抵押贷款利率下调，为什么你和别人不一样？这就是原因…

利润1.5亿人的存量抵押贷款利率批量调整正式实施！

中国证券公司记者从各大商业银行了解到，从10月25日起，大部分股票抵押贷款(商业贷款)的利率将进行批量调整。贷款人可以通过贷款机构指定的手机网银APP或线下网点查看利率调整结果。但部分民营银行可能会晚一点完成调整，预计10月31日前完成。

总的来说，除了北京、上海、深圳等地的贷款，以及二套房贷款外，其他符合条件的房贷利率将调整到贷款市场的报价利率。（LPR）减少30BP(基点)。若贷款者的存量抵押贷款利率已低于LPR-30BP，则无法进行调整。

但是，很多贷款客户在收到统一降低抵押贷款利率的通知的同时，也有很多人问:为什么我的抵押贷款利率没有下降？为什么最新的抵押贷款利率还是比别人高？

事实上，不同客户目前享有的实际抵押贷款利率受贷款重定价日、固定利率或浮动利率定价方式、第一套住房或非第一套住房等诸多因素影响。

京沪深三城的实际下降幅度有所不同。

问题一：哪些金融消费者可以享受降低抵押贷款利率？

任何符合《中国人民银行公告》的公告〔2024〕第11号和《关于批量调整存量抵押贷款利率的倡议》要求调整第一套、第二套或以上存量商业个人抵押贷款。2023年已经调整了额外幅度的存量抵押贷款也包括在内。

2.如果抵押贷款利率的加减点高于“减30BP”，高于目前所在城市实施的新发放商业个人住房贷款利率政策的下限(如有)，则在本次存量抵押贷款利率的批量调整范围内。

3. 若抵押贷款利率等于或低于LPR-30BP，则已享受当前政策下的最优惠利率，不在本次调整范围内。

4.固定利率贷款和中国人民银行基准利率贷款需要申请转换为LPR浮动利率贷款，才能享受股票抵押贷款利率的批量下降。

5. 此次存量房贷利率调整，不良个人住房贷款也将一起下降。

6. 本次房贷利率调整针对商业个人住房贷款，公积金房贷不在调整范围内。

第二个问题：房贷利率会降到什么水平？

第一种情况：目前房贷利率(北京、上海、深圳除外)高于LPR-30BP的统一调整为LPR-30BP。

第二种情况：北京、上海、深圳的首套房贷，统一调整到LPR-30BP，利率高于LPR-30BP。

情况三:北京、上海、深圳的第二套房贷，利率高于当地房贷利率政策下限的，统一调整到当地房贷利率政策下限。——

1） 二套房在北京五环内的利率下限为LPR-5BP，五环外为LPR-25BP。；

2） 嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区上海自贸区临港新区利率下限为LPR-25BP，其他区域为LRP-5BP。；

深圳二套房利率下限为LPR-5BP。

由于“重定价日”的影响，有些人需要经历“两次调整”

第三个问题：为什么最新的抵押贷款利率仍然高于他人？

一般来说，大多数金融消费者可以享受LPR-30BP的标准，除了特定城市的二套房利率下限高于LPR-30BP。

但也有客户表示，经过统一调整，与央行公布的最新LPR标准计算数据仍不一致。按照10月21日公布的最新5年LPR计算，即3.60%，理论上第一套房贷的利率可以低至3.30%。

许多抵押贷款客户告诉券商中国记者，他们的股票抵押贷款利率仍然高于3.30%，有的调整后最新利率为3.55%，有的调整后股票利率甚至保持在3.90%，与理论上的低-3.30%相比，仍然高于25BP到60BP。

(利率调整后的四种常见情况)

中国券商记者从多家商业银行的客户经理那里了解到，除了一些曾经享受过优惠待遇的客户和一些城市的非首套房贷款外，利率差异的主要原因是每个贷款人与商业银行签订贷款合同时约定的重定价日期存在差异。

目前房贷重定价日期一般为每年1月1日或贷款发放日期，重定价周期为一年。贷款人也可以通过手机银行查询具体日期。根据重定价日期的不同，这次批量调整后不同贷款人的利率还是会有所不同。

例如，以1月1日为重定价日为例，如果当前贷款人在2024年1月1日5年期保持LPR4.2%的价格，则该调整后的房贷利率为4.20%-30BP，即3.9%。；借款人的实际贷款利率将与央行公布的最新五年期LPR-30BP同步，直到2025年1月1日重定价日。假定2024年11月和12月最新LPR价格仍然一致，借款人的房贷利率可以达到3.60%-30BP，也就是3.30%的标准。

一般来说，在10月25日至今统一降低抵押贷款利率的加减点后，一些客户在享受最新抵押贷款利率之前，必须在贷款重定价日进行“二次调整”。

第四个问题：贷款重定价日可以调整吗？

值得注意的是，今年9月底，央行发布了《中国人民银行公告》〔2024〕第11号公告还提到，自2024年11月1日起，贷款人可以与银行协商一些最新规定，如重定价周期、兴新贷款和股票贷款偏差达到一定程度时，可以与银行协商更换股票贷款。这意味着房贷利率重定价日期最短为一年的限制被撤销。

具体来说，央行在上述公告中提到，自2024年11月1日起，如果合同规定为浮动利率，商业个人住房贷款贷款人可以与银行金融机构协商重定价周期。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场的报价利率。贷款合同中应明确利率重定价周期和调整方式。

央行还强调，自2024年11月1日起，当浮动利率商业个人住房贷款与全国新发放的商业个人住房贷款利率偏差达到一定程度时，贷款人可以与银行金融机构协商，银行金融机构可以通过新发放浮动利率商业个人住房贷款来替代存量贷款。再次约定的加分幅度应反映市场供需、贷款人风险溢价等因素的变化，加分幅度不得低于换贷时城市商业个人住房贷款利率的加分下限(如有)。

对于讨论重定价日的相关事宜，经纪人中国记者咨询某国有银行信贷经理后了解到，银行的具体实施办法尚未颁布。预计商业银行将于11月1日起陆续公布实施办法。客户需要携带身份证、贷款合同等信息，前往银行网点与银行协商解决房贷发放的问题。

上述银行客户经理表示，目前统一批量降低抵押贷款利率是第一步，下一步将于11月1日后开始招待需要调整贷款重定价日等相关事宜的用户。由于大量银行客户集中咨询，可能会出现排队、延迟时间的情况。