那些上海空荡荡的写字楼，现在怎么样了？

事实上，近年来大家都听说过上海写字楼闲置的问题。

包括走在上海街头，还会发现许多写字楼晚上的灯光状况不如以前。

而且从数据来看也确实如此。

尽管近年来空置率仍有上升趋势，但相比之下， 2020 多年前后，还是减少了许多。

按照网络数据进行整理

19.6% 这一数字看上去的确很严重，但是另一方面，我们也可以看到许多办公楼正在崛起。

比如前滩，完善办公楼的出租率。 93%，吸引了近距离 300 企业入驻，跨国公司区域总部达到 33 家，短短几年年税收贡献超过了税收贡献。 200 亿

例如南外滩，空置率只有南外滩。 4.5%，是上海全市办公楼空置率最低的地区

而且这也引起了我的好奇，这些写字楼是如何进行调整和改变的，从而实现逆风翻盘？

选了几个经典案例，我打算去现场一探究竟。

01

你认为的繁华地段，空置率仍在增加。

在我的印象中，上海写字楼最好的区域都集中在市中心核心商业区。

但是现在这些老地段的办公楼也出现了不同程度的租金下降和闲置状况。

资料来源：高力国际

先来看下 2024 年度上海核心区域办公楼空置率

新世界是最高的，空置率已经达到。21.6%，南外滩是最低的，只有空置率。 4.5%

与同期相比，外滩、中山公园和竹园是空置率大幅上升的地区。

外滩空置率从 8.9% 上升到 中山公园空置率为17.8%。 3.5% 上升到 11.7%

以及竹园的空置率 11.6% 上升到 19.1%

与核心区域相比，次核心区域办公楼的闲置状况明显不容乐观。

北滨江最为严峻，空置率达到55.7%，其次是苏河湾，空置率已经达到 43.1%

空置率最好的就是花木，只有花木， 9.9%

在次核心区统计数据中， 13 每个区域的空置率都大于 超过全市空置率的20% 19.6% 的平均水平

所以上海写字楼市场的确有数据显示得如此严重吗？

所以我特意选择了其中比较典型的办公楼，去现场看看他们现在的情况。

第一，看看上海核心地区闲置情况最严重的新世界。

可以发现，与以往相比，周边写字楼的夜间亮灯数量确实有所减少，比如领展企业广场只有大部分亮灯。

周边商场人数也很少，大部分也是来吃喝喝咖啡的，比如服装、零售等店铺基本没人光顾。

此外，陆家嘴的租金接近新世界，以上海招商局大厦为例。

由一楼的招商广告牌可以清楚地看到，楼内多层都有闲置现象。

尽管由于房屋老旧和业主分散管理的问题，租金已降至陆家嘴这一地区最低水平，每日平均价格只要 4 元

但是租赁情况仍然不好，与以前相比， 90% 现在只能达到出租率， 85% 上下

事实上，不仅仅是出租率，核心地段办公楼的租金也有不同程度的下降。

资料来源：高力国际 租金单位(元) / 平 / 天）

对比 2023 和 2024 年份，很明显上海全市写字楼平均租金都在下降。

与同期相比，南京西路、人民广场和中山公园跌幅最大，跌幅超过 14%

单看租金，减少最多的是南京西路，狂降。 1.62 今天的元，保持在现在 9.79 元，减少最少的是南外滩，只减少南外滩， 0.27 元

结合踩盘获得的信息可以看出，以价换量是当前市场普遍存在的现象。

市场供大于求，每个人都想通过降低租金来租出自己的房子。

租金单位(元) / 平 / 天）

而不仅仅是核心区域，次核心区域现在也是极其卷曲的。

以普陀中海中心为例，作为近年来新开业的办公楼，价格下跌 1-2 但是现在的出租率也只有元， 60%

当被问及空置率高的原因时，中介的回答让我有点意外。

"因为这块地，以前一直被耽搁"

