一手物业费无法降低，二手物业费无法上涨。
最近在新闻里看到两条新闻，让我觉得很神奇。
一则是，" 26 每年不变的物业费，这次能涨成吗？”
讲述的是上海某老小区为了把物业费用从事 6 毛涨到 8 毛
包括行业委员会、物业公司、街道办事处共同努力了多少？
最后还是超过了 80% 上述业主同意，完成物业费上涨2 毛，分两年调整，一年上涨。 1 毛的决定
另外一个是，“降了！降了！成都这些小区率先降低物业费！”
这儿是成都几家小区物业公司的更换，并成功地将物业费用从成都转移 2 块多降至1.9 块，业主庆祝
(来源：网络)
这两种完全不同的现象给了我很大的反差。
一方面是二手房万年不变的几毛物业费，另一方面是新盘四五块的高价物业费。
二手物业费的定价，总有差距，
物业费用便宜带来社区破旧，物业费用高带来不满。
今日就来和大家聊聊天吧。
为何物业费在新房和二手房之间有如此大的差距？(物业费单位：x 元 / 平 / 月）
01
近两年来，一手房逐渐成为物业费”杀手"
每个在上海的人都应该有和我一样的感觉。
新房子的物业费，这两年涨得比房价还要猛。
所以，我特意检查了一些新盘供应量较大的板块。
每个人都感觉到了下降
第一个是2015年大虹桥。 2000年左右，这里新盘的物业费不到 4 元 / 平 / 月，而 2024 年度最新数据已上升至 4.8 元 / 平 / 月了
(资料来源：网络)
从全市来看，郊区新盘物业费涨幅并不高，实际上并不高。
而如果位置越好，小区物业费涨得越快。，我看了看中环周边的商品房。十几年前，宝华城市花园的物业费只有一个。 2.3 元 / 平 / 月份，这个价格已经远远低于目前上海外环外新盘的水平。
近年来，中环周边新盘入市，物业费也在上涨。
在 2020 静安府西区2000年左右交付的物业费 6.9-8.8 元 / 平 / 月份的情况下，今年中环金茂府的物业费已上涨至 7.8 元 / 平 / 月， 能源费也不包括在内
(资料来源：网络)
更不用说，那些内环内豪宅的物业费用有多高？
(资料来源：网络公开资料整理)
稍微统计一下，内环内环内环。 10 元 / 平 / 超过一个月的物业费已数不胜数，海泰北外滩 36 元 / 平 / 每月的物业费标准，的确也惊呆了四座。
这里引用了今年年初统计的一房一万的数据。
全市 413 一个新开的楼盘，近 4 年平均物业费涨幅为 16.9%，而 2024 年第一季度
根据环线统计，上海内环新盘平均物业费为 17.08 元 / 平 / 月份，涨幅高达 56.6%，其次是中内环，平均物业费 14.35 元 / 平 / 月，中外环 8.11 元 / 平 / 月，外环外 4.34 元 / 平 / 月
对于上海的新盘业主来说，每年上万的物业费似乎是不可接受的趋势和事实。
对于一个户数超过1000户的大型社区来说，意味着物业公司的年净物业费收入可以达到几千万。
除上海外，全国范围内的新盘都在掀起一股物业费上涨趋势。
很多二三线城市的新房业主也反馈说，新房物业费连年上涨。
为什么新房的物业费越来越高？目前，可能有以下原因。
一方面，对于一线城市来说，新房实行严格的限价政策，开发商拿地卖房的利润很低，所以物业费可能是提高利润的一种方式。
另外一方面，一些城市的物业费定价实际上很高。社会化，就像上海一样，早在 2015 年初，政府指导价正式取消物业费。
而 2015 年后，上海便对物业费实行市场调整价格原则，因此物业费涨价存在理论条件。
今天，随着时间的推移，我们越来越意识到物业费的涨价越来越难。很多老小区物业费多年没涨的原因来自于整个过程的艰辛和繁琐。
也许也正因为如此，与其在后期纠结如何提高价格，不如价格从一开始就偏贵了。
我们看到的 4 块也罢，10 不管是块还是块，这个价格从一开始就不是为今年而定的，可能是未来十年甚至二十年的物业费水平。
所以，物业费难以抑制涨价的势头
所以，这对业主来说是不是有点不公平，他们是否承担了太多的物业费溢价？
我认为这是目前许多业主和物业公司之间的矛盾。
矛盾之处在于
每一年花费数万元的物业费，却没有感觉到与之匹配的服务。
所以，新房业主与物业公司之间的矛盾加剧，出现了刚交房不久就炒掉物业的案例。
所以，我们才看到文章开头的新闻。
已有不少业主，在行业委员会的带领下，成功地将物业费用转移到自己的小区降下来了
举例来说，重庆这个叫恒大未来城四街区的小区，物业费从高层开始。 2.4 元 / 平 / 月，降到了 1.9 元 / 平 / 月
成都绿化锦都小区 2023 2008年第一届业委会成立后，物业费从 3.2 元 / 平 / 月，调整至 2.81 元 / 平 / 月
这一做法在重庆也颇具参考意义。
