上海老破小正被迅速抛弃。

身为2024年上半年老破小的上车运动员，刚刚完成单身购房市场调整。

无论是感性还是理性，这个标题都无法接受。

但事实证明，这确实是房市的真面目。

首先让我注意到这一点的是链家数据。

近三年来，他统计了自己“老小”房屋的成交比例。

所谓老小房就是70平以下，20年以上房龄的房子。

能清楚地看到这类房屋的成交比例正在逐渐下降

通过放大2024年的数据，我们也可以看到，即使“老少皆宜”的房屋成交比例呈上升趋势，1-10月的数据与2023年相比仍明显下降。

所以真的是这样吗？

是哪里有误解，还是只有链家这样？

因为这个原因，我把整个城市的数据拉了出来，事实证明链家的数据是正确的。

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老破小明显被抛弃，尤其是40平以下的。

一般指2000年以前由员工单位代建的职工宿舍。

随着第一代房改，这些房子变成了商品房，进入了二手市场。

这类产品在上海二手房月交易中占比在30-40%左右，但是你不能在房源库中定义这类房源。

但是如果你同时定义面积(70平以下)、房子的年龄(建于2000年前)，那么这些房子大多是我们要找的老破小

基于这一点，我们把这些数据拉到了全市。

在这里可以看到70平以下，建于2000年之前的房子成交趋势向下。

特别是当我将这五年每月的交易比例连成一条线时，这一趋势更加明显。

即使在我上车的2024年，这一趋势也无法改变。

2022年4-5月，趋势中最清晰的节点应该是

在过去的两个月里，数据本身被忽略了，但是这个时间节点前后的数据已经是两个方面了。

前者容易超过30%、后者开始在30%左右徘徊

事实上，这件事放在这两年的老破小房子成交案件中实际上是相当蒙蔽的。

因为这两年特别是今年老破小成交的案例越来越多。

也就是说，在经验下，被抛弃其实就是老破小的交易背景。

尤其是40平方米

我把面积细分为70平方米，还可以做两室，40平方米只能做一室。

而且这个区域的下跌也让我看到了更小的区域，在这个市场上更被动。

与2019年70平相比，2024年12月70平以下成交额下降20%。

但是40平以下的交易占据了这一数据-35%。

在衰减幅度较高的背后，买家更加坚决地放弃。

换言之，市场上的老破小正在抛弃，特别是那种老破小一房。

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假如要在这种抛弃上加一份决定的话

那应该是内环里的老破小。

我把这个数据细化到环线上。为了方便阅读，我只放了一些环线的比例。

能看到各环线的整体趋势也是向下的。

从这个角度来看，各环线的走势并不明显。我可以从2019年12月到2024年12月的数据看得更真实。

与其他环线相比，数据显示，内环老破小比例下降幅度最大。

在这里，内中环老破小的趋势是出乎意料的，在几个环线中波动范围相对较小。

从这个角度来看，如果一定要从老破小开始，内中环可能是比较好的选择。

我见过一些内中环的旧破房子。

这类房子也确实占了两头的好处。

首先，房子比内环更新，集中在1990-2000居多。

其次，你可以以同样的价格买到比内环大的房子。

第三，它的环线位置也决定了它比外环外的房子更方便交通。

总而言之，老破小，尤其是40平以下的老破小

特别是当它还在内环内或外环外时，市场地位相对被动。

因为这个产品是几个下降趋势的叠加部分，所以我们去看了外环外面的老破小

这类社区被果断放弃的背后有几个原因，外环外举例。

这类房屋周围都有新房覆盖，两者虽有价差，但新房带来了更高的生活质量。

其次，这类住房最大的竞争对手是周边房龄更新的次新老破小，比如10-15年的次新老破小。

房子的年龄和质量变成了两个黑洞，外环和价值天平。

如果可以选择，为什么不选择内环内环、内环内环？

假如可以选择为什么不选择外环外新房？

假如可以选择为什么不选择周边次新的？

与其他区域相比，内环内外环老破小明显更弱、更薄。

各区也在呼应这一点，减幅最大的不是五大新城就是黄浦、杨浦等内环区域。

该板块也与此相呼应

对2019年以来全市120多个板块中所占比例下降幅度最大的top20板块进行对比。

基本上都位于内环内外两端，

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"不超过30平方米，不超过300万"

数据解读最有趣的部分是，数据多样化都是自带情绪的。

只是自己跳出来告诉你它是怎么想的。

如前所述，40平以下是更被抛弃的。

从面积段来看，面积越小，越不受欢迎。

在这里，随着时间的推移，30平以下的商品几乎灭绝。

但是我更想说的是我们购买的总价段

很难看到这种清晰到不需要仔细观察的数据趋势，简直就是数据分析师的福音。

三百万是一个分界点

总价段在300万以下被清楚地拾起，每一个价段都在上涨。

在整体比例下降的趋势下，形成了三道美丽的风景线。

而且上面的价格段都在明显下降。

也的确

老破小超过300万，面对外环外新房和周边面积较小的次新房，很难找到优势。

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最后你知道了吗？

本来我想说的就是被抛弃。

加上“加速”这个词的根本原因是看到交易价格的数据。

当我拿到全市近五年的平均成交价格时，即使是网上签约，我第一时间用来比较的就是老破小房子的平均成交价格。

你会发现，从最好的到拉后腿，老破小的价格只用了5年。

2019年老破小的平均成交价格仍为51726元/平，高于全市平均成交价格的9.52%。

但是5年后，2024年老破小的平均成交价格低于全市平均5.45%

这里是2023年12月的转折点。

在此之前，老破小仍然存在着高于全市平均成交价格的产品，但在那之后，它开始低于全市平均成交价格。

尤其是刚刚过去的2024年12月。

与全市平均成交价格的差距达到5.45%

同样下跌的价格走势中，你会看到的。 到老破小就是下降幅度更大的那一个。

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2016年第一次来上海。第一次听到老公的房间，还是觉得名字怪怪的。

这个2000年前被单位分配的特殊房屋，在进入市场交易时被贴上了商品房的标签。

但是由于历史悠久，而且非专业开发商的建设

所以一般都会出现房龄老、设计落后的情况。

唯一可以依靠的就是地段，还有一些单位用房当初考虑自住，所以材料成本高。

但是这两种类型的前者门槛很高，后者属于小概率市场。

就整体交易趋势而言

随着近十年新房的交付和次新房的支持，我们可以对更大更新的房子提出更大的要求。

基于这一点，你会发现有些答案是写在问题上的。

有的答案是从一开始就知道的。