事实上，上海最缺200平方米的房子

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

不久前我们写过这篇文章：“上海的小户型正在慢慢被抛弃？”

和大家讨论过上海小户型面临的市场困境。

事实上，目前大家也基本认同，大户型在市场上的稀缺程度。

这个城市每年的二手房交易规模约为 20 万件上下

其中，大家都知道大型产品的稀缺性，但从来没有被系统的数据认真表明过，什么样的商品是大型产品中最稀缺的，站在塔尖。

根据近期市场的一些趋势，

我会感觉到上海200 平面以上大平层(住宅)，是很多高档客户想买但却选择极为罕见的。

但是具体的量少到什么程度，稀缺到什么程度？

现在，让我们好好谈谈吧。

或许看完今天这篇文章，你也会明白的。

那些推出了翠湖六期、中海顺昌九里等更大规模豪宅。

为什么他们能如此受欢迎？答案在于数据。

因为有钱人想在上海买 200 平层以上的大平层户型，真的挺挺好的。捉襟见肘的

01

上海楼市的 200 平大平层，到底有多稀缺？

话不多说，让我们直接来看看这两年的数据表现。

与兔博士一起拖出来 2023-2024 上海二手面积段供应情况

近两年来，全市二手房供应面积内部 200 平平以上的户型，不能占比。4%

200 上面的房子，是上海二手房。没有一种商品供应最少，

因为供应量很小，交易比例也基本垫底。

近几年我在上海二手 200㎡上述大户型的交易套数也拉出来给大家参考。

每年交易的套数只有三五千套，即使是在上海房市比较火爆的套数。 2019-2021 2000年，成交比例也只有一个。 1-2%

这两组足以说明上海房市 200 平的稀缺程度

(来源：兔博士 app）

而且让这类产品更稀缺的是， 200 平整度以上的大型公寓

很大一部分比例是这样的别墅产品

(来源：兔博士 app）

在 2024 年度上海成交 200 上述商品的二手房内，有 72% 别墅产品的比例是别墅产品

而且如果你是一个购买力很强的顾客

希望在上海买到 200 无论是更换还是投资，平以上的二手房，

有 7 上述概率可能是郊区大别墅

但是在非别墅产品中，仍然有一部分比例仍然是酒店公寓，所以纯大户型住宅的比例，实际上更少了。

可以看出，在上海富人想要在大户型中买到具有住宅特色的大平层，真的很难。

除二手市场外，新房市场也是如此。

自打 2006 2008年上海颁布 7090 政策，此后上海新房市场基本进入小户型时代

就新房供应方而言，今天房地产统计了一项数据。

( 资料来源：网上房地产 )

2020 年到 2024 今年年底，上海新房供应超过整个供应。 32 万件(不含别墅产品)

其中 195 平平以上的大户型套数只有 2.4%，但在那里 2024 年度大户型供应比例明显提高

这背后的原因是由于十几年的限制。 7090 获得土地供应方的政策，慢慢放开。

未来上海豪宅的趋势，大概率将向纯改进大户型靠近

让我们转过头来再说一遍。 200 如果商品放在全市市场，平以上的改进已经非常稀缺。

那么，一个 200 大平层以上纯豪宅社区将成为稀缺中的稀缺社区。

举例来说，以浦东内环陆家嘴滨江的豪宅为例。

可以做到纯 200 我打开链家网页，数了一下陆家嘴滨江沿线十多个豪宅项目中的大型公寓配备的社区。

只有三个

(来源：链家)

分别是汤臣一品(约) 32.3 万 / 平）、中粮海景一号(约 27.9 万 / 平）、保利 one56（约 15 万 / 平）

而且他们也是最贵的小区，与世茂滨江花园和仁恒滨江花园相比，同一地段，2000 平整度以上纯改进大平层社区，挂牌价差甚至超过 30%

所有这些都表明，核心区域中的一个都是 200 社区平方米以上大平层。

应被认为是上海豪宅中的顶配。

02

首先，富人在上海买房，替代性很少。

兔博士和我得到了一个更细分的数据，主要是把它 2024 年上海挂牌 200 对上述房屋进行了分类。

看完之后，我终于明白为什么大户型这么稀缺了。

假设有顾客，预算， 3000 一万左右，此时此刻在上海想买。 200 超过平方米的大型公寓

面临的选择实际上也是如此只有三种

要不大概率去上海外环外买大别墅，因为 2024 年 200 在前十五板块中，平平挂牌。

青浦徐泾、奉贤海湾、闵行浦江等郊区别墅已成为主流，

就生产大户型的青浦徐泾而言，其上市前十大小区几乎都是别墅。

(来源：兔博士 app 二手房数据)

