玉兰花盛开，探索这一社区的“蜕变”密码

编者按：近年来，徐汇区深入践行“人民城市”重要理念，围绕“建设新徐汇、奋进新征程”的总体部署，全力推进“三旧”、“三新”住房改造，成功打造了一批重点改善区域和重点项目。在“新”发展的道路上，老小区如何焕发青春？如何不断提高徐汇居民的生活质量和城市外貌？“城市逆生长”系列报道由区融媒体中心和区房管局联合推出，为居民读者解读其中的奥秘。

玉兰花苑位于徐汇区徐家汇街道土山湾地区，东邻优秀历史建筑水北大楼，北邻蒲汇塘路、土山湾博物馆，西临南洋。 1931 商圈。小区建造于 1992 — 1994 年，共有 5 幢 23~25 高层建筑，并有相关附属设施，如物业用房、门卫室、非机动车棚、垃圾室、变电站等。2024 2008年，该小区完成了“三旧”变“三新”修缮工程。改造后的玉兰花园，提高了建筑屋顶、立面、公共走廊、附属设施和室外环境质量，彻底整治了建筑外墙空鼓、屋顶渗漏等各种问题，成为徐汇区“三旧”变“三新”中社区精细化治理的示范项目。

本次维修工程以“玉兰花开”为主题，结合建筑本身和立面附属设施的维修、地下管道的更新、室外环境的改善等。，对社区进行了全方位的精细化管理，为居民提供了“健康、多彩、科普、和谐、宜居”、生活环境富有魅力。

玉兰花苑整修后俯瞰

住宅单一改善：

复兴建筑，持续历史记忆

玉兰花苑居民小区有上个世纪。 90 时代高层建筑的典型特征——住宅以集中绿地布局为中心，一梯多户的点式高层建筑采用青灰色马赛克外墙装饰，建筑立面装饰简单。由于生活密度高，室内公共部位的装饰材料已经过时，存在大堂光线不足、防火门、自动喷淋等消防设备急需装修等问题。本次建筑单体修复工作从建筑外墙防渗入手，依次更新住宅屋顶、公共过道、单元入口等位置。

薄涂法用于马赛克外墙饰面的改造。首先采取凿除马赛克面层、灌浆、水泥砂浆找平、仿马赛克尺寸划分网格等措施。对于外墙的空鼓和裂缝，然后用专用的金刚砂薄界面剂覆盖，最后涂上合成树脂乳液外墙涂料。建筑色彩的选择是基于徐家汇街区的色彩控制，结合周边建筑的优秀历史建筑风格，尤其是水北大楼，最后选择米色。

建筑物立面改造前

建筑物立面改造后

在施工过程中，将外墙上的屋顶落水管、冷凝水管全部更新，并将所有空调制冷管整齐地覆盖成方形。 L 形状体现了精细化治理的特点。建筑完工后，解决了外墙渗漏问题。从远处看，它美丽大方。从近处看，可以感受到马赛克的特点，给居民留下生活积累的亲切感。

建筑物立面改造后

原单元入口的门、梯、残疾人坡道的表面已经过时，有脱落的风险。居委会、行业委员会、物业“三驾马车”征求居民意见并达成一致，清除原门破旧的石材饰面，消除安全隐患，改用米灰色水包砂涂装，并配有定制的金属建筑标志，提高了居民的安全感和回家仪式感。

在模块门改造之前

改造后的模块门

原来的大堂和公共过道常年使用，装饰面已经被污染。修复工程将水磨石地面清洗干净，修复报告箱，更换公共窗口，使大堂焕然一新；公共过道旧旧损坏的暖色墙砖更新为更有质感的浅灰色地砖地板和白色墙裙，配合所有公共窗口的更换，使住宅公共空间明亮大方。

进入大堂改造前

家庭大堂改造后

公共楼道改造前

改造后的公共楼道

此外，屋面造型加固和屋面防水层的重做有效解决了屋面渗漏问题。太阳能光伏板的引入完成了低碳节能与装修的融合，进一步增强了居民的获得感。

建筑物屋顶改造后

改进配套设施：

完善功能，提高生活质量

玉兰花园住宅小区的配套设施也进行了全面升级。蒲汇塘路入口(北门)由美丽街区项目改造而成。东门作为汽车经销商的出口和非机动车的出入口，增加了一个玄关，改善了门卫的功能导出，强调了开放式社区，使社区交通更加有序。立面采用铝板装饰，结合绿色植物，营造出简单的建筑形式，提高了小区门的可读性和可识别性。

小区东门改造前

小区东门改造后

原来的成品垃圾房比较简单，空间利用率低。维修工程将其与停车管理相结合，提高了空间利用率，使小区内部更加整洁有序。

小区垃圾房改造前

改造后的小区垃圾房

房地产办公室的立面翻新和新的门标，以及室内空间的重新划分，增强了办公空间的合作，使社区居民和房地产更有归属感。

在物业办公室改造之前

房地产办公室改造后

原来的非机动车棚靠近建筑外墙，空间狭小，污垢隐藏，安装充电设施后存在消防隐患。本次重新选址结合消防要求和绿化平衡原则，新建成品车棚，完善充电桩设施。改造后的非机动车放置有序，充电方便。

非机动车棚改造前

非机动车棚改造后

整体环境改善：

重塑景观，焕发社区活力

原中心景观整体布局比较死板，绿化周围围绕一圈护栏，可参与度差。本次改造在保留原景观走廊架的基础上，重新组织步道动线，增强景观场地的互动性；路面部分保留河道卵石，延续场地记忆，搭配彩色路面，突出社区活力；绿色植被在保留原大乔的基础上引入五颜六色的花卉，让居民感到更加幸福。

中心景观改造前

改造后的中心景观

原来的小区是水泥路面，路面凹凸不平。改造后采用黑色沥青路面，行车安静；路面停车位再次划线，小区面貌焕然一新。

小区道路改造前

小区道路改造后

“在实施过程中，移动机动车位的难度、居民征求过程中的耐心解释和反馈、非机动车棚的位置和准确落地以及物业用房更新方案的实施都体现了各方对高难度维修工程的控制。“区房管局表示，玉兰花园修缮工程是对市中心高密度住宅小区进行全面整治的非常有益的尝试，也是区房管局与建设单位、设计施工单位、小区“三驾马车”紧密配合，实现社区精细化治理的示范项目。

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稿件：区房管局

记者：杨宜修

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