烂尾28年，曾经属于史玉柱的巨人大厦终于要开工了。

巨人大厦 图源｜珠海正方集团官微

28年来，史玉柱悲伤的巨人大厦终于有了新的进步。

近日，珠海市公布了四大重点城市更新项目的备案信息，如“巨人大厦改造升级和公共停车场项目”，总投资55.48亿元，均由正方集团实施。其中，巨人大厦改造备受关注。

珠海知名建筑于1992年规划，1997年停工，至今已未完成28年。2021年，珠海郑方盛世投资有限公司(以下简称郑方盛世)拍摄此项目。

公告显示，巨人大厦改造总投资16.67亿元，建筑面积157400平方米，新增1537个公共停车位。该项目将于今年10月正式开工，预计2029年12月竣工。

《国家商报》记者注意到，近两年珠海已经盘活了包括中城建筑(原珠海1088)在内的多个未完成的项目。、恒天国际大厦等，其中许多项目因原开发商资金链断裂而沦为烂尾楼。

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只剩下18年的土地使用权

1992年，史玉柱在珠海成立了一个巨人集团。随着汉卡和保健品“脑白金”的快速发展，他计划建造18层集团总部——巨人大厦。之后项目不断增加到78层，预算从2亿元飙升到12亿元。

1997年，该项目停止工作，只完成了地下三层和地上两层的巨型建筑，成为珠海市中心的“伤疤”。判决决定将该项目的权益分散给19名债务人。复杂的产权关系和高额的土地出让金欠款使其成为“烫手山芋”。

俯瞰巨人大厦 图源｜珠海正方集团官微

巨型建筑位于珠海市香洲区银桦路南侧，土地面积约2.9万平方米，使用寿命50年，土地用途办公，目前仍有18年左右的使用寿命。

根据珠海产权交易中心此前公布的项目进展图，巨人大厦周围设有围栏，部分用作废品回收站，部分空地用作驾校停车场。由于长期闲置和维护不足，基础和承重部件受损，房屋安全无法保证，未来能否在原有基础上继续建设存疑。

转折点出现在2019年，珠海市香洲区成立了未完工建筑整治专项小组，区内国有企业珠海方方集团率先介入。面对19个权益分散、土地所有权未转让等问题，方方集团花了一年半的时间完成权益整理，联合赛纳置业(持仓24%)和史玉柱关联公司士安企业(持仓25%)，合资成立方方盛世，并于2021年以4.02亿元拍卖项目。

巨型建筑虽然迎来了再生机遇，但挑战依然严峻。项目剩余土地使用寿命短，60%的面积需要自持，运营压力巨大。郑方盛世计划将其改造为综合体，增加1537个公共停车位，整合物业租赁、充电桩等多元化收入。

根据正方集团官网披露的数据，企业积累了约13个更新项目，总土地储备约420万平方米，总投资超过220亿元。核心项目包括媒体城市更新项目、巨人建筑项目、香洲北中央创新区等。

2月17日上午，记者打电话给正方集团官网，考虑后续开发规划和接管巨人大厦改造项目的战略考虑，但截至发稿时未得到相关答复。

珠海正方集团官微曾提到：“未来，巨人大厦项目将按照政府审批计划进行重建。

“从目前全国盘活的各类未完成项目来看，很多都是通过政策支持、资金补贴等方式推动的；有的引入专业机构或企业合作开发，有的通过证券化盘活。”中国城市发展研究院农业旅游产业振兴研究院常务副院长袁帅告诉每一位记者。

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近两年来，许多项目已经盘活。

每次记者注意到，珠海近两年除了即将开工的巨型建筑外，还盘活了几个未完成的项目，其中中城建筑、恒天国际建筑等备受关注。

具体来说，中城建筑(原珠海1088)于2013年开工，2017年上半年停工。2022年7月，前海人寿保险公司以1.9亿元的价格拍卖了该项目，并于2024年更名为中城建筑并复工。

恒天国际建筑的前身是大洲建筑，改造前已有15年以上的未完工。2011年澳门恒和集团接手后，更名为恒天国际建筑，2017年对外发售，但后来又停滞不前。该项目于去年复工。目前，低层幕墙已基本安装。

但是珠海仍然有一些烂尾项目已经停工多年。

比如华融时代广场，项目原名金山时代广场，于1992年开工，1995年建在主楼5楼后停工。2006年复工，2008年封顶后停工，2012年复工。2016年，由于金山房地产资金短缺和经济纠纷，再次停工。

“区域内未完成的项目能否盘活，是否有公司接手，有两个核心因素:一是项目本身的价值潜力，包括位置是否优秀。如果位于城市核心区域、枢纽站周边或配套设施完善区域，土地价格高，对潜在接手公司有吸引力。二是接管后的利润预期，接管企业将对市场需求、同类项目竞争状况、未来销售或经营收益进行综合评估。如果所在地区的房地产市场需求旺盛，项目有独特的卖点，能够实现更好的利润，公司就愿意投入资金和资源盘活。”

2月17日上午，中国矿业大学(北京)管理学院硕士研究生导师支培元告诉每位记者。