总有人对房价暴涨抱有幻想。

二十四年末房地产市场的翘尾行情，又让一些人产生了想象。

新年伊始，有个朋友问我：现在是换房子的好时机吗？

就自住改善而言，我认为“是的”。

但他是另一个视角:现在换房，就像股票下跌加仓一样，“以小换大”。一旦房价暴涨，不仅可以回到之前的下跌，还可能赚到。

听到这个逻辑，我非常“无语”。

因为“成年人，时代变了”。

01

时过境迁，变量总是慢慢积累，草蛇灰线，等到最后一根稻草放上去，才惊天一震。

在“震撼”之前，有人会认为大环境是一些人破坏的，或者是一些不准确的政策造成的。只要我们取消或调整这些政策，我们就可以再次回到过去的美好日子。

感觉：人活着，靠的是假想敌。

但是真正的逻辑是这样的吗？

有几个关键数据放在我们面前：

《2024年第四季度民政统计数据》刚刚在民政部官网发布，2024年我国结婚登记人数为610.6万对，创下1978年至今的最低纪录。与此同时，去年离婚登记人数为262.1万对。

相比之下，去年“净结婚”348.5万对——不到700万新人进入婚姻殿堂，约占14亿人口的0.5%。

结婚人数的变化，不外乎这些原因：

适龄人数减少；

结婚意愿下降，导致不愿结婚，或结婚年龄延迟；

想要结婚，但是不能结婚。

相应的，适龄人数的减少与生育率的下降有关，而生育率的下降则会继续导致适龄人数的减少，短期内很难改变向下的螺旋。

结婚意愿下降是大城市年轻人的共同体验。房价高，生活成本高，导致婚姻成本高。每个人都致力于赚钱，婚姻不是必需品。

三四线城市的年轻人不是“单身高发区”，而是“难找对象”的重灾区，因为他们离家庭关系近，受传统家庭观念的影响，更愿意结婚，生活成本更低。

因为越往低线城市走，以年轻人为主的人口流出越严重，尤其是在“多子化”最受欢迎的农村地区。尤其是女性，可以在大城市实现自给自足和自由。

这样就形成了大城市单身女性多、小城市和农村单身男性多的不平衡局面，导致“想结婚，却无法完婚”。

这三个共同作用，导致全国婚姻登记数量和新生人口迅速减少，两者的协同作用构成了减少螺旋。

这种趋势在短期内无法改变。并且，造成这种趋势的，不仅仅是因为历史政策。

在《200年老龄化——全球化视角下的中国人口问题》一文中，慕峰分析了英国、美国、德国、法国、日本、韩国等国家的“婴儿潮”和生育率下降趋势。

他认为，农业技术和技术的爆发会导致婴儿潮的出现，经济负担、农村人口大规模转移到城市、福利体系薄弱会导致妊娠率下降。首先，国家的出生率也经历了“先高后低”的周期。

到2000年，西欧、美国、日本、韩国等地的“出生率”都不到2.0。

人口研究通常认为，一个国家(地区)的出生率只有保持在2.1，才能保持总人口规模。如果低于2.1，人口总量最终会减少。

而且我们国家目前的总生育率是1.0左右。极低。

再次说一遍：这一趋势，在短期内，鼓励政策是无法改变的。

工业化带来了城市化，城市化带来了生育意愿的下降和人口红利的下降。这是欧美第一次走向中国的路，我们也是如此。

20世纪80年代以前，中国人口的农村比例一直在80%以上，但是现在全国城市化率已经在70%左右。

同时，农民工、青年群体的流动性增加，福利保障的转移跟不上，也显著降低了生育率。

因此，从人口角度来看，房地产也是一个“生产过剩”的行业。除非国际资本集中流入，否则房价很难再暴涨。

02

房地产走势的关键，主要看两点：人、钱。

中长期来看，资本推动型涨价是有希望的，但短期内也看不到。

为何？

这个星期又有一条热门新闻：

新闻发布会比亚迪

媒体提供的标题是：比亚迪掀桌！

在价格战的背后，是生产过剩。

有些人认为，技术迭代、成本下降是主要原因。

但是看看越来越多的新能源汽车企业、油车品牌躺在ICU上，都会得出一个理性的结论：汽车行业出现了生产过剩。

在全国经济领域，生产过剩的不仅仅是汽车和房地产，还有光伏、锂电池、空调、钢材、水泥、工程机械、功率半导体、养殖等。

在这些行业中，一些行业的中国产能已经超过了各自产品的全球需求。

2月5日，梁建章发表了一篇文章，指出中国基本走出了物资短缺的困境，以世界第一的制造业整体规模进入了物质充足的新时代。另一方面，强大的生产能力也带来了生产过剩的新问题，影响了相关行业的健康发展。

