秀茂坪商场成领展第100个资产升级项目

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发文/冯慧欣

今年八月，领展宣布，观塘秀茂坪商场三楼已完成翻新工程，成为香港第100个资产升级项目。

高质量的房地产信托基金（REIT），在为基准持有人提供稳定收益的同时，还将不断提高其资产配置和每个单位的配置(DPU)。为当前物业的资产升级和改造，除了对外收购新项目以为公司带来额外的租金收入外，也是增加DPU的一种方式。

十一月二十八日，领展举办活动，带领媒体参观翻新后的场所。领展香港资产管理总监罗欣琪说：“这次是秀茂坪商场进行的第二次资产增长，对于上一次是2016年，当时资本支出为5900万元。

秀茂坪商场位于香港观塘住宅区秀茂坪的中心。罗欣琪指出，该商场拥有80多家零售商店和餐馆，照顾着秀茂坪和邻近地区居民的需求。接触人口可达17万。随着更多居民陆续迁入安达臣道住宅区，预计未来将带来更多潜在客流。

“秀茂坪商场是香港观塘十一家商场中最大的旗舰商场，内部楼板面积15.44万平方米，也是高资产价值的商场之一。”据罗欣琪介绍，翻新项目将原诊所区域移至该楼层的另一个位置，空出了客流量较大的相邻进出口位置。经过重新规划，引进了包括餐厅和轻食店在内的6家新餐厅。

与此同时，餐厅还建造了一个新的出口，连接到另一边的户外空间。“我们也借此机会重建了近12000平方米的户外空间，并将其重新命名为‘几何动乐园’，创造了数十个游乐设施”。

她指出，这也是为了听到这个地区居民的要求。他们希望增加餐饮区，租赁团队满足他们的要求，也增强了东南亚菜、茶叶店等。目前秀茂坪商场有20多家餐厅。翻新后，餐饮面积增加了约4000平方米，使得餐饮面积占整个商场的35%。

虽然只是一个星期四早上，但从商业客户的现场可以看出，商场里挤满了人。香港项目和项目董事总经理黄汉强表示，改造项目也有效吸引了更多的人流到秀茂坪商场的三楼。根据今年9月的数据，该楼层的日均客流量比项目前增加了21.0%，周六、周日和公共假期增加了10.3%。

至于香港人的北方消费，她认为每个地区都不可避免地会受到影响，但她说展览只关注自己的基本方面，因为项目所在地区的人口可能很多。我相信只要商场能提供价值，商场主要提供生活必需品，他们就有信心留在这里继续消费，以应对短暂的逆风。

根据之前公布的中期业绩，秀茂坪商场的资产升级项目涉及5500万港元的资金支出。罗欣琪预测，租金将增加，预计投资回报率为19.9%。

为了满足客户不断变化的生活习惯和购物需求，通过提高和优化资产来提高物业组合素质，而领展也积极配合可持续发展的要求，满足了社会的期望。

近年来，资产推广项目非常注重整合可持续发展理念。黄汉强指出，以秀茂坪商场3楼的翻新项目为例，商场在翻新时将原有的风冷制冷机更换为更高效的水冷制冷机，不仅有效降低了空调系统的功耗，而且增加了系统的整体冷却，以满足运营需求。

同时，工程团队同时更换了一些空气处理机组，新机组配备了电子整流风扇，可以提高整体排气系统的效率，降低日常维护成本。除了更换硬件，项目团队还在项目期间重新检查(RCx)，在冷冻水系统中找出可以改进的区域，并实施改进方案，以提高系统的运行效率。

为了在日常运营中更高效、更持续地减少碳，黄汉强还表示，在秀茂坪商场中厅的天窗上贴有太阳隔热膜，减少了进入商场的太阳热，从而降低了空调系统的功耗。此外，他指出，商场屋顶安装400多块太阳能电池板，将太阳能转化为电能进行利用。

据悉，在秀茂坪商场三楼完成翻新工程后，领展至今已在香港成功完成100个资产提升项目，总资本支出约94亿港元。

目前，香港资产提升项目预计资本支出共计7500万港元，相关项目预计完成日期为2024年底至2025年中期。对于计划和需要法定审批的项目，预计资本支出将达到6.57亿港元。

黄汉强指出，与以往的资产升级项目相比，目前正在推广的项目虽然规模没有那么大，但由于运营竞争激烈，目前的资产升级更加细致，难度更大。此外，目前将逐一分段完成小项目，需要实现“快、美、正”，进一步降低成本，提高项目回报率。

“我们希望在其他商场复制秀茂坪商场翻新项目的成功经验，从而实现日常业务的可持续增长，展示香港优秀的运营和资产管理能力。”他说。

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