为何有些板块二手卖得比新房好？
今年的房市也差不多接近尾声了。
各类年终数据盘点，都在如火如荼地进行着。
在盘点过程中，我们发现上海很多板块的新房和二手房都处于截然不同的境地。
既有宝山南大这种情况，新房卖爆，二手房几乎没人买。
还有多个板块在一二手房供应充足的情况下，买家更多选择购买二手房。
每个人都可能有经验，一年过去了，除了城市里的豪宅盘还在不断创造记录外，
很多面向刚需人群的新房，受供应价格等诸多因素的影响，热度明显下降。
“千人摇”和高分盘的风景已经不在了，积分触发率只有大约。 12%
远不如二手房成交那么火爆，9 从月份开始，已经破纪录好几个月了。
究竟是什么情况？
哪些板块二手卖得比新房好？
我们找兔医生拉了一份数据。
超过今年的新房供应 800 作为标准，说明这些板块的新房供应还算正常，不属于“断供”
但是新房子的去化并不理想，新房子的销售只有供应。 60% 或是更少
再加上二手房与一手交易的比例。
选择了四个板块存在一手冷、二手热的现象：浦东川沙、浦东曹路、松江新城、嘉定安亭
从交易面积和价格来看，我们也可以看到一二手房的区别。
板内的新房一般比二手房贵很多
与二手房相比，浦东川沙和曹路的新房面积更大。 20 平左右
这样，一些新房的总价甚至是二手房的两倍，买家的画像也大不相同。
在松江新城和嘉定安亭两个板块，二手房的平均交易面积受到一些大平面和重叠别墅项目的影响，但比新房大。
这几个板块内部发生了什么？
经过一番研究，我们可以看到，这些板块之所以二手卖得比新房好，是因为背后的原因不同。
经分类，大致可分为以下几类。
第一，板块内有新房，价格比较划算，但确实不尽如人意，不能打得太好。
就嘉定安亭而言，新房不太会打，性价比有限。
今年推出的几个新盘均价大部分都在 4 万 /㎡其中，与二手房的价差并不大。
然而，只有一个嘉芯荟接近一个 11 号线地铁，其它距离都很远，通勤不方便。
从网络上整理数据，仅供参考。
相比之下，南翔在安亭地铁站前 6 车站，不仅靠近城市，而且搬迁房就在地铁旁边，价格也相当便宜。
70 平平的两居室成交价格只要 200 多万，85 平三房只需要 300 万
所以，在如此强烈的对比下，虽然深装上居和大华梧桐的开盘已经一年多了，但去化也分别达到了。 55.62% 和 59.97%
此外，板块内的新房价格太贵了。
有的以改进大户型为主，大规模乘高价，总价一下子就吃不消了。
典型代表性的松江新城
今年 7 中企誉品银湖湾月开盘，价格接近 6 万 /㎡
达到高层建筑的最大面积 130 平面，叠加就是 145 到 155 平，最高总价甚至接近甚至接近 1000 万
这种价格定位，让板块内大部分刚需客户无法承受。
这些地块中有一个共同推出 622 套装，现在只卖了 372 套装，卖出的也多为 100 平以下房型
对于改善客户来说，他们不愿意花那么多钱。在这样一个刚需板块，他们花了几千万买房，但他们更喜欢去其他板块追求高质量的公寓。
闵行古美，位于中外环，近半年板块挂牌均价为 7.43 万 /㎡，交易价格更低
今年的新房均价都在 8 万 /㎡，大户型 130 平价总价也突破千万元，在内中环供应急剧增加的压力下，
从网络上整理数据，仅供参考。
古代美国几个新盘的去化率并不理想，甚至积分也没有触发。
此外，板块属于拆迁大居，二手房挂牌数量过多。
比如浦东川沙和曹路
曹路拆迁大居，图源链家居
在这样的板块中，总是有成千上万的上市数量，仍处于以价换量阶段。
无论是卖房还是及时实现，业主都意味着降价幅度更大。
所以特别适合 50 到 70 平刚需上车，首付二三十万，就可以在这里买一个房间。
刚需性价比最高，的确比新房更“香”
最终就像三林一样，今年难得有大量的供应。
但由于身处供应较为稀缺的浦东，以及“金中环”政策利好。
这儿的新盘太受欢迎了，大部分都需要积分摇号，不容易买到。
