本合规项目进行宣传，却没有真正的创意设计，很可能会在下一轮迭代中落后。真正的红利属于那些将绿色技术和智能系统深度融合的项目。

对有多套二手房的朋友来说，二手房唯一的生活方式，就是核心区域 稀缺资源。上海陆家嘴的老破小若能远眺江景，仍然具有保值能力；即使北京西城区的学位房型落后，需求依然坚挺。

相反，没有核心区域，没有独特卖点的二手房，尽快割肉可能是上策。

从住房和城乡建设部提出“好房子”、从今天开始，上海等城市的住房新规定，到现在定调“好房子”，政策从来没有像今天这样明确：中国楼市面临着供给侧革命。

过去的“高周转、低质量”方法已被判死罪，未来的战场属于“绿色、智能、舒适”的新物种。

这次改革的结束，注定是旧时代的结束和新时代的加冕。

2025 年度财政收储也逐步提上日程，多个城市开始了专项债券收购存量土地的序幕。

估计会有多大？实际落地进展如何？这些都影响着房地产市场复苏的进程。

春节过后，深圳、上海、北京、杭州等几个房地产市场表现异常好，成交量和成交价格都在慢慢上涨。在这种情况下，我该怎么办？

你可以在下面添加我们的私人财富圈。，关于 2025 年度楼市的市场和趋势，将在其中不断更新。

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