投资先落地，中高端酒店过了炒作概念。

作者 / 曹沁

来源 / 迈点

图源 / 维也纳国际酒店

有些人说，今年的酒店投资市场，用“冷热不均”来形容再合适不过了。“冷”的是整体市场表现不佳，各类酒店的投资趋于平缓。“热”的是中高端酒店跑道一路狂奔，政策和需求的两翼直接把投资市场拉到了一个新的水平。 level。然而，热钱的大量涌入也意味着中高端酒店市场将迎来更加复杂的竞争和经济环境，投资者只能在眼花缭乱的投资市场面前更加谨慎。

然而，一些投资者发现了中高端酒店投资的秘密。最近，维也纳国际酒店品牌开业日开业，维也纳国际酒店（天津鼓楼店)作为华北第一家维也纳国际经典旗舰店，它以实际落地成果展示了中高端酒店品牌应有的价值样本。"事实上，我很容易判断中高端酒店品牌是否值得投资。"有些投资者直言不讳地说，"能够落地，就是好的。"

在讨论什么是“落地”之前，首先要了解中国中高端酒店市场的发展状况——中高端酒店市场在经历了需求的不断扩大和投资市场的不断扩大后，同时也表现出了“混乱”的一面:

第一，品牌发展加快，市场供应趋于饱和。根据迈点研究所的相关数据， 2019 年至 2024 2024年上半年，国内新开业的中高端酒店品牌客房总体波动较大， 今年上半年新开的中高端酒店客房数量超过 65000 其中，比例超过了去年 50%。同时，中高端酒店品牌发展加快。一方面，雅高、希尔顿、万豪等国际酒店集团都把中高端酒店作为市场发展的重点，而锦江、首旅等当地酒店集团继续巩固中高端酒店的品牌布局。另外，区域酒管、房地产企业也纷纷推出中高端酒店品牌抢占市场份额。

第二，产品同质化水平加剧，服务差异化也不明显。大多数中高端酒店品牌的建立都是基于经济型酒店的升级和对高端酒店的精简吸收，没有形成明确的品牌标准。因此，虽然目前市场上的中高端酒店品牌定位不同，但产品和服务本质上并没有太大的区别。许多新品牌甚至使用经典品牌的概念、产品模型和服务宗旨。

第三，投资回报越来越大，但市场表现不如预期。""一说要投中高端酒店，先收到 10 创业加盟手册。"有些投资者告诉迈点，"看数据都很漂亮，一找案例都在准备。“诚然，在理性投资时代，为了提升升值空间，很多中高端酒店产品都非常注重投资回报的数据计算，但酒店投资并不是银行定期存款的固定收益。物业状况的复杂性和品牌运营能力的强弱会直接影响酒店的成本投资和投资回报，无论数据有多优秀，都无法实现实际业绩。

可以说，虽然中高端酒店的市场竞争已经进入白热化，但酒店投资的路径在品牌的交替和替代中更加明确:满天飞的概念是空的，能落地的先为王。其中，以经典版维也纳国际酒店为代表的中高端酒店品牌，正以多项目建设的实际案例走出一条有价值的中高端酒店投资新路径。

根据具体的项目案例，维也纳国际酒店(天津鼓楼店)的落地显然也相当美丽。据悉，今年这家酒店 8 月 20 每天开业，开业连续 3 天满房，9 月 1 日至 10 月 15 日期持续满房，国庆假期前五天均值 RevPAR 达到 623 元，OCC 达到 103.5%，ADR 达 602 元。"我对这个项目非常满意。“维也纳国际酒店(天津鼓楼店)投资者赵总在接受迈点采访时直言，”但我并不惊讶。当我选择一个品牌时，我有一个期待。“迈点总结发现，维也纳国际酒店(天津鼓楼店)作为华北第一家经典旗舰店，确实打造了一个成功的落地样本。

第一，自带优势的酒店选址。该项目位于天津鼓楼核心商业区，由原天津内贸中心、天津酒店沿革而来，紧邻鼓楼、古文化街、食品街等旅游景点。周边有大悦城、天佑城、德云社等大型商业娱乐场所，紧邻“南开大学”、“天津大学”等名校，地理位置优越。此外，酒店物业立面展示较好，楼高较高的客房位于 22-30 楼层，所有房间都有落地大窗，可以 180 欣赏天津城景。"这是一个与生俱来的中高端酒店选址。"赵总强调。

第二，强大的品牌叠加强运营的多重优势。"除位置外，还有品牌。“在这个项目的投资中，品牌知名度已经成为赵总考虑的关键因素，而维也纳国际酒店的优势相当明显。另一方面，维也纳国际酒店继承维也纳品牌 30 2008年的品牌积累，已经成为中高端酒店轨道上的经典品牌，积累了良好的影响力和市场口碑；另一方面，超越 1100 该店的落地经验构成了维也纳国际酒店“强大运营”的品牌基因，叠加了锦江酒店(中国区)的集团优势，可以给予酒店强大的运营管理和资源整合支持，降低运营风险。