新杨思上园就是这样，前三期卖得很好，两次触发积分。
一共推出 600 多套房子，平均每套 1.5 人们抢走了一所房子
从网络上整理数据，仅供参考。
不久前的七批土拍，新杨思地块更是达到了目标。 40.37% 的溢价率
成为土拍新规至今首次触发中止价的热门地块，光楼板价格就比新杨思上园贵。 2.6 万 /㎡
下一个新房子的价格很可能会突破 12 万 /㎡价位
导致很多分数不够的购房者，以及今年抽奖失败的购房者，担心来年新房价格会继续上涨，都把目光转向了二手。
其它几个板块也有这种情况。
浦东曹路地铁盘象屿联发金海汀云台，三期均触发积分。前两期分别为 52.97 分和 57.37 分
松江泗泾招商时代潮流首期也有 37.6 分
如果不能摇号，客户可能会选择购买现成的二手房
为何会出现这种情况？
一般来说，一个板块的二手交易表现不错，应该能带动新房的交易。
因为房主更愿意在卖房后选择在同一个板块更换房子，所以加一些钱来换一个更大更新的社区。
然而，一些板块的二手房交易活跃，但新房的去除并不令人满意。两者的交易截然不同。
部分远郊板块由于购买力有限，二手房的韧性优于新房。
根据一房一万的统计，尽管 200 到 400 万元的价格段，还是上海二手房交易的大头。
但今年前 4 月份的比例，已经从中获得 47.2% 滑落到了 39.3%
200 万以下完美上车刚需，比例一路上升至一路上升。 35.6%
资料来源一房一万
对于这些客户来说，存在不同程度的供需错配。
市场上的新房显然不能满足他们的需求。这个价位段的供应很少，要么是远大新，要么是非核心区域的非地铁盘。
“随着土地拍卖政策的进一步放开” 7090 “限制”，越来越多的开发商抛弃了刚需，专注于大户型改进商品，一室两室的小户型会少一些。
根据不完全统计，今年前 11 每月新房供应量在 5.4 一万件左右，成交量刚刚过去。 5 万
而且上海的土地供应仍在迅速减少
即使加上将要出让的八个批号 7 块地，一年四季的土拍也只有 54 块地
与去年相比，整整的地块数量减少了。 25%，甚至不到前年的一半，转让面积的减少就更夸张了。
从网络上整理数据，仅供参考。
也就是说，明年全市新房供应将进一步下降
而且，浦东、青浦和嘉定是土地供应量减少最严重的，
对于这些地区的顾客来说，想要买房的难度进一步增加，很有可能再选择二手房上车。
另外，前几年新房之所以能带走这么多二手房客户，最大的原因就是有倒挂空间。
如今由于二手房价格的下跌，以及新房的倒挂基本上都被消灭了。
每个人都很少有买房的投资需求，而是从自己的需求出发，注重通勤、周边设施以及房子本身的居住属性。
最终是老生常谈的新房交付问题。
交房堪比“开盲盒”，不确定性太大，每一张新盘都要维权的画面屡屡上演。
再加上两年起步的漫长等待期，在房贷的压力下还要额外支付房租。
交房后的物业费、车位费也节节攀升，许多人抱怨“现在新房买得起，住不起”
还有一些买房的家庭面临着孩子上学的问题，自然也愿意选择学区更确定的二手房。
04
众所周知，对于购房者来说，关于“买房还是买二手房”的讨论从未停止过。
两者共同撑起了房市，既有互补性，又有竞争关系。近年来，暗流的热度涌动。
客户群体重叠、短期供应、后期实际交付效果、价格走势等因素都会影响他们在市场上的选择。
我们刚刚写道，上海哪个郊区的新房很难卖，从新房的角度进行了分析。
今日深入具体板块，加入与二手房的对比，以及产品与价格的差异，以及后续土地供应等因素的综合分析
可以清楚地看到这些地方，为什么更多的人用脚选择购买二手房，而非新房？
那么，2025 2008年二手走势是否更加分化或回调，让我们继续观察。
(除特殊标记外，本文数据均来自兔博士。 APP）
上述为正文，来自群山。
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