错过了城市副中心争夺资源的最佳时机，从最初的棚改到近年来长实集团未开发的地块。

因此，虽然现在的平均租金并不特别高，但是空置率仍然达到了很高的水平。 37.2%

然而，尽管上海写字楼的租金率与以前相比有下降的趋势，但也有一些写字楼在逆势翻盘。

02

写字楼市场逆势崛起。

当每个人都在喊着房租贵，房子多，担心企业撤离时，

有的办公楼逆风翻盘，这也引起了我的注意。

究竟是什么原因可以帮助他们从竞争激烈的市场中获得租房者的优先权？

首先：南外滩 空置率 4.5% 最低的核心区域

首先，我们来看看南外滩

与陆家嘴、外滩等中心区域接壤，可以实现出租率的超越。价格绝对是主要因素。

租金单位(元) / 平 / 天）

外滩和陆家嘴均价维持在外滩。 8 — 10 在元的情况下，南外滩的平均价格基本上是 7 — 9 元区间

再加上优质的配套设施，让打满了高性价比成为南外滩最显著的优势

另外一方面也是因为南外滩给予的优惠力度

尽管免租 1、2 上海写字楼几个月来一直是一种常见的优惠方式。

不过南外滩的免租期可以给4个月或者6个月，这么大的优惠力度，还是让很多公司心动。

就入驻企业能级而言，包括上海证券、北京冠军 ( 上海 ) 律师事务所，ppas 德国佩帕施城市发展咨询 国内外知名企业均已入驻。

好公司多了，还可以带动更多的公司搬进来，也让南外滩的出租率一直保持在原地。 90% 上下

其次：莘庄 空置率 24.3% 枢纽站助力

如果说南外滩是因为与周边地区相比性价比高，那么莘庄就是因为考虑到了顾客的实际需求。

以莘庄最具代表性的写字楼凯德龙梦为例，除了超低的价格和免租金外， 1 月度优惠政策，更重要的是房东可以免费装修，按需定制化

不仅如此，莘庄还有一个显著的优势，那就是交通便利

作为连接上海西南郊区和市中心的枢纽城区，莘庄聚集了地铁、铁路、公交车、出租车等多种交通工具。一站式转乘

不管是上海城区还是近沪城市，都能实现快速到达。

另外，作为上海第一个真正的 TOD 项目，莘庄 TODTOWN 天荟

既能改变莘庄的消费格局，又能带来更强的人流吸引力，让莘庄成为上海真正的西南大门。

这个优势也吸引了很多企业选择在莘庄落户发展

三是前滩 空置率 15.7% 商办自持

除南外滩和莘庄外，还有一个值得我们关注的地方，那就是前滩。

这是一个世界级的 CBD 中心商务区，尤其是以产业导入为崛起基因的浦东，最能代表区域活力的是企业数量。

截至 2024 2008年，前滩已经聚集 33 跨国公司区域总部，21 家庭国际经济组织和 9 家世界 500 强企业

完善办公楼出租率 包括金融、医疗、科技等多元化产业在内的93%，都能让其它滨江地区远远落后。

前滩之所以能做到这一点，主要是因为其特殊的投资方式。

不同于一般新区修建后再考虑招商的方式。

在土地交易阶段，前滩不仅仅是卖地，而是要求商业自持至少 70%

以 2020 年前滩售卖 54-01 以地块为例，在转让条件中明确表示除办公之外。 100% 自持外

而且至少要引进一个总部型企业，并且必须符合浦东新区的认定。

而且这样做的好处

首先，提高开发商的门槛

面临着数十亿、数百亿的项目，你必须具备长期自持经营的能力。

可以看出，想要进入前滩的开发商，在资金和运营方面需要足够的力量。

其次，也可以带来更多优秀的租户。

与转手二房东相比，一旦合同到期，二房东可能会直接退出市场，开发商自持也会积极应对未来的投资问题。

事实上，无论是南外滩、莘庄还是前滩，他们都以自己的方式保证了大量入驻企业的落实。

在激烈的市场竞争中，这是他们生存的方式，也是处理上海存量办公建筑的开始。

03

而且那些已经经历过闲置的办公楼，出路在哪里？

上海是中国最早推行的上海。 CBD 其中一个城市，每年新增办公楼数量位居全国前列。

如何解决闲置的办公楼也成为一个重要的话题。

然而，上海也有很多成功转型的办公楼。从他们身上，也许我们可以找到如何转型办公楼的答案。

第一种：改造，自我升级

像锦和越界平武一样 Space 这是一个例子，通过重新翻新旧办公楼来提高出租率。

不像其它按平方米报价的办公楼，这里是按套租赁的。

但由于是业主委托，180 平左右月租 1 万 四是在长宁路这一地段也是极其罕见的。

因为周边地区和工业模式的问题，这里基本上都是个人工作室或者小企业。

但是租金率可以达到 与改造前相比，85%-90%仍有明显改善。

第二种：更换使用功能

随着工业的变化和周边群体结构的调整，一些办公楼会放弃原有的功能，进入新的轨道，爆发新的活力。

一个典型的例子就是镇坪路由原中星经贸大厦改造而成的上海申养。 · 望年荟

它包括许多功能场所，如医疗门诊、餐厅、老年居住室、志愿者公寓和娱乐室等。

不但满足了老年人的一站式康养需求

也让一些志愿者可以通过积分抵扣租金来解决租房问题，可谓一举两得。

有些办公楼会改造成酒店或长租公寓，又怎能不算是个好办法呢？

三是引入新的业态。

最具代表性的案例是上海亚洲大厦

整座建筑分为11部分。 下面改造成剧场运营。

11 上述是演艺产业策划、融资、生产、制作、排练、宣传、表演等公司。

在形成完整的商业产业链的同时，再次激发了办公楼的活力。

早在去年 10 月份，华建集团华东院就写字楼等商业建筑的改造方向提出了三种不同的方法。

其他功能空间如自身升级、改造为住宅或改造为酒店、医院、老年人护理设施等。

以前，我们一直在比较海外案例的海外案例，对相关存量办公楼进行改造。

但是将来我们会有更多的例子，让闲置的办公楼以全新的姿态，更好地为城市空间服务。

04

事实上，办公楼的问题不仅仅是上海的例外，这是任何城市发展都要面对的问题。

而且城市本身也在逐渐认识到写字楼存量的问题

但是这个问题不能单方面解决，需要系统化，多方面考虑。

从城市的角度来看，首先要做的是重新规划股票资源。

根据上海目前公布的相关文件，建议通过财税政策和专项资金援助等方式，对甲、乙、丙三级商业建筑进行分类，引导建筑更新

裕安大厦位于陆家嘴金融城的核心区域，更换了电梯系统，获得了锅炉改造。 40 政府补贴支持万元

今年宝安大厦还将制冷机组更新计划提上日程。

金穗大厦更是完成了一次彻头彻尾的“转型”，实现了全方位的更新。

就区域而言，最重要的是找到自己的位置。

比如陆家嘴是上海的重点商务区，五角场是教育、科研、商业等混合业态的集中场所。

根据区域的功能进行布局，可以最大限度地减少闲置现象的发生

此外，从办公楼本身来看，我们应该在投资策略和商业模式上实时创新，不断提高我们的竞争力。

有的办公楼闲置，有的办公楼正在崛起。

它是洗牌股票市场的唯一途径，也是市场运行的正常周期

但是我们也期待着，在未来的上海产业布局和经济刺激下，更多的企业将入驻上海

相信魔都写字楼再一次热闹起来，也只是时间问题。

以上是正文，来自铮铮。

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