2024年中国房地产代建发展年报

02-15 08:27

2024 年，初步统计，代建公司代建项目新签约规划建筑面积预计为 16500 万平方米，规模仍保持在高位，头部企业市场份额保持在高位。 50% 以上。2024 2008年，通过对全国房地产招标数据的监控分析，长三角和粤港澳城市圈发布了更多的城市招标信息，学校和住宅物业成为主要的建设需求点。在中标方面，房地产企业中标比例约为 5 成、代建公司各业态中标数量相对均衡，占比趋势更符合各业态中标比例，招标与中标适应性更均衡。随着房地产建设竞争的激烈，建设公司加快规模扩张，解约率持续上升，微利将成为行业发展前景。建设企业要时刻注意降低成本，提高营销能力，加快项目去化，及时收回合同款。

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经营状况分析

新的合同规模仍然保持在较高水平。2024 年，初步统计，代建公司代建项目新签约规划建筑面积预计为 16500 万平方米，规模仍保持在较高水平。因为，一方面，2023 时代建筑企业新签约规划建筑面积较大；另一方面，2024年时代建设公司解约率(包括停工 3 超过一个月但没有实际解约的项目)更高。近几年来，随着竞争的加剧，代建公司的项目扩张力度不断加大，导致解约率(包括停工 3 超过一个月但没有实际解除合同的项目)也在上升，未来，企业应该把重点放在项目质量上，而不是盲目追求规模扩张。

图：2017-2024年度房地产代建新签约项目规划建筑面积和增长率一样

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市场份额略有上升，仍处于较高水平。2024 2008年，从新建签约项目的建筑面积来看， 5 预计企业占有的市场份额为 54.0%，较 2023 年小幅上升 4.2 ％。从历年的数据来看，代建头部企业的市场份额始终保持在较高水平，项目拓展能力依然突出。

图：2017-2024 年度房地产代建新签约项目前五公司市场份额

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房地产代建招投标监测分析

(一)招标监测分析

2024 2008年，通过对全国房地产招标数据的监控和分析，浙江省、上海市和湖南省发布的信息数量最多，其中浙江省占比超过上海市和湖南省的比例分别为20.8%。 14.2% 和 12.8%。与 2023 2008年，这三个省份的比例都有所提高。虽然广东省占比超过 10%，但相较 2023 年份比例明显下降。江苏省、内蒙古、河北省、黑龙江省等省份也大幅下滑。

图：2023-2024年公开市场房地产代建招标信息区域占比情况(单位：个)

资料来源：公开市场招标信息，中指数据 CREIS

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就招标物业类型而言，学校物业比例为 35.6%，与 2023 年度基本持平，占比最高。住宅物业占比 17.8%，较 2023 年度大幅下降；医院物业占比 13.5%，较 2023 每年都在上升。2024 2008年，办公物业占比 12.0%，较 2023 年显着提高 11 ％。

图片：2023(外)-2024（内圈）年度公开市场房地产代建招标信息业态占比状况(单位：个)

资料来源：公开市场招标信息，中指数据 CREIS

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(二)中标监测分析

2024 2008年，通过对全国房地产中标数据的分析，绿城管理、蓝城集团、润地管理、金地管理、蓝绿两个城市占比较高的前五家公司。

图：2024年房地产代建公开市场中标前五家公司占比

资料来源：公开市场中标公告，中指数据 CREIS

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就房地产企业中标业态而言，2024 年度住宅物业比例 28.7%，较 2023 2024年大幅下降。 2008年，代建公司各业态中标数量相对均衡，占比趋势更符合各业态中标比例，招标与中标的适应性更加均衡。

图片：2023(外)-20234（内圈）年房地产代建公开市场在房地产企业中标业务比例(单位：个)

资料来源：公开市场中标公告，中指数据 CREIS

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房地产代建公司的发展趋势及对策

解约率持续上升，需要重视高质量发展。影响房地产代建合同履行的因素很多，所以解约的情况经常发生。根据中指研究院对代建公司的调查，优秀的房地产代建企业可以解约(包括停工 3 超过一个月但没有实际解约的项目) 15% 以下。近几年来，代建竞争加剧，一些代建公司为了追求规模化发展，加快项目拓展。一方面，目前的房地产市场发生了很大的变化。项目签订合同时，代理建设公司的评估项目可以按照合同完成。但在实施阶段，由于市场情况和评估偏差，代理建设公司一般会利用项目停工的方式暂停项目；另一方面，由于委托方资金有问题的项目经常停工，所以代理建设的解约率(包括停工 3 超过一个月但没有实际解约的项目)持续上升。房地产代建的本质是品牌和管理输出，口碑非常重要，高解约率不利于代建公司的长远发展。未来，房地产代建公司仍然需要重视高质量的发展，而不是以规模发展为目标。对于已经大规模发展的建筑公司，要注意建筑质量，做好前期项目评估，减少市场原因造成的合同解除，同时加强风险防控机制，及时补救委托方违约造成的项目。对新成立的公司来说，要坚持“做一成一”的原则，积累代建经验和口碑，追求高质量的发展。

代建管理费率持续压缩，需要时刻关注降低成本。据中指研究院统计，典型代建公司代建项目77.7% 代建工程代建费率在？ 1%-3% 其中，42.7% 只有项目代建费率 1%-2% 它们之间，占比最高。未来，随着竞争的加剧，低管理费率、微利趋势可能会持续。这就要求建筑公司更加注重运营效率。一方面，提高人员利用率；另一方面，除了房地产建筑业务，增加项目咨询、设计等轻资产业务，增加营业收入，弥补低管理费带来的利润下降。

合同延迟收回现象明显，加快分销项目去化仍然是一个重要目标。一般来说，商品房的代建都会涉及到分销。对于分销项目，委托方通常要求分销项目的去化率超过 70% 合同款只会支付。因此，虽然有些项目已经进入销售阶段，但代理公司无法收回所有合同款，导致应收账款减值损失，对当期利润产生负面影响。未来，房地产建设公司需要加强营销能力，加快项目拆分，及时收回合同款。

非房企代建机会依然存在，需要不断探索新的发展机遇。随着竞争的加剧，一些房地产建设企业也在积极探索和利用城市发展中的经济适用房、配售经济适用房、共有产权房等新的结构性机遇扩大规模。同时，非房地产企业委托建设的机会依然存在，如龙湖龙智建设蚂蚁总部二期、远洋建设管理建设友芝友集团武汉新建医疗器械生产基地项目等。，所有这些都与非房地产企业合作。未来，房地产建设企业需要不断创新委托方的边界，积极洽谈非房地产企业的建设。一方面，他们在激烈的竞争中突破；另一方面，一些非房地产企业对代理建设方有更高的要求，代理建设的管理率普遍较高，可以提高代理建设公司的利润。

品牌发展成为主流，需要更加珍惜品牌。房地产代建的本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域至关重要。目前，主要代建企业已经设立了代建品牌，走品牌化发展之路。代建品牌化有利于代建公司积极提升代建品牌知名度，确立行业标杆地位，促进代建业务的扩张。未来，房地产建设企业要特别注意自身羽毛，夯实自身产品质量，提高项目识别和风险控制能力，防止品牌在建设过程中因内外因素造成的损害。

表：2024许多企业每年都在努力代建。