有些没有物业的老小区，最后怎么办？

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

之前我们写过很多关于选题的文章。

既有新房一路上涨，也有二手房物业服务水平低下。

比如还发生了几起“炒”物业的纠纷，更是与原物业对簿公堂。

然而，这些都是关于已经有物业负责的社区。

事实上，上海还有一定规模的小区，没有房产或者管理混乱。

根据市物业管理行业协会的统计，2023 每年物业的管理面积约为 12.71 约1亿平方米，覆盖全市房屋总面积。 82.27%

资料来源：上海市物业管理协会

也就是说，还有接近 18% 面积比例的房屋，暂时没有物业管理。

而克而瑞物管数据则显示

上海老旧小区、物业费低的小区占比高达 37.8%

资料来源：克而瑞物管

所以，作为购房者，如果我们买了一个无人看管的老破小，真的没有希望吗？

最近，我发现上海的一些街道正在采用不同的方法，试图解决这些老旧小区缺乏物业管理的问题。

从“无物业”一步步发展到“有物业”，即使是老破小也可以用品牌物业。

这个究竟是怎么做到的？

01

多个虹口小区共同使用万科物业。

虹口的欧阳路街道，主要是居民区，也是全区老龄化程度最高的街道。

别看位置好，就在鲁迅公园和甜爱路周围。

但是住在这儿的老人，头痛的事可不少。

由于这里的老旧小区数量大，面积小，没有物业的比例比较高。

环境恶劣、停车不便、报修麻烦、各种安全隐患等突出问题普遍存在。

多年来，大家一再向街道办反映情况。

解释一下自己愿意“花钱买服务”的想法，最终在这两年迎来了胜利的曙光。

自 2022 从2000年开始，街道办事处首先对该地区无物业的小区进行了调查。

按房屋性质进行分类，包括售后房、军产房、私房、旧式里弄房、临街建筑等。

不同类型的欧阳路街道小区

再次通过实地调查，记录各小区居民对物业的需求

与辖区内部分物业公司同步协商联合招标方案

最后，如图所示 12 个小区当选，涉及欧阳路、甜爱路、四达路、大连西路等路面。

整体管理面积加起来就足够了。 11.4 万平方

成功邀请到像万科这样的知名物业进驻，开展“综合物业管理”，制定详细全面的服务计划

帮助所有这些社区实现“三保”服务，保安、保洁、保修。

管理制度大致如下

万科物业都给了这个 12 一个社区带来了什么变化？

根据地图，我实地参观了一圈。

祥德路 139 弄 1-7 号等 4 一个小区，安装了一扇门，门口设置了一个门卫室，安排人们进行全天候看管。

在其他无条件设置门卫的社区，安装多个摄像头，确保没有死角，并每天派保安定时定点检查。

在停车方面，万科物业根据业主的需求和社区的不同情况，从制度、规划和管理三个方面进行了改进。

数据自网络整理，仅供参考。

例如给四达路 210 弄和 220 重新规划了小区的停车位。

确保停车位数量和停车需求的平衡

其它面积较小、无条件停车的小区，主要集中管理非机动车停车场。

还有垃圾分类、立面更新、老化扶手安装等。，还会定期上门给一些独居老人和有困难的人送去温暖。

去年下半年，万科物业还直接将数字管理工作室搬到了这些社区附近，并与其居委会和行业委员会一起工作。

采用万科数字控制中心智能化管理，实现对居民问题的一站式招待和处理

不得不感慨，以前都是新房，还有中远两湾城这样的超大型小区。

只有万科、绿城这样的品牌物业才能使用。

没想到，虹口这些长期无人看管的老小区，在街道办事处的指导下，也能享受到不错的物业服务。

02

徐汇多个小区也分别纳入了新物业。

徐汇的徐家汇街道也高达 139 个居民小区

其中有 6 由于各种各样的问题，一直没有物业

硬件上还存在公共管道老化、房屋外墙开裂、脱落等情况，居住体验不佳。

但是他们所采用的方法，不同于虹口这样的多社区联合聘用同一家物业公司。

而根据各自的具体情况，几个小区相继聘请了不同的物业公司。

数据自网络整理，仅供参考。