据国家统计局公布的数据显示，2024年第三季度，全国工业产能利用率超过75.1%，比去年同期下降0.5%。％。

结论：供给侧改革势在必行。

在全球范围内，自由经济势力下滑，国际市场走向分割，也加剧了生产过剩的影响。

合硕首席分析师郭毅说得很好，很直接： 在生产过剩的后半段，资产价格仍将下跌。

产业周期内，生产过剩，代表着未来将进入减少曲线，市场力量利用价格，企业破产，产业升级，完成清算。

这个阶段将伴随着公司利润的下降，员工收入的下降，风险的上升。每个人都可以制定传统的策略，提前进行风险隔离。

房地产的发展周期与整个社会的经济周期一致。随着全社会的通货膨胀和杠杆化，房地产发展迅速。社会转变为传统，杠杆降低，房地产市场萎缩。

大众化产品市场萎缩，价格暴涨是想象。

房屋作为商品，不再是绝对稀缺的商品。根据央行2019年的调查，我国城镇居民家庭住房占有率为96%，有一套住房占有率为58.4%，有两套住房占有率为31%，有三套或三套以上住房占有率为10.5%，每户有1.5套住房。

那就是为什么现在一直在提到“好房子”，新周期。

实际上是在暗示：普通的房子已经不缺了。

03

每一次剧变，都伴随着一次至少近几年的痛苦。

对整个社会影响很大的“改革开放”于1978年正式启动。今天，它就像一个雷声。但现实中，直到1992年“价格突破”成功，计划经济的钢印才在民间被解除，改革才真正开始滚滚向前。

在14年的时间里，充分消灭了一个人的梦想和青春。

课本上的历史给人的印象是，转折总是突如其来的。但现实是，社会无时无刻不在积累变量，从来没有一个宏观叙述是突如其来的。

在积累的时期，虽然它走得很慢，但是一旦到来，就不会回顾旧社会，哪怕是一眼。念念不忘的，只有“人”自己。

一些看似微不足道的小事情背后，实际上是时代的力量。

04

房地产市场上，还有一些细微的变化需要注意。

首先，2024年，上海等一大批城市二手房成交量创下新高。

• 在上海，二手房交易占81%以上。；
• 在北京、南京、成都、重庆、长沙5个城市，二手房交易占70%以上；
• 二手房交易占广州、杭州、天津、西安、苏州、宁波、东莞7个城市的60%以上。；
• 在深圳、郑州、南宁、青岛、厦门、佛山6个城市，二手房交易占50%-60%。

就连疯狂买房、买“炒房之都”称号的杭州，2024年也逆转了。

相应地，上海、成都、合肥、西安等地的豪宅交易量大幅增加。2024年1-11月：

• 在一线城市中，上海2000多万新房成交量同比增长52%，深圳2000多万新房成交量同比增长49%。；
• 成都、无锡、青岛二线城市1000多万新房成交量同比增长20%以上；合肥、西安800-1000万新房成交量同比增长40%以上。

往年，二手房交易活跃，将带动新房市场。

但去年新房与二手房之间“断线”。

根据北京一位项目经理的说法，目前市场上最难销售的商品是700万-1000万。

这一价格范围，是往年“卖旧买新”更换的主要范围。

所以，我们猜测，二手房与新房市场分离的背后，有些人卖掉了二手房，却没有再买房。

而且高档豪宅热销的背后，是富人在进行资产“升级”。

其次，即使二手房交易活跃，价格也不会停止下跌。

资料来源：中指研究院

“200万住进花家地”已经出现在北京市场。、天通苑的价格是20,000。

一线城市的情况相当乐观。毕竟价格下跌，成交量就会增加。2024年第二季度以来，北京、上海、深圳刚刚需要加速入市，300万以下二手房成交量同比明显增加。

三四线城市的情况比较严重，很多房子“减价也不需要”。

春节前后，一些关于县城房地产市场的自媒体文章集中出现，其中提到二手房挂牌价格坚挺，但供不应求，流通性几乎被冻结。

大量的房子挂了2年左右，也没有人过问。

对这一现象，Deep seek说：

“典型的房地产企业集中在一二线城市，三四线城市被城市收购。这说明开发商更看好一二线城市的市场稳定性，而三四线城市可能风险更大。城市收购土地可能是为了拖累土地市场，避免拍卖，但也可能带来库存问题，后续开发不足。”

就趋势而言，2025年比2024年更难。

然而，在谨慎对待未来的同时，2025年肯定比2024年更有希望。因为这一刻离未来更近，会有更多的人出发——带着不小看未来的决心。

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