上海可以说是 200 在平坦以上的供应中，郊区别墅区成为主流

当我们把目光转向城市时，我们发现我们可以进入前十的供应，而且只有一个。

陆家嘴是一个板块

的确，在陆家嘴滨江沿岸大量供应 200 平整度以上的大户型

但是拆分数据之后发现，可供选择的类型也相当少。

房龄接近 20 年初，商品房占供应量的70%左右。

具体拿陆家嘴来说，现在可以提供了 200 平面以上大户型的小区，大部分都在世茂滨江花园和仁恒滨江园中获得

目前陆家嘴板块上市 200 上述房屋共有平整 476 其中世茂滨江花园有一套， 244 套装，仁恒滨江园为 77 套装，两者各占比约 50%、16%

这两个小区的房龄，熟悉一点的人都知道，大概已经快二十年了。

这是上海比较“老龄化”的豪宅，其内部社区老化难以避免。

您认为这两个社区是豪宅吗？当然，毕竟他们占据了滨江一线，看着外滩。

但是他们能满足当今高净值客户的需求吗？

无论从设计、管理、资产溢价的角度来看，

也许不能进入当前富人挑剔的目光，也不能进入选择范围。

也正因为核心地段 200 平平以上的大户型 好的住宅产品供应量越来越少

在上海的核心地段，我们可以看到那些高净值客户买好房子，选择性很差，单一性很强。

其它的只剩下一些酒店公寓和商业大平层了，这两种商品由于其独特性，不在我们今天讨论的范围内。

03

那就是为什么，去年上海新房的大户型特别好卖。

2024 年安居客第一季度新房市场研究报告显示，200㎡大户型需求热度占比明显上升。

(来源：安居客研究所)

200 对于平方米以上的终极改善需求，热量占比增长最为突出。

而且从具体项目来看

2024 2000年底上海推出的豪宅 平层以上的大平层商品，卖得更好

就中海顺昌玖里而言，亲自参与选房的购房者表示

245 平的大户型首先被抢走。

400 多号进去的用户已经买不到了。

可以看出，在上海核心区域的豪宅项目中，房型越大，购买力越强。

在翠湖六期，将大平面面积拉到极致。

翠湖天地六期共推出房源。 108 套装，开盘均价为 21 万元 / 平方米，除了价格最高的上海大平层新房外，

面积高区是 1200 平层以上复式，最小平层也有 400 多平

而且整个翠湖六期的套均面积高达 528 平，超过了汤臣一品的记录。

现在已经成为上海套均面积最大公寓住宅用品

也是 2024 2008年上海卖的最贵最好的豪宅，没有一个。

而且这种现象并非仅仅发生在上海，去年在大量的现场踩盘过程中，我们发现不仅仅是一线城市，二线城市也是如此。

之前在和苏州的一家开发商谈市场的时候，他们这样说，苏州市场最供不应求的是 200-250㎡房屋上下，面积越大，卖得越好

位于重庆香港，是一个顶级商品地段，项目内部也是如此。 200 上述大型公寓卖得更好，定价权更高。

回首往事，从房价的角度来看，大型公寓正在占据新房的定价权。

这些都是团队之前统计的数据。

整理自：每个项目一房一价表，仅供参考。

房间类型越大，价格越高，几乎已成为大多数新房产品的定价趋势

二手市场，房价的抗跌性，也是大户型赢了。

比如位于闵行邈桥的纯大平层住宅区，星河湾

只提供星河湾 200㎡上述纯大平层户型

而且工程所在的闵行邈桥板块，房型在 200㎡除别墅区外，上述二手小区屈指可数。

(来源：链家)

大户型在纯改进型产品供应十分稀缺的板块中获胜。

(资料来源：链家)

供需比例决定了价格的稳定性

其背后是购买力与市场供应的不匹配。

以前房市供应的产品，大量集中在更好的地段，做出更多的小面积商品，尽量让更多的人上车

因此，真正的富人在上海很难买到合适的房子，或选择太少或太少。

如大家所见

现在房地产市场刚需的推动力已经不足了。

取而代之的是更换、改进、需要更大户型的客户，被挤压在供应最稀缺的商品池中。

同时也造成了供求关系。严重不匹配

04

所以今天我们讨论一下 200 上述大型公寓的稀缺性

事实上，我想说的是，上海房地产市场资产中最稀缺的小蛋糕。

没有人不同意上海资产的价值。

而且没有人质疑上海豪宅的稀缺性。

而其中 200 平层以上的大平层商品，可以算是塔尖资产的真正意义。

上海不缺富人

缺少的是富人在这个城市能买到的好资产，好房子。

多年来一直受到抑制，现在开始出现被释放的迹象。

假如上海的房子是全国最好的房地产市场资产

那么 200 平面以上的超大户型，就是其中比较稀缺的。

也应该是很多人在这个城市的最终目标吧？

以上是来自乔不丝的正文。

这真的叫卢俊微信官方账号第一。5887篇原创文章

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com