第一，宛平南路 500 弄 3 号码，这是一个很小的路边小区。

去年在街道办事处的帮助下， 6 每月率先与昆美物业达成合作合作

如今有了新物业，楼道的日常清洁，增加了灭火器和感应灯，门禁等等，都有保障。

宛平南路附近 240 弄 1 — 9 数字，也有同样的问题。

看到身边的成功案例，热心的业主迅速联系了这家物业公司。

行业委员会召开了关于雇佣物业的业主大会，签署了正式的服务协议

现在小区门口，到处都有维修资金等相关表格，做到“合理合理”的管理

作为煤科院的系统房，科嘉社区之前有过短暂的物业，但由于长期处于亏损状态，很快就放弃了社区。

最后还是选择与昆美物业携手合作，从而解决了一系列老大难题。

通过这种“一带一”、“大带小”的方法

现在这三个社区都聘请了同一家物业公司，实现物业资源整合

与南开社区不同，它首先采用了我们之前写的老社区合并的方法。

拆除院墙，与柿子湾小区完成物理合并。

再次聘用柿子湾小区使用的光汉物业，共同管理

物业还专门在他们的社区设立了服务中心，除了节假日之外，每天都从节假日开始。 9 点值班到 17 点

更多的是服务热线 24 小时在线

在街道房管所、殷家角居委会的协调下，徐天苑也是徐天苑

上海至城环境服务有限公司负责服务隔壁南天大楼的物业

棉纺印第四小区业主参与社区事务热情不高，“选人难，成立难”，行业委员会改选工作搁置多年。

终于在今年 5 每月完成改选，随后成功获得高建物业的代管。

03

为何要把老小区纳入物业管理？

经过这种努力，一块块硬骨头终于被啃下来了。

现在，虹口欧阳路街道和徐汇徐家汇街道，已经完成了长期无物业管理小区的全面覆盖。

根据不完全统计，上海还有其他街道也在采取各种方式，大力推进无物业小区纳管工作。

数据自网络整理，仅供参考。

在相关部门的帮助下，越来越多的社区通过成立行业委员会、聘用物业公司、调整物业收费，不断推进。

让“三无”社区从无人管理到有人管理，再到管理良好。

常说“有问题，找物业”

房地产是保证社区质量的重要因素，物业费用的背后代表着对服务的承诺。

是否有物业对一个小区的影响真的很大？

很多老旧小区缺乏物业管理，常常处于无人清洁、无人维护的状态。

不但人防、防御基础薄弱，缺乏长期维护和运行管理机制

而且城市老龄化严重，老年人较多，存在各种不便。

这些都给老旧小区的居民带来了麻烦

从长远来看，它也成为城市社区管理和基层管理的一个棘手问题

对这种还没有物业管理的小区来说，

首先要做的第一步，努力纳入物业管理范围

之后，再通过业主的监督，不断提高物业管理水平。

确保每个社区都有“话语权”

人们常说的老破小改造，主要是“美丽家园”、原有的拆除和原有的建筑，以及安装电梯等惠民工程

这更多的是硬件上的越迁。

物业管理是一个更重要的概念变化，是社区本身“软实力”的象征。

相关部门也在逐步认识到物业等公共服务的重要性，为老旧小区增加托底保障范围

正如我们前不久介绍的那样，徐汇区正在进行创新。

帮助一个建筑在那里 2003 年度商品房小区-宏润花园，物业费从原来开始。 2 元平，上升到 2.8 元平，业主多交了这个 0.8 元、徐汇同步补贴进来。

通过" 50% 补贴金额为物业企业提供50%的服务 补贴金额打入业主维修资金账户的方式

04

现在无论是买房还是买二手房？

每个人都开始将物业标准计入质量评价标准。

因为没有一个好的物业管理，房子很容易变得肮脏凌乱。

通过今天的例子整理和走访，我们能学到的就是

即使小区里没有物业，只要业主有心，向有关部门反馈小区情况，

能够得到及时有效的反馈，用脚投票，最终赢得你想要的物业服务。

甚至可以使用万科这样的知名物业。

并且在拥有物业之后，还要积极支付费用。

参加行业委员会组织的活动，提出建议，监督物业服务质量，不断提高美丽家园的治理水平。

上述为正文，来自群山。

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