平安地产商办资产管理景象

11月26日，济南平安金融中心项目正式开业，位于济南中央商务区核心区，迎来第一批企业入驻。这是济南市继339米济南云鼎大厦之后完工的第一栋高层建筑，也是济南CBD五大代表塔中首个投入使用的项目。

该项目由平安房地产100%自持运营，将PARE服务体系融入日常业务。物业公司是第一家太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司。

该项目是2017年2月开工的高档城市综合体，集5A甲等办公楼和配套业务于一体。总投资30亿元，总建筑面积约22.6万平方米，办公面积15.5万平方米，地面62层，主塔高360米，仅次于深圳平安金融中心的592米，也成为平安房地产第二高的建筑。

项目定位为综合金融总部中心，将在济南CBD建设综合金融产业生态系统中发挥重要作用。该项目已获得国际LEED金级认证、中国绿色建筑三星认证和WELLHSR 为入驻企业提供绿色办公体验的健康安全评估认证。

据观点指数显示，该项目吸引了平安寿险、平安银行、平安担保等金融机构的华为济南研究所等公司。济南平安金融中心将继续构建金融产业生态系统，继续吸引银行、信托、基金、保险等优质金融企业，促进和推动CBD金融总部经济发展。

统一办公品牌

今年7月4日，“2024平安办公品牌发布会”在深圳第一高层建筑深圳平安金融中心举行。“平安金融中心”是平安地产旗下的办公业务运营平台。目前，该管理包括40个办公项目，直接运营和16个股权合作。总建筑面积超过710万平方米，总资产超过1000亿元。

全国18个高能城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、成都、重庆、长沙等，主要集中在一线、新一线和部分二线城市。

根据产品类型，根据观点指数不完全统计，平安金融中心管理办公项目包括办公旗舰、财富系、“建筑系”产品，如“金融系”超甲。

其中，深圳平安金融中心、北京平安国际金融中心、上海中国平安金融大厦、北京丽泽平安金融中心、成都平安金融中心、郑州平安金融中心等办公旗舰项目。位于城市CBD核心区位。

分布在城市次核心板块的“财富系”项目包括北京世纪财富中心、广州平安财富大厦、苏州平安财富中心、重庆平安财富中心、上海平安财富大厦、成都平安财富中心等项目。

以福州平安大厦、上海静安广场、上海平安大厦、大连平安大厦、合肥平安大厦为主的高性价比“大厦系”项目。

深圳平安金融中心项目作为“金融系”的代表性建筑之一，位于深圳市CBD金融区，北塔(118层)高约600米。、南塔(48层)和裙楼等286米高，总建筑面积超过60万平方米，集甲等办公楼，PAFCMALL、深圳柏悦酒店是一个大型城市综合体，集FREESKY观光层于一体。

深圳平安金融中心在深圳写字楼租赁市场低迷的情况下，租赁业绩优异。据官方微博介绍，第三季度PAFC租赁率为92.7%，创历史新高近30个月。与去年同期相比，实现了显著提升。在租户结构上，世界500强科技公司以大规模成功租赁，为项目注入了活力。

与此同时，PAFC 在第三季度，MALL有46个新品牌和34家新店，项目的商业氛围明显改善。

意见指数认为，“平安金融中心”品牌发布后，平安房地产管理的办公资产被纳入统一品牌，可以有效提升平安房地产在商业领域的品牌知名度和影响力，更好地应对市场挑战。

商业资产管理景象

房地产是平安公司的重要投资方向之一，包括办公楼物业。截至6月30日，中国平安保险基金投资组合房地产投资余额为2074.25亿元，占总投资资产的4.0%。

这类投资以物权投资为主(包括以项目公司股份方式直接投资和持有物业)，采用成本法计量，占房地产投资的79.1%，主要投资于商业办公、物流房地产、工业园区、长租公寓等租赁物业。

上述平安房地产是平安集团旗下专业的房地产投资和资产管理平台，业务涵盖办公楼、商场、租赁住房、酒店、医疗保健、工业园区等房地产领域。根据天眼查，平安房地产有限公司成立于1995年，注册资本211.6052亿元。

资料来源：天眼查，观点指数整理

目前，公司股东包括中国平安人寿保险有限公司、中国平安财产保险有限公司、深圳平科商务咨询有限公司，最终控股股东为中国平安集团。

截至6月底，公司总资产达到1193.29亿元，比去年年底增长12.28%，总负债713.38亿元，股东权益达到479.91亿元。

上半年，平安地产实现营业总收入3.65亿元，同比下降32.77%，利润总额6041万元，同比下降92.4%。

截至6月底，平安房地产投资性房地产余额约为13.33亿元，与去年年底的19.28亿元相比，下降了30.87%，主要是由于子公司的出现，导致投资性房地产下降。

从业务领域来看，与去年相比，上半年平安房地产资产管理业务板块的营业收入波动较大，收入占77.66%至54.59%，主要受行业景气度等因素影响。公司的资产管理费收入、投资顾问费收入、投资管理费收入和财务顾问费受累。

房地产投资业务领域的营业收入同比增长 36.67%，主要是在去年下半年同一控制下收购的子公司，今年上半年产生收入并带动。

平安房地产公司的业务包括资产管理和房地产投资。其中，资产管理业务主要包括房地产资产运营管理、项目管理、项目投资咨询等。房地产投资主要包括股票债权投资、商业物业、医疗保健、国外投资等服务。

房地产资产经营管理业务的上游客户主要是平安人寿保险、平安财产保险、平安房地产主要管理办公楼、商业中心、酒店、租赁住房等。

对于商业物业的投资，平安房地产投资管理物业专注于核心城市的写字楼物业，通过自筹资金或集团内的保险资金进行写字楼项目的投资建设。有些项目是自持的，经营管理的。中后期，中国平安集团其他公司利用保险资金或市场其他第三方转让完成项目退出。同时，平安房地产继续委托已转让产权的项目进行运营管理；或者平安房地产整体租赁物业后，装修改造物业，招商引资，获得长期稳定的收益。

其中，截至2023年底，平安房地产主要商业投资项目详情图。图中提到的济南平安金融中心于11月26日正式开始运营。此外，平安房地产将在长沙、天津等地有新的项目布局。

值得注意的是，2022年下半年，南昌平安金融中心因资金问题停工。在2024年的跟踪评级报告中，平安房地产有限公司披露了该项目的后续投资额度。截至2023年底，该项目已累计投资9.82亿元，2024年和2025年分别投资2.25亿元和2.11亿元，这可能意味着该项目有望复工。

南昌平安金融中心项目建设用地面积52372.62平方米，总建筑面积369130.54平方米，其中地面总建筑面积262871.9平方米，项目业态包括超高层办公楼、五星级酒店、商业MALL等。

平安房地产作为平安集团旗下专业的房地产投资和资产管理平台，深耕房地产领域，持续为风险投资提供房地产相关的财务规划和管理服务。近年来，其新投资主要是租赁物业(涉及养生、长期租赁公寓等业态)，未来收入结构仍将以资产管理费收入为主。

随着REITs公开发行扩展到消费基础设施，平安房地产在实践房地产投资与金融创新相结合方面的概率更高。同时，平安金融中心品牌的发布，将帮助平安房地产在商业领域取得巨大成就，实现商业资产的实现和长期投资收益。

本文来源于“观点网”，作者：许伟英，36氪经授权发布。

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