焦法·案例|签订合同请确认缔约人身份！小心“认人不认章”！

02-25 08:32

资料来源：修武县法院

租房是为了盈利。但是因为太相信别人，盲目签订房屋租赁合同，没有核实缔约人的身份，导致一年多的房租打到水漂。你能拿回租金吗？近日，修武县法院审理了一起房屋租赁合同纠纷案件，驳回了原告的租金请求。

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基本案情

据原告介绍，2023年4月7日，被告某工业公司委托敬某与原告七贤镇某酒店签订房屋租赁合同，租赁酒店，用于项目指挥部办公，租赁期三年，年租金5万元，每半年支付一次租金。合同签署人为敬某，加盖公司项目部印章，但未在公安部门备案。酒店按照合同约定将房屋交付给被告出租，但被告在签订合同时只支付了25,000元的租金后，就再也没有支付过租金。经过原告多次催促，双方发生纠纷，原告向法院提起诉讼，要求终止合同，退还租赁住房，支付拖欠的租金和违约金。

被告辩称，涉案租赁合同的承租人公章是假印章，其公司从未委托敬某签订涉案租赁合同；涉案合同没有实际履行，双方租赁关系证据不足；被告从未使用过涉案房屋，原告也没有证据证明涉案房屋实际交付给被告。

法院审理

本案是房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是敬某是否获得被告公司的授权，是否构成表见代理。

《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十一条第三款规定，代理人应当以被代理人的名义签订合同，并取得合法授权。代理人获得合法授权后，以被代理人名义签订的合同应当由被代理人承担责任。人民法院不予支持，理由是代理人没有代理权，盖了假印章，盖的印章与备案公章不一致。

在审判过程中，被告公司否认尊重公司工作人员的身份，法院询问原告代理人。在签订合同时，尊某是否向原告提交了营业执照、授权委托书、劳动合同等。，可以证明其能够代表被告公司的相关证据，并指定了新的证据期限，但原告没有在规定的期限内向法院提交相关证据。对此，原告作为相对人，没有履行合理的审查责任。

其次，在现场调查过程中，法院干警没有发现被告公司使用涉案房屋的痕迹。比如被告公司的招牌挂在门口，被告公司签订的其他合同等书面文件存在于办公室，每个房间都有原告家属的物品。综上所述，在没有核实敬某是否为被告公司工作人员及其是否有代理权的情况下，仅仅依靠租赁合同盖上被告公司项目部的印章并不足以证明敬某有明确的代理权外观。因此，被告公司不承担代理相关合同的后果。

依据有关法律法规，法院遂判决：驳回原告的全部诉讼请求。

法官说法

关于案件审理的核心问题是合同签署中签署的真实性、盖章的真实性和合同的有效性之间的关系，这往往成为案件争议的焦点。传统司法观念认为，只要盖上真正的公章，即使盖章的人没有代表权或代理权，民事责任也应由公章中显示的主体承担，即所谓的“不认人”。但是，在现行法律规范下，这一问题的处理方式已经转变为“认人不认章”，即重点关注缔约者是否具有代表权或代理权。如果合同只有公章但没有人员签名或按下，相对人必须确认合同是具有代表权或代理权的缔约人在其权限范围内签订的，才能确定合同对法人有效。换句话说，即使合同上盖了公章，但没有人员签名或按下，相对人无法证明合同是由有权限的人签订的，合同也无法对公章中显示的法人主体产生效力。

法官提示

在这里，法官热烈提醒各类民事主体，在从事民事活动时，必须履行谨慎的审查责任，防止权益受到损害。一般来说，相对人在签订合同时应注意以下事项:

(1)检查缔约对方的工商登记信息和缔约人的身份信息，分析判断是否为法人的法定代表人。如果相关法律法规要求审查合同中涉及的章程、决定等材料(如涉及公司担保)，则需要进一步审查；

(2)审查授权委托书的授权范围、授权期限等，此处仅为正式审查；

(3)注意签约者的工作场所、工牌、名片、定制工作服等，使相对人有合理信任的权利外观；

(4)看是否盖章或合同章，有些专用章只能用于某些事务，不具有缔约效果。

另外，在职位代理中也要注意对缔约者的职权进行合理的审查。

作者：杨珂