重要信号释放，新一波刺激即将来临！

想必最近大家都在关注政府报告。

还及时分析了赤字率、通货膨胀率等一些关键信息。

但是当每个人都沉浸在数字世界中时，他们也忽略了另一个重要信息。

3 月 5 《政府工作报告》起草组成员在日吹风会上，GWY 在解读《政府工作报告》时，研究室副主任陈昌盛提到了一件非常重要的事情。——

更加努力稳定房地产市场。房地产是经济运行的重要“方向标”，房地产是普通人资产的最大部分。

房地产市场稳定了，就能释放财富效应，也能更好地促进消费，更好地促进价格的柔和回升。

在解读中指出六个字——“释放财富效应”，信息量十足。

您也许对财富效应并不陌生，但是此时提到“财富效应”，意味着什么？

财富效应，是指居民资产变化对其消费的影响。

对于中国人来说，财富效应主要来自房地产和股票。

由于中国人 7 在房屋中，股票市场是居民财富最灵活的部分，衍生出来的财富效应对居民的消费起着重要的推动作用。

因此这次提到的也是楼市股市的财富效应。

首先，我们来看看房地产的财富效应，这对于我们了解未来的趋势至关重要。

首先看看阿蒂夫 · 迈恩和阿米尔 · 苏非在《债居时代：房贷如何影响经济》中提到的观点。

他们认为，2008 2008年美国陷入困境，根本原因不是雷曼兄弟破产。

相反，由于房价下跌，大多数背负高房贷的普通人只能减少开支，陷入消费骤降。→公司减产→工人失业→消费者进一步萎靡→企业进一步减产→恶性循环中有更多的人下岗。

实际上，这里所说的是房地产的财富效应。

由于房屋是用杠杆贷款买的，一套价值 10 万美元的房子，如果贷款的话 80%，也就是背负 8 房贷万美元。

房价跌 20%，即房子的价值只剩下20%， 8 万元，此时业主亏损可不止一万元。 2 一万美元，而是 100%！因为他真的属于他。 2 一万种资产，已经下跌， 8 万房贷却要屹然不动地还进去。

或者通俗地说，相信每个人都经历过这种心理，当时， 100 一万套房子跌到只剩下 80 万，会有一种“吃亏”的感觉，想着以后节衣缩食，把这“亏”的感觉 20 万补之后，由此可以抑制消费。

通过数据，我们可以看到中国楼市对消费的促进作用。

根据东吴证券研究所的数据，过去 20 年来，当 70 随着城市二手房价格指数的上涨，消费者信心指数也普遍上涨。

每次楼市阶段见底后，消费者信心指数都会迅速回升。

例如 2015 年度表现相当明显，甚至在 2019 2008年楼市巅峰后，消费者信心指数依然高涨，大家还沉浸在楼市的狂欢中，没有意识到这是山顶。突然醒来后，消费者信心指数直线下降。

所以，如果今年房地产市场能够回升，近年来房地产市场所产生的“资产负债表衰退”、“提前还贷”等现象可以得到缓解。

特别是在特朗普随时可能征收关税、出口可能减少的环境下，房地产市场回暖带来的内需扩张(消费者信心增强、消费支出增加、家电、装修等房地产链消费加强)可以有效对冲外需压力。

比如去年 9 月底出台的是历史上最牛的楼市政策，楼市明显升温，10。 月社零信息中，家用电器、音响设备、家具、建筑装饰材料限额以上，同比增速分别达到 39.2%、7.4%、-分别增加5.8%。 18.7%、7%、拉动效果十分明显，0.8%。

下一步，问题的关键在于，今年的楼市，究竟能不能行？

去年 10 月至今，全国商品房销售面积在哪里？ 11 月份出现正增长，同比增长 销售回归增长2.5%；

4 一线城市商品房交易面积 12 月度同比增速仍高达 40%。

作者一个做建筑设计的朋友，今年以来经常加班到 9 点多，这也体现了房地产的升温。

只是！现在市场预测还不够好。

根据中指研究院发布的年度展望，2025年中性预期 年度商品房销售面积减少 房地产开发投资减少6.3% 房屋新开工面积同比下降8.7% 15.6%。

2025年乐观预期 年度商品房销售面积同比小幅增长 房地产开发投资减少0.3% 7%，房屋新开工面积同比下降 10.3%。

市场是走预期的，客户也是走预期的(就像预期未来收入会下降一样，所以现在开销会下降)。

在这些日子里，我们知道了：

首次将稳定楼市股市写入《政府工作报告》的总体要求；

并且进一步明确要“继续用力推动房地产市场止跌回稳”(注意“用力”这个词)；

关于房地产的表述，也是近几年文字最多的一次，列举了今年即将推出的一系列好处。

后续政策很有可能会不断推进和实施。今年房地产市场的底部回升可能会超出大家的想象，成为中国经济最大的预期差异！

刚才提到，消费者是走预期的，一旦有超出预期的升温，就有可能迎来一波报复性消费。

这样，房地产的财富效应就会进一步放大！

再次谈到股票市场的财富效应。

从理论上讲，股票产生的财富效应应大于房地产市场，即对消费的刺激更大。

不管怎样，即使房子是从 100 万涨到 200 万，对大多数只有 1 对于套房的人来说，又不能卖钱换钱，然后每天晚上租房子数钱。无法实现，毕竟只是纸上富贵。

股票就不一样了，你手中的股票从 100 万涨到 200 万，卖了之后赚的 100 万(假设不考虑费用)就是真金白银，可以拿去买车，旅游，换房子等等。

但是如果你看下图，你会发现，2012 年前，居民部门权益资产同比增长率与居民消费支出同比增长率同步较大，基本上是同升同降；

可以以后居民消费支出整体处于平缓减少状态，即使在此之后， 2015 2008年疯牛市场大涨，也没有太大变化。怎么回事？

在我看来，这是因为疯牛和慢牛对财富效应的促进作用完全不同。

慢牛市场，比如 2005 年、2009 年、2020 2008年，牛市时间在 1-2 2008年，投资者可以慢下来思考如何投资，然后沉淀财富。

以 2020 多年来，当初消费升级达到高点，大家的消费情绪高涨，茅五泸汾、兰蔻雅诗兰黛等各种中高端消费品大爆发。

而 2015 2008年是疯狂的躁动神，钱来得快去得也快。很多人不仅没有在疯牛中赚到钱，反而被深深困住了，所以对消费的拉动作用并不明显。

去年的 924 疯狂的牛市也是如此，许多人患得患失地冲上去，反而被套牢了。

所以，既然高层重视股市的财富效应，未来对股市的态度就会非常明确——要好，要涨，但一定是慢牛，这样投资者才能赚钱，然后真正拉动消费。

与其让庄家坐在地上割韭菜！

股票市场和消费，不是单恋的关系，而是双向的。

房地产市场、股市的好转，可以带动、拉动消费；消费上来了，公司有动力提高产量，盈利上来了，股市、楼市又可以继续好转。

目前的问题是消费起不来。基于楼市股市的财富效应，政策无疑会给予楼市和股市更多的政策支持，除了直接刺激消费，这是一个非常积极的信号。

对于今年的楼市和股市，我们可以保持积极乐观的态度，把握好政策，迎接财富效应的到来。

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