深圳二手房交易量再一次站在6万个关口，楼市新政后连现5个“日光盘”

数据显示，深圳二手房年收入同比增长近60%，再次站在6万关口，创下近四年的最高值；与此同时，第四季度新房市场成交量也大幅上升，年成交量约3.8万件，创下近三年新高。

美联物业全国研究中心主任何倩茹表示，深圳房地产政策从2024年年初到年底一直保持着持续宽松的趋势，延续了2023年第四季度以来的调控方向，符合2024年业界的前景。然而，2024年出台的房地产优化政策幅度高于预期，尤其是9月底提出的“促进房地产市场停止下跌和稳定”，促使四季度商品房成交量迅速达到年度高点，带来尾部市场。

全年二手房获得量再次站在6万个关口。

深圳乐有一家经纪人蔡鑫涛用“欲扬先抑”来形容2024年的深圳房市。

据深圳房地产中介协会统计，2024年全年，深圳二手房录得66880套(录得量是指深房中协以二手房买卖合同发起时间为规格统计的数据)，与2023年42574套相比，大幅上升57.1%，是近4年来的最高值。

就网上签约数据而言，2024年深圳二手房网上签约54487套，同比增长66%，也是近4年来的最高点，远超2021年。

蔡鑫涛指出，深圳“9.29”楼市新政叠加国庆假期效应，促使2024年10月二手房成交量直接翻倍，并在后期持续上涨。这一变化给市场注入了一剂强心针，成交价格也显著回落。

就数据而言，2024年前9个月，深圳二手房月平均收入为4525套，到第四季度，月平均收入几乎翻了一番至8718套。其中，2024年12月，深圳全市二手房数量达到9115套，比上年同期增长3.9%，比上年同期增长108.3%，创近47个月来的新高。

蔡鑫涛指出，“深圳市场对政策反应极为敏感。新政出台后，市场预测迅速变化，二手房成交量和价格都在上涨。虽然从一整年的维度来看，整体情况仍然是以价换量，但与年初相比，年底成交价格正在逐步修复。”

根据乐家研究所的数据，2024年7月，深圳二手平均成交价格一度跌破“6字头”，但10月份价格上涨7%，回到“6字头”，第四季度保持在6.3万元/平方米左右。

“我区比较成熟，主要是二手房市场，蔡鑫涛所在的福田区是深圳的中心城区。”在新政出台之前，该地区的交易周期较长，买卖双方都处于游戏状态。新政出台后，市场预测有所改善，对优质房屋而言，交易周期明显缩短，价格也有所回稳。而且对一些老旧、格局不佳的房子来说，虽然价格并没有上涨，但是新政也带来了一定的销售窗口期。”

新房交易同比增长20%，是近三年来的最高点。

虽然2024年深圳新房市场经历了低谷，但在新政的影响下，全年新房预购成交量稳步上升，达到43779套。其中，住宅成交量特别明显，共成交37972套，同比增长20.1%，创近三年新高。

根据深圳中原研究中心的数据，去年新房交易高峰主要集中在第四季度，占全年总数的一半，其中2024年11月交易量为近46个月来的最高值。

深圳中原地产一经纪人表示，2024年，深圳出台了10多项政策，调控力度是近年来最高的。“每一项政策都有利于市场。2月、5月、9月，深圳出台了房市放松政策，新房项目明显改善。”

在这些政策中，2024年9月出台的政策被认为对市场的影响最为显著。

上述经纪人提到，2024年全年，深圳新房诞生了6个日光盘，其中海德园于2024年7月开业，其他5个新房项目均为“9.29”楼市新政后出现的“日光盘”。

根据公开信息，2024年9月29日晚，深圳市正式宣布了一系列楼市新政策。从10月1日起，明确提高分区住房限购政策，取消商品房和商务公寓的限制，提高价格备案流程，调整个人转让住房增值税免征年限，提高个人住房贷款政策。政策调整后，深圳明确撤销非核心区限购措施，核心区只保留一年社保或个税，大大降低了买房门槛；增值税免征期限从5年调整到2年。

得益于新政的实施，2024年下半年新房成交量大幅增长，库存压力将得到一定程度的缓解。根据深圳市中原研究中心的数据，截至2024年12月底，深圳新房存量为398.9万平方米，去化时间约为12.28个月，年底新房存量和去化时间均为近三年来最低。

一些开发商和销售人员表示，新政后市场活跃度有所提升，但在年底开发商的业绩和资金回笼需求下，深圳以外的新房项目保持了一定的折扣。

改善型需求占比明显提升。

就购房需求而言，无论是二手房还是新房，改善型住房需求所占比例均有明显提高。

这背后也得益于政策的实施。2024年11月，深圳全面取消普通住房标准，为市场火上浇油，与之挂钩的住房交易税负大幅下降。

蔡鑫涛提到，过去豪宅面临的高增值税在新政后有所下降，这实际上降低了买家的现金成本。因此，改善型住房的交易活动明显增加。根据深圳房地产中介协会的数据，2024年12月，2024年11月，二手房市场交易面积超过90平方米的房屋比例大幅增加6.3％。

从新房市场来看，改善住房类型也占据了市场的主导地位。根据机构监测数据，随着“7090政策”的撤销，未来改善住房类型的比例有望继续上升。2024年，深圳90-144平方米面积段成交额占55.9%，稳居所有住房类型需求第一。

蔡鑫涛在一次采访中提到，他的个人表现主要集中在2024年前9个月刚刚需要购房的客户身上，因为价格下跌是刚刚需要购房的客户的好时机。新政出台后，连续卖出两套3000多万元的新房，显示出改善型客户对市场政策的敏感程度和对市场的认可。

值得注意的是，2024年深圳房市也出现了一个积极的信号，即二手房重新开始占据主导地位。

根据机构数据，2021-2022年，深圳房市成交量以新房为主，占60%左右；2023年，一二手成交量占55%，二手成交量略高20%。％。到2024年，二手房市场终于回归市场主导地位，一手住宅网签占41%，二手住宅网签占59%。二手交易的比例接近41%。：6。

蔡鑫涛认为，这一变化表明，买方和卖方对市场的预期已经调整到更合理的状态，客户愿意开始，商家也接受了当前的市场价格。这是一个重要的转折点，表明市场正朝着更稳定的方向发展。