将住宅小区的物业分级，每一级都有收费标准，最顶级的四级物业，参考价格为 1.9 元 / 平 / 月
与此同时，如果资费超过这一标准，物业公司需提交具体的服务计划等。
许多地方，对于物业费和相应的物业管理细则，实际上是没有精细化的政策来指导的。
02
但是当你看着硬币的背面，你实际上可以看到物业费过低会给一个社区带来多大的隐患。
这两件事似乎是天生的分歧，难道没有可调节的空间吗？
首先让我们感受一下，上海作为一个一线城市，这里有很多老公的房子，老破小
这类小区的物业费用的确很便宜。非常离谱的程度
碰巧身边有同事在最近两年买了一个老小区，给大家看看他们每年交的物业费。
静安老小区 260 元，谁敢相信，注意 8 一个月，不是一个月，平均每月。 33 块左右
而且还有一位同事还买了虹口老小区，每年 360 块，月 5 毛 / 平，从新盘看，这是不是一个特别非常浮夸的数字？
接着，我又对链家进行了统计调查。 15 一套二手房的物业费，大部分都在 1 元 / 平 / 月份以下，占89%
(资料来源：链家)
事实上，没有必要统计上海所有老小区的物业费用。
还可以大致了解到，上海大部分老小区的物业费就是在上海。 0.6-0.8 元 / 平 / 月
不到一美元的物业费，这个数字到底有多夸张？
随便一个 800 家庭中等社区，按户均按户均规定 50 平，每月 0.6 元 / 平均物业费用的面积计算
等于，这个小区即使是物业费的缴纳率也达到了 100%，整个社区每年缴纳的物业费总额也不到一年。30 万
大家知道 30 万是什么概念？
且不用说，这些物业费极低的老小区，大部分从一开始就没有出现过公共维修基金。
一般上海一个老小区换电梯的费用是多少？50-80 万之间
换句话说，很多老小区一年的物业费用，根本不够这个小区更换一部旧电梯。
更不用说老小区日常维护所需的基本费用了。
物业人员的人工成本，定期维护花园、大门、立面等。
而对于一个 1 对于每个月都不到的社区来说，这笔钱可以用来维护社区，缺钱。
上海大部分老旧小区进入无法维修，折旧迅速。
而且当老房子越来越旧的时候，没有及时定期的维护。
如果不能及时止损，后期更新立面、电梯甚至拆迁、原装拆迁的成本会更高，这是一笔巨大的开支。
所以，目前大多数老小区的破旧衰落都是物业费用不能随着时间的推移而增加的。
话说回来，我们都知道一个没有物业管理的社区会带来多少隐患，这也是为什么今年年初会有关于房屋养老金的讨论。
由于在物业费用极低的前提下，恶性循环将继续发生。
尽管我在向同事询问老破小物业费时
她很情绪化地说，即使物业费很便宜很便宜，但仍然对老小区的物业公司有很多不满。
在新社区，虽然每年砸几千的物业费，但至少可以看到一些反馈，看到有人管理社区的方方面面。
但是老小区一年几百块钱的物业费，除了门前的保安大爷是标配外。
用她的话来形容就是“别人的花” 1000 至少买了一块块 500 块状物品，但对他们来说，却是花费了。 200 块买的是近乎 0 元购。"
而且对于那些生活在老破小中的业主来说
他们都知道物业的重要性，即使他们支付了极低的物业费，他们也比任何人都更抗拒这笔钱的涨价。
03
所以，来到今天为大家讨论的这个话题。
有些业主每年都要交钱 5000、几万块钱，有些业主每年只需缴纳。 300 块的物业费
有些小区每年的物业费是几千万，有些小区每年的物业费不到。 30 万
但是它们都存在于同一城市，同时存在。
即使是同一板块，同一街区的隔壁
一方面是新小区物业费上涨的夸张程度，另一方面是老小区物业费低得离谱。
但是神奇的是，不管是缴纳， 5000 的，还是缴 300 大家都觉得块块不合理。
这背后反映了怎样的矛盾？
今日也想和大家讨论一下。
所有的不满，肯定还是不满意，质和价的不匹配导致的
那么，对于不同标准的物业费的制定，我们能否约束更精准的业务范围，比如达到一定水平的物业费，硬件和软件都必须达到规定的标准。
(比如，小区有 XXXX 楼下必须配备平会所、模块。 1-2 一个管家，可以收费 x 元 / 平 / 月以上 ... 等等)等等)
过低的二手物业费之所以难以上涨，是因为过程复杂。
其中一个关键环节是，很多社区甚至很难成立一个行业委员会，那么无论物业费的调整是上涨还是下降，过程是否可能？更为简化
不管物业费是高是低，都让大家心存怨恨。
假设我们仍然期待着一座百年建筑时代。
对于每一个社区来说，物业费无疑是一笔必要的开支。
怎样定价，怎样让一个跨越几十年的社区，怎样随着时间的推移，合理的调价？
才能让这笔钱真正发挥其应有的作用。
欢迎大家一起留言，也和我们讨论这个话题。
以上是来自乔不丝的正文。
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