上市房地产企业迎退市潮，还有谁可能退市？

2024-11-29

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自 2021 2008年下半年以来，随着市场下滑，底部运行持续，行业流动性持续下降，负债率持续增加，房地产企业密集脱离危险。危险房地产企业进入了一个漫长而艰难的债务重组过程。截至目前，少数房地产企业已完成主要公开债务重组，但仍面临反复展期、二次重组等问题，并未真正走出经济危机。清理行业风险还需要时间。

偿还能力：偿还能力持续下降，大多数企业的债务率明显持续增长。

偿还债务的能力持续下降。2024 年中，上市房地产企业现金短期债务比踩线企业数量更多 2021 年中翻了近一倍。伴随着市场持续下滑，再融资难度加大，前期债务持续到期，行业流通持续下滑。2025 2000年，房企期满债券余额约为7000亿元，但整体债务压力较高峰期有所缓解。考虑到仍有违约债券需要延期或重组，销售端仍在触底，整体偿债压力仍在。

净负债率踩线企业数量较大 2021 年中翻了一番，自有资本负债保障水平减弱。行业现金流下降不仅导致偿债能力减弱，而且长期偿债能力也受到不利影响。此外，净资产规模的下降也削弱了房地产企业的长期偿债能力。

图：2021 年中 -2024 年中上市房地产企业净负债率，现金短债比踩线企业多

资料来源：中指研究院整理

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大多数房地产企业的负债率明显持续增长。去除 25 家庭头部优质企业之后，其它房地产企业的负债率持续上升。 83.0%，较 2021 年中增加 5.8 ％。2021 2008年下半年以来，市场仍在反复探底，新房价格继续承压。特别是部分房企位于三四线城市、非核心区域、非住宅项目。部分房企在土地市场旺盛阶段购买的土地成本较高，资产贬值压力明显。公司不得不提及相应的减值准备，而部分房企由于债务违约问题，资产处理和项目去除困难。各种因素都给资产端带来了下行压力，在债务规模难以降低的情况下，净资产规模持续下降，负债率持续上升，直至 2021 年底，恒大、奥园等房企净资产为负，至 2024 年中，资不抵债的企业数量大幅增加。

图：2021 年中 -2024 房地产企业年中负债率

资料来源：中指研究院整理

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违约和债务重组：76 房地产企业发生债务违约，债务重组工作持续博弈

76 房地产企业违约。行业流动性持续下降，房地产企业销售端和融资端资金流入均有所减少。受过去“高杠杆、高负债、高周转”的影响，房地产企业也积累了较高的杠杆率和收紧的流动性。在市场调整下，财务基本面呈现恶化迹象，房地产企业债务违约密集爆发。根据统计，2020 年初以来 76 房地产企业发生债务违约，其中 2022 一年是集中爆发的时候， 2024 2008年，仍有房企爆发经济危机，但整体势头已放缓。

图：2020-2024 每年新增债务违约房企数量

资料来源：中指研究院整理

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受市场持续下滑的影响，出险公司众多，房企融资环境严峻，出险房企债务重组依然缓慢重复，房企风险清算还有待时间。2024 2008年第三季度，多家房地产企业披露了海外债务重组计划的初步框架或部分债务人的支持。截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房地产企业已基本完成境内外债券重组或展期。此外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房地产企业基本完成国内债券展期，华夏幸福、当代、绿化、中梁等房地产企业基本完成海外债券展期或重组。房地产企业的海外债务重组方案，如花样年、旭辉、佳兆业等，得到了法定债务人的支持，债务重组取得了重大突破。一些房地产企业在重组或延期后仍然面临逾期或多次延期的问题。

表格：部分房地产企业境内外债券重组进展情况

资料来源：中指研究院综合整理

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根据公布的债务重组方案，房地产企业通过调整还款期限、利率、付息频率、增信措施等条款，选择了国内大部分债务的展期方式，增加了还款时间。对于海外债务，房地产企业往往会选择复合方案，即提供发行新文件、债转股、发行可转换债券、降低成本等多种方案，并提供增加信用信息增加措施、支付同意费等配套方案，增加对债务人的吸引力。2024 年 11 月，融创计划对国内债务进行二次重组，整体债务重组计划包括现金要约收购、股票和股票。 / 或者股票经济收益权兑现，以资抵债和全长期展期共四种选择。若该计划被债务人接受，将形成一定的示范作用，促进其它出险房地产企业的境内债务重组。

表格：部分房企债务重组方案

资料来源：中指研究院综合整理

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债转股和降低成本的方法可以减少企业的债务规模，延缓整体偿债压力。债转股还同时增加净资产，有利于修复企业负债表，为改善公司经营基本面创造条件。考虑到新房市场在长期内绝对规模下滑，短期内市场仍处于见底状态，资产贬值压力依然存在，只会增加还款期限，将面临再次逾期和二次延期的问题，无法彻底解决经济危机。因此，减少债务规模可能会促进房地产企业改善债务表、信用表现、投资者信心，轻装上阵，增强可持续发展潜力，在发展过程中寻找应对经济危机的方法，从而促进债务回收，保护债务人和投资者的利益。

危险房地产企业债务重组的成功也有助于缓解行业风险，但企业真正走出危机，需要市场复苏支持。只有企业基本面得到改善，才能避免重复展期。房地产企业要密切关注“因城施策”的窗口期，加快更好项目的销售和去化布局，迅速收回资金。只有持续的销售支付，才能保证现金流入，增强偿债能力。

与此同时，房地产企业也应充分利用储存房屋、存量土地政策，调整资产结构。对于消化现有土地，监管机构也给出了具体的政策方向，允许利用地方政府专项债券收购现有闲置土地，并实施 3000 1亿元保障性住房再贷款收购存量住房，短期内地方政府收储未售新房、处理闲置住房等。将全面推进。在这个过程中，企业需要充分利用政策机会，加快去库存。一是积极与地方政府联系，主动出售难以拆除的住宅项目，转为经济适用房；二是积极转为非住宅项目的租赁住房，盘活存量；第三，积极寻求机会调整未开发土地的规划条件和设计要求，提高土地价值。

退出市场：近两年 21 一家上市房企退市，仍有多家房企停牌可能退市。

近两年 21 家庭上市房地产企业退市。房地产企业发生债务违约，债务重组进展缓慢，股价持续下跌，或财务业绩报告未能公布，停牌超过 18 等一个月，导致上市房企退市。2023 年有 13 一家上市房企已经退市，现在已经有了。 8 家庭上市房地产企业退市。房地产企业的退市表明了投资者对其经济危机和可持续经营能力的焦虑，也使得危险房地产企业失去了有力的债务重组工具，对其销售、融资和品牌形象产生了不利影响。对行业而言，出险房企密集退市不仅是行业下行的必然趋势，也是行业适者生存的一部分。

表格：近两年上市房地产企业退市状况