第三，相互辉映的城市美学。天津作为国家历史文化名城，被誉为“万国建筑博览会”和“东方小巴黎”。海河两岸的欧洲建筑形成了津城的审美基调，维也纳国际酒店的经典产品定位为“重塑欧洲古典生活品味”，与天津的城市审美产生了奇妙的“化学变化”：在酒店空间中，欧洲古典美学与现代元素的结合，也成为呈现城市历史风情的独特窗口。"我看到维也纳国际酒店的商品就觉得很合适."作为天津人，赵总非常接近经典的简欧风格。

最后，烂尾物业新生的收益法则。据悉，维也纳国际酒店(天津鼓楼店)原物业是一家闲置物业 20 2008年的旧项目改造起来并不容易。维也纳国际酒店丰富的项目经验解决了这个问题。“低成本、高质量”的投资理念在实际落地时促进了项目改造的顺利进行。

做一个简单的算术题，经典版的维也纳国际酒店标准单房成本是 7.45 一万元，但天津鼓楼店含拆迁费单房成本仅达到。 7.6 一万元，从综合成本来看，虽然天津鼓楼店比维也纳国际酒店的经典标准综合成本贵近 5000 块，达到了 13 一万元，但天津鼓楼店的大堂套内面积接近标准大堂套内面积。 2 倍，此外，天津鼓楼店的客房布局是过道的单侧客房，所以公共区域的平均成本也是常规项目。 2 倍。“我自己也是做装修的。”赵总在接受迈点采访时举了一个例子，说:“我也很熟悉维也纳国际酒店经典版本在成本控制方法中应用的新材料和装修理念。最后觉得成本投入和改造成果都达到了极限。也正是因为如此，我才确定他们是能在低成本的同时建造高品质的酒店。”

产业发展规律告诉我们，经过几轮洗牌，中高端酒店市场正在形成鲜明的梯队模式。第一梯队将聚集国际中高端酒店和当地中高端酒店品牌中的“非常玩家”，维也纳国际酒店就是其中之一。在这个时候，品牌的硬实力是决定位置的关键，这里的硬实力无非是两点：一是商品；二是投资回报。所以问题是，进入第一梯队的中高端酒店品牌实力并不差，优势如何突出？对于这一点，经典版的维也纳国际酒店早就有了自己的领先逻辑：

第一，垂直深耕。也就是说，在产品上，我们将继续深化“重塑欧洲古典生活品味”的定位，跑出自己的风格，调整细节，不断优化投资回报中的成本模式，以高质量、低成本的逻辑推动每家店的高水平落地。

怎么理解？另一方面，维也纳国际酒店经典版作为一个专注于低龄化市场和国际视野新消费的酒店品牌，将西方古典艺术美学融入酒店空间。并从中国文化和哲学思维的角度重新诠释欧洲古典美学的具体呈现，从视觉、听觉、味蕾、嗅觉、触觉等维度构建欧洲古典生活习惯，为用户提供优雅、体面、舒适、审美的住宿服务。

另外，深入探索投资密码可以帮助酒店精确降低成本。维也纳国际酒店经典版构建了九个成本密码，在降低投资者投资成本的同时，保持客户优质的住宿体验。同时，仅针对客房空间，就提出了精细化的降本提效方案。比如经典客房的整个家具都是专门设计成活动家具的，墙面覆盖和墙面安装设计用于开关插座和壁灯，进一步缩短了安装周期。

举例来说，客房木门采用多层实木基材， 45 丝木皮真空高压处理，品牌环保漆 7 道路涂装工艺，防火防潮，长时间不褪色不变色，使用寿命更长，降低运营成本。整个房间采用模块化设计和模块化装饰，标准工艺叠加零件施工容易拆卸更换，既能实现快速安装施工，又能降低后期损坏的维护成本。

第二，横向破圈。可以看出，维也纳国际酒店的经典版本基于对商品和投资模式的深度培育，开启了一套新的市场认知标准，给维也纳国际酒店的经典版本贴上了“难复制”的标签，带来的好处不言而喻。——客户一看到品牌就能想到高质量的入住体验；投资者一看到品牌，就会想到高水平的投资回报，品牌认知度和影响力自然会不断扩大。

与此同时叠加运营标签，维也纳国际酒店在门店业绩上也能不断破圈，同时也能给规模发展带来强大的帮助。据悉，截至目前，维也纳国际酒店门店规模突破 1500 家，覆盖 34 各省，超越 350 这座城市，客房总数超过 21.3 万间。

所谓品牌就是长期收入，品牌只有不断积累才能享受时间的复利，而真正的勇士却一直在进攻的路上。我们可以看到，一路走来，维也纳国际酒店见证了中国中高端酒店品牌的萌芽和发展。对消费市场和经济环境的敏锐洞察，促使品牌从未停止对自我的升级和更新。维也纳国际酒店的经典版本是其与时俱进的产物。

目前，中国中高端酒店市场的前路已经逐渐清晰，以维也纳国际酒店为代表的中国本土中高端酒店品牌仍在继续跋涉。这一次，它继续以经典产品在华北扎根该地区。未来，维也纳国际酒店经典版也将在更广阔的地区树立更多的品牌基准。

※本文仅代表作者个人观点，非迈点网站